Зземельные отношения и принципы их регулирования

3) осуществление жилищного и иного  строительства в соответствии  с видами разрешенного использования.

В собственность такой земельный  участок не предоставляется, а право  на заключение договора аренды продается  исключительно на аукционе, и предоставляются такие земли без предварительного согласования места размещения объекта.

Порядок проведения аукциона по продаже права  на заключение договоров аренды земельных  участков из земель, находящихся в  государственной или муниципальной собственности, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства регулируется статьей 38.2 ЗК РФ.

Договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с указанным выше порядком для комплексного освоения в целях жилищного строительства, может быть заключен на срок не более девяти месяцев, кроме того, он не может быть продлен.

Арендатор земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях  жилищного строительства, до истечения  этих девяти месяцев после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования в границах ранее предоставленного земельного участка, имеет преимущественное право заключить договоры аренды указанных земельных участков (пункт 15 статьи 3 Вводного закона).

Статья 30.2 ЗК РФ акцентирует внимание на правах арендаторов земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Так, такой арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления независимо от срока договора аренды такого земельного участка. При этом к новому правообладателю переходят обязанности по выполнению требований, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства.

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных  договором аренды земельного участка  прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение такого договора аренды земельного участка по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Пункт 5 статьи 30.2 ЗК РФ закрепляет за арендатором  земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории, строительства объектов инженерной инфраструктуры и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.

Собственник или арендатор земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, обязан соблюдать максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков, установленные в договоре.

При переходе права аренды земельного участка, в том числе для комплексного освоения, к приобретателю участка (права на участок) переходят права  и обязанности в том же объеме, в каком они принадлежали прежнему владельцу (пользователю) земельного участка на момент перехода права. Кроме того, исходя из содержания комплексного освоения участков, которое, как уже было сказано, включает в себя осуществление жилищного строительства, при приобретении прав на земельный участок обязанность по соблюдению максимальных сроков осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков может перейти к новому правообладателю при условии незавершения строительства прежним владельцем участка.

Арендатор или собственник земельных участков, предоставленных для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, могут быть принудительно лишены своих прав в соответствии со статьями 44, 46 ЗК РФ. Основания прекращения права собственности на земельный участок, который не используется в соответствии с его назначением либо используется с нарушением законодательства, прописаны также в статьях 284 и 285 ГК РФ. Так, согласно статье 284 ГК РФ земельный участок может быть изъят у его собственника в случае, когда участок предназначен для жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В случае неисполнения или ненадлежащего  исполнения указанных выше обязанностей взимается неустойка в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения таких обязанностей, от размера арендной платы или размера земельного налога за каждый день просрочки, если договором не предусмотрено иное. Понятие неустойки установлено в статье 330 ГК РФ, согласно которой неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник (лицо, исполняющее обязательства по договору) обязан уплатить кредитору (лицу, обладающему правом требования по договору) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. При этом статьей 330 ГК РФ установлено, что кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

7.1.5. Выбор земельных участков для  строительства

Выбор земельных участков - это начальная  стадия процедуры их предоставления гражданам и юридическим лицам и определяется подачей указанными лицами в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления соответствующих земельных участков, заявления (ходатайства) о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В заявлении необходимо указать: назначение объекта; предполагаемое место размещения объекта; обоснование примерного размера земельного участка; испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства либо необходимые расчеты.

Заявление подается в орган власти, обладающий правом предоставления соответствующих  земельных участков. Для определения  конкретного органа власти, которому следует направлять заявление, граждане и юридические лица должны в порядке, установленном законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, получить сведения об интересующем их земельном участке из ЕГРП.

Выбор земельного участка для строительства объекта по заявлению гражданина или юридического лица, а также по обращению органа исполнительной власти должен производиться органами местного самоуправления, которые наиболее приближены к территории и населению, проживающему на этой территории, и, как правило, обладают всей необходимой информацией для выбора земельного участка.

Выбор земельного участка осуществляется на основе документов государственного земельного кадастра и землеустройства, то есть на основе сведений из ЕГРЗ, который содержит основные сведения о земельных участках (кадастровые номера, местоположение, площадь, категорию земель и разрешенное использование земельных участков, описание границ земельных участков или их отдельных частей, экономические характеристики, в том числе размер платы за землю, качественные характеристики, например показатели плодородия земель для отдельных категорий), а также с учетом экологических, градостроительных (в городах и других поселениях) и иных условий использования соответствующей территории.

Таким образом, поступившая заявка на предоставление земельного участка адресуется уполномоченным органам с поручением подготовить  предложения по:

- выбору (подбору) земельного участка  (с осуществлением предварительной  проверки соответствия участка по названному в заявке адресу установленному для данной территориальной зоны виду разрешенного использования будущего объекта; в случае несовпадения - подбор приемлемого участка);

- оформлению результатов выбора  актом о выборе земельного  участка для строительства с приложением проекта границ земельного участка в соответствии с возможными вариантами выбора;

- формированию земельного участка,  разработке градостроительного  задания, содержащего среди прочего  проект границ участка предполагаемого  объекта, установление границ участка на местности, заключение по обследованию участка на местности, установленные виды разрешенного использования, ограничения параметров и обременения (включая технические регламенты и возможные особые условия по сносу (переносу) ветхого фонда и отселению жильцов), согласованные эксплуатационными организациями технические условия подсоединения к сетям инженерно-технического обеспечения, границы зоны намечаемого размещения объектов капитального строительства;

- проекту распоряжения о предварительном согласовании места размещения объекта.

При определении вариантов размещения объектов органы местного самоуправления используют различную информацию, имеющуюся  в наличии как у самих этих органов, так и у иных государственных, муниципальных органов и организаций. Органы местного самоуправления самостоятельно в двухнедельный срок получают от органов государственной власти (организаций) в области ведения государственного земельного кадастра дежурную кадастровую карту (план) и наносят на нее информацию об объектах инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, а также иную информацию.

Кроме того, орган местного самоуправления формирует по каждому варианту пакет  документов с информацией о разрешенном  использовании земельных участков и об обеспечении этих земельных участков техническими условиями подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.

На  основании вышеуказанной информации изготавливается проект границ земельного участка.

Одним из важных вопросов при выборе земельного участка является участие населения (граждан) в процедуре предоставления земельных участков. Граждане, общественные организации, объединения и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в рассмотрении вопросов, связанных с изъятием (выкупом) земельных участков для государственных или муниципальных нужд, предоставлением земельных участков, затрагивающих интересы населения. Выяснение мнения населения в решении данного вопроса возможно посредством проведения местного референдума или созыва собрания (схода) граждан.

К обязанностям органа местного самоуправления также относится информирование землевладельцев, землепользователей и арендаторов государственных  или муниципальных земель, интересы которых могут быть затронуты  возможным изъятием (выкупом) для государственных и муниципальных нужд находящихся в их владении и пользовании земельных участков в связи с их предоставлением для размещения объектов. Иными словами, согласно пункту 3 статьи 31 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие земельные участки на правах постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного срочного пользования и аренды, должны быть проинформированы о возможном изъятии у них земельных участков.

В случае, когда для размещения объекта необходимо выкупить земельные участки для государственных или муниципальных нужд, находящиеся в собственности граждан или юридических лиц, орган местного самоуправления информирует собственников этих земельных участков об их возможном выкупе.

Порядок и условия предоставления такой  информации могут быть установлены  федеральными законами, законами субъектов  РФ. Очевидно, указанными актами должны быть установлены не только порядок  и условия информирования собственников, землевладельцев и землепользователей, но и состав данной информации.

Результаты  выбора земельного участка оформляются  актом выбора земельного участка  для размещения объекта, а в необходимых  случаях и для установления его  санитарной (охранной) зоны. Как видно  из норм Земельного кодекса РФ, на этапе выбора земельных участков рассматриваются не только необходимые для строительства земли, но и прилегающие к ним земельные участки для их охраны. Так, для выбора земельного участка под строительство автомобильной дороги необходимо определить примерное расположение придорожной полосы. Указанные земельные участки не изымаются у собственников, владельцев и пользователей земельных участков, но в то же время на этих землях устанавливается особый правовой режим.

При изъятии земельного участка для  государственных или муниципальных нужд к акту выбора земельного участка прилагаются расчеты убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, потерь сельскохозяйственного производства и потерь лесного хозяйства. При расчетах размеров возмещения убытки указанных лиц определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков.

В соответствии со статьей 57 ЗК РФ порядок  возмещения убытков данным лицам, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением их прав или ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, устанавливается Правительством РФ. В настоящее время Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утверждены Постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 года N 262.

Федеральный орган исполнительной власти, орган  государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления на основании вышеуказанных материалов принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка или об отказе в размещении объекта. Для этого указанные органы власти могут провести дополнительное экономическое и иное обоснование представленных вариантов. Копия решения о предварительном согласовании места размещения объекта с приложением проекта границ земельного участка или об отказе в размещении объекта выдается заявителю в семидневный срок со дня его утверждения.