Определение рыночной стоимости 2-х комнатной квартиры

16. На основании «Жилищного кодекса  РФ» от 29.12.2004г. № 188-ФЗ Гл.2 Ст. 15 п.5 «Общая площадь жилого помещения  состоит из суммы площадей  всех частей такого помещения  включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.»

 

Данные изменения в Жилищном Кодексе вступили в силу с  01.03.2005г..

 

 

При составлении отчета были использованы:

1. Стандарты оценки обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Утверждены Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001г. №519
2. Международные стандарты оценки имущества (МСО 2005) Международного комитета по стандартам оценки имущества (IVSC), как общепринятые принципы международного права, являющиеся в соответствии со ст.15 Конституции РФ и ст.7 ГК РФ составной частью правовой системы Российской Федерации.
3. Федеральный закон от 29.07.1998г. №135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”.

   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4.Краткая характеристика  города и района оценки.

История г. Уфы .

 

 

 

 

Территория современной Уфы  имеет своеобразное и удобное  для поселения людей географическое положение. Ранняя история района современной Уфы уходит в далекое прошлое.

 

Первой датой в летописи города значится 1574год. Однако, известно, что  уже в эпоху палеолита здесь  имелись поселения первобытных  людей. Свидетели той поры - инструменты  из камня и бронзы, оружие, глиняные черепки - и сейчас расскажут немало интересного посетителям городских музеев.

 

Первые же деревянные строения возникли на уфимском полуострове во времена  правления царя Ивана Грозного. А  город вырос на высоких холмах после завоевания им Казанского ханства, навеки слив воедино судьбы русского и башкирского народов. В те времена управление Уфимским краем осуществлялось из города Казани, из-за огромных расстояний это было крайне неудобно. Поэтому в 1573 году башкиры обратились к Ивану Грозному с просьбой о строительстве на их земле крепости.

 

В середине ХVII века город получил  свой гербовый знак. В Казани была отлита печать Уфимской приказной избы с  изображением на ней бегущей куницы, в настоящее время символ украшает герб Уфы.

 

Уфа начала ХIХ века была маленьким городком, который можно было обойти за пару часов. Численность ее населения составляла чуть более четырех тысяч человек.

Строительство в городе велось стихийно, без какого-либо плана, характерным  для Уфы типом зданий были деревянные дома-усадьбы. Однако с конца ХVIII века всем значимым российским городам предписывалось иметь план развития. Первый план Уфы, согласно которому город предполагалось перенести на более ровную местность, был утвержден в 1803 году.

 

Уфа ХIХ века являлась крупным образовательным центром Южного Урала. Последние годы уходящего XIX века ознаменовались в городе формированием рабочего класса. В 1885 году началось строительство Самаро-Златоустовской железной дороги, в Уфе состоялась закладка здания железнодорожного вокзала. Прокладка железной дороги существенно упрочила экономическое положение и статус Уфы.

 

События 1917 года, которые Уфа встретила  в статусе губернского промышленного  и финансового центра с населением более 100 тысяч человек, стали для  горожан временем тяжких испытаний. Республика превратилась в арену кровопролитных действий, в течение двух долгих лет власть в городе неоднократно переходила из рук в руки. В июне 1919 года колчаковцы были разгромлены окончательно.

 

 

История Демского района.

 

 

 

 

Возникновение Демского района неразрывно связано с развитием железнодорожного транспорта. Согласно проекту строительства  железной дороги Самара-Уфа-Златоуст-Челябинск  в 1887 году был построен небольшой  разъезд Дема, состоящий из трех приемосдаточных путей и шпалопропиточного завода. В то время вес поездов не превышал 700 тонн.

6 марта 1944 года Указом  Президиума Верховного Совета  РСФСР Деме был присвоен статус  одного из столичных районов.  Сегодня станция Дема является  одной из крупнейших железнодорожных  станций страны, а район одним из самых живописных районов столицы.

Демский район города Уфы расположен в южной части  города, на севере он граничит с Кировским  и Ленинским районами, на юге, востоке  и западе его граница проходит вдоль территории Уфимского района.

Характерной чертой района является его "автономность" от системы  городского коммунального хозяйства: он имеет свои котельные, очистные сооружения, 2 водозабора. Ввод в эксплуатацию водовода Дема-Затон позволил начать в районе массовое жилищное строительство. Через Демский район проходит развитая сеть автомобильных дорог с выходом на транспортные линии общероссийского масштаба - Самара, Челябинск, Оренбург.

Демский район располагает  значительным производственным, научно-техническим, трудовым потенциалом. Основными отраслями экономики являются железнодорожный транспорт, что вполне закономерно, учитывая становление района.

На 1 января 2012 года на территории района зарегистрировано 856 и функционирует 821 субъект хозяйствования различных  организационно-правовых форм собственности с общей численностью работающих 25,1 тыс.чел. в том числе промышленных организаций (предприятий) - 27, транспорта и связи - 22, здравоохранения и социального обеспечения - 16 жилищно-коммунального хозяйства - 9, строительства - 47, бытового обслуживания - 53, торговли и общепита - 144, заправочных станций (АЗС) - 4, мастерских по ремонту автомобилей - 18.

Площадь территории Демского района - 56,37 кв.км. Население 66, 3тысч. человек. Из них трудоспособного населения 41,8 тыс.чел., учащихся школ – 5825 чел., пенсионеров – 14,5 тыс. чел.

60 лет тому назад  площадь рабочего поселка составляла  всего около 17 тыс. кв. м., а население  - 5 тыс. человек, почти все они  проживали в частных домах.  В районе имелось 700 домовладений  и несколько двухэтажных зданий с общей площадью 10,5 тыс. кв. м.

Мощное развитие станция  получила в годы довоенных пятилеток. С созданием локомотивного, а  затем и вагонного депо, стали  осуществляться перевозки народнохозяйственных грузов на участке Дема-Кропачево. Лучшие машинисты водили поезда весом 2 тыс. тонн при норме 1,5 тыс. тонн.

В годы войны экономическое  значение Демского железнодорожного узла значительно возросло. Труженики  стальных магистралей решали труднейшую задачу по бесперебойному движению поездов  с народнохозяйственными и военными грузами, внесли достойный вклад в победу над фашистской Германией. Славу района приумножила легендарная 112-ая Башкирская кавалерийская дивизия, сформированная в 1941 году на Демской земле.

Предприятия железнодорожного узла год от года наращивали мощности и бурно развивались. И сегодня значительную роль в социально-экономическом развитии района занимают коллективы станции Дема, локомотивного и вагонного депо, ОПМС-61.

Быстро менялся облик  Демы. В 50-е годы район пополнился фабрикой головных уборов, появились новые административные и общественные здания. Развернулось интенсивное жилищное строительство.

В 60-е годы происходили  большие изменения в экономическом  развитии района. Появляются крупные  промышленные и строительные предприятия. В 1965 году в Дему переехал НИИ им. Мечникова, ныне Федеральное государственное предприятие "Научно-производственное объединение по медицинским иммунобиологическим препаратам "Микроген" Министерства здравоохранения РФ филиал "Иммунопрепарат". Вновь создано укрупненное нефтепромысловое управление "Уфанефть", впоследствии НГДУ "Уфанефть". Дорожно-стрительный участок № 2 преобразован в СУ-820, из города Октябрьского перебазировалось Уфимское УБР. Позднее на западной окраине Демы возникла большая промышленная зона.

Демский район сегодня - район железнодорожников, нефтяников, строителей, мелиораторов...

История района - это история  его трудовых коллективов. Федеральное  государственное предприятие "Научно-производственное объединение по медицинским иммунобиологическим препаратам "Микроген" Министерства здравоохранения РФ филиал "Иммунопрепарат" - самое крупное предприятие в системе управления по производству бактерийных и вирусных препаратов Министерства здравоохранения Российской Федерации. Оно оснащено современным оборудованием и аппаратурой, что позволяет разрабатывать новые бактерийные и вирусные препараты. Достижения предприятия многократно демонстрировались на ВДНХ и международных выставках. Они были Отмечены дипломами, золотыми, серебряными и бронзовыми медалями. Предприятие отправляет свою продукцию не только по всей России, но и в зарубежные государства. Здесь работает квалифицированный персонал, в штате которого доктора и кандидаты наук.

Уфимское УБР - ООО  «Башнефть-Бурение»- крупное буровое  предприятие республики, находившееся на всех этапах своей деятельности на передовых рубежах научно-технического прогресса. После структурной реорганизации в 1995 г. оно объединило в себе Уфимское, Нефтекамское и Дюртюлинское УБР, функционирующие сегодня как подразделения глубокого бурения. С буровых этого управления начали свой путь в другие нефтяные регионы многие технические и технологические новинки.

Медицинская служба района представлена узловой железнодорожной  больницей с поликлиникой и роддомом, МУ "Поликлиника № 47", подразделением скорой медицинской помощи, тремя стоматологическими клиниками, МУ "Реабилитационный Центр для детей и подростков с ограниченными возможностями здоровья", муниципальным ортопедическим учреждением "Надежда", а также сетью аптек и аптечных пунктов.

В районе 8 общеобразовательных  школ, 13 детских дошкольных учреждений, 4 учреждения дополнительного образования (в том числе, Дворец детского творчества "Орион", Детский эколого-биологический  центр, Детская спортивная школа  № 7 Олимпийского резерва, Спортивная школа "Батыр"), Уфимская специальная (коррекционная) общеобразовательная школа - интернат. В школах района внедряются инновационные программы, которые позволяют улучшать качество обучения; созданы классы с углубленным изучением предметов; пристальное внимание направлено на изучение родных языков. Функционируют музыкальная и художественная школы, специализированная детско-юношеская школа олимпийского резерва, профессиональное училище, Уфимский техникум железнодорожного транспорта.

Внешний облик района всегда являлся одним из приоритетных. Радуют глаз современное озеление территории района.

В последние годы в  Демском районе были установлены  ряд новых малых архитектурных  форм - светящиеся пальмы на центральной  площади, скульптура "Символ материнства", оригинальные декоративные вазоны на центральных улицах - что значительно преобразило облик района, сделав его более уютным и привлекательным.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. Общая характеристика недвижимости.

 

В 3 кв. 2012 г. на рынке первичной жилой  недвижимости г. Уфа сохраняется тенденция увеличения объема предложения. За указанный период появилось большое количество новых предложений (7,6% от общего количества новостроек в предложении), а объем предложения по состоянию на конец сентября 2012 г. составил 1107,2 тыс.кв.м. (прирост за 3 кв. 2012 г. – 6,0%).

 

 Ценовая  ситуация на рынке первичной  жилой недвижимости в 3 кв. 2012 г.  характеризуется положительной  динамикой. За указанный период  стоимость 1 кв.м. выросла на 0,6% и на конец периода составила  50,4 тыс.руб./кв.м.

 

 Диаграмма  1. Средние цены предложения первичного  жилья по районам, тыс.руб./кв.м.

 

 

 Традиционно  самые высокие цены отмечаются  в районе «Центр», «Пр. Октября»  и микр. «Зеленая Роща», на которые  также приходится доминирующая  доля предложения. Одной из ярких тенденций в 3 кв.2012 г. можно отметить резкий рост цен на квартиры в отдаленных микрорайонах города в направлениях Забелья и Зауфимья, в таких микрорайонах  как «Дема», «Затон», «Инорс».

 

 Спрос  на первичную жилую недвижимость  находился на высоком уровне, что связано с высоким интересом, как инвесторов, так и потенциальных покупателей к первичному рынку. Традиционно наиболее популярны квартиры в районе «Центр», «Пр. Октября» и микр. «Зеленая Роща». По типу квартир высоким интересом пользуются 1 и 2 комн.квартиры.

 

 Рынок  вторичной жилой недвижимости  характеризуется незначительным  ростом объема предложения. На  конец 3 кв. 2012 г. отмечается незначительный  рост объема предложения. В  совокупности предложение на  вторичном рынке в 3 кв. 2012 г. выросло на 10,4% по сравнению с концом 2 кв. 2012 г. Это связано с ростом активности, как собственников, так и покупателей на рынке жилой недвижимости.

 

 Ценовая ситуация на вторичном  рынке жилой недвижимости характеризуется  незначительным ростом цен в  сентябре, основной рост пришелся  на первую половину 3 кв. 2012 г. За 3 кв. 2012 г. средняя стоимость квартиры  на вторичном рынке г. Уфа  выросла на 1,3% и составляет на конец периода 54,95 тыс.руб.  Стоит отметить, что наибольшие темпы роста цен приходились на 1 половину 2012 г., в 3 кв. 2012 г. темп роста цен несколько замедлился.