Определение рыночной стоимости 2-х комнатной квартиры

 

Расчет коэффициента капитализации.

 

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

 • с учетом возмещения  капитальных затрат (с корректировкой  на изменение стоимости актива);

 • метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;

 • метод прямой капитализации.

 

 

 

Сравнительный подход

 

Сравнительный подход к  оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

 

Условия применения сравнительного подхода:

1.  Объект не должен быть уникальным.

2.  Информация должна быть  исчерпывающей, включающей условия  совершения сделок.

3.  Факторы, влияющие на стоимость  сравниваемых аналогов оцениваемой  недвижимости, должны быть сопоставимы.

 

Сравнительный подход базируется на принципах:

-  замещения;

-  сбалансированности;

-  спроса и предложения.

 

Этапы сравнительного подхода:

1 этап

 

Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций  рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый  объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

 

2 этап

Сбор и проверка достоверности  информации о предлагаемых на продажу  или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

 

3 этап

 

Корректировка цен продаж выбранных  аналогов в соответствии с отличиями  от объекта оценки.

 

4 этап

 

Установление стоимости объекта  оценки путем согласования скорректированных  цен объектов-аналогов.

 

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

 

- сроке экспозиции. Срок экспозиции  – время, которое объект находится  на рынке;

-  независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается  то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:

 ·  находятся в родственных  отношениях;

 ·  являются представителями  холдинга и независимой дочерней  компании;

 ·  имеют иную взаимозависимость  и взаимозаинтересованность;

 ·  сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

 ·  занимаются продажей  объектов недвижимости умерших  лиц и т.д.;

-  инвестиционной мотивации,  которая определяется:

 ·  аналогичными мотивами  инвесторов;

 ·  аналогичным наилучшим  и наиболее эффективным использованием объектов;

 ·  степенью износа здания.

 

Основные критерии выбора объектов-аналогов:

1.  Права собственности на  недвижимость.

 Корректировка на права собственности  представляет собой разницу между  рыночной и договорной арендной  платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.

2.  Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования  сделки необходим тщательный  анализ, в результате которого  вносится поправка.

3.  Условия продажи и время  продажи.

4.  Местоположение.

5.  Физические характеристики.

 

Метод валового рентного мультипликатора 

 

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.

 

Для применения данного  метода необходимо:

 

1)  оценить рыночный валовой  доход, генерируемый объектом;

 

2)  определить отношение валового  дохода от оцениваемого объекта  к цене продаж по сопоставимым  продажам аналогов;

 

3)  умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.

 

Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле

 

  ,

 

где

Цоб  - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

 

ПВДо - валовой доход от оцениваемого объекта;

 

ВРМа - усредненный валовой рентный мультипликатор;

 

Цia - цена продажи i-го сопоставимого аналога;

 

ПВДia - потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;

 

m - количество отобранных аналогов

 

Метод сравнительного подхода.

 

Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике — анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

 

Затратный подход

 

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

 

Информация, необходимая  для применения затратного подхода:

-  уровень заработной платы;

-  величина накладных расходов;

-  затраты на оборудование;

-  нормы прибыли строителей  в данном регионе;

-  рыночные цены на строительные  материалы.

 

Преимущества затратного подхода:

1.  При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2.  Данный подход является  целесообразным или единственно  возможным в следующих случаях:

 §  технико-экономический  анализ стоимости нового строительства;

 §  обоснование необходимости  обновления действующего объекта;

 §  оценка зданий специального  назначения;

 §  при оценке объектов  в «пассивных» секторах рынка;

 §  анализ эффективности  использования земли;

 §  решение задач страхования  объекта;

 §  решение задач налогообложения;

 §  при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

 

Недостатки затратного подхода:

1.  Затраты не всегда эквивалентны  рыночной стоимости.

2.  Попытки достижения более  точного результата оценки сопровождаются  быстрым ростом затрат труда.

3.  Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4.  Проблематичность расчета  стоимости воспроизводства старых строений.

5.  Сложность определения величины  накопленного износа старых строений  и сооружений.

6.  Отдельная оценка земельного  участка от строений.

7.  Проблематичность оценки  земельных участков в России.

 

Этапы затратного подхода :

-  Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).

-  Расчет стоимости замещения  или восстановительной стоимости  (Свс или Сзам).

-  Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):

 ·  физический износ - износ,  связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

 ·  функциональный износ  - износ из-за несоответствия современным  требованиям, предъявляемым к  подобным объектам;

 ·  внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

 

-  Расчет стоимости объекта  с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.

 

-  Определение итоговой стоимости  недвижимости: Сит= Сз+Сон.

 

Метод сравнительной  единицы

 

 Этот метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.)

 

Если в качестве сравнительной   единицы выбран 1 м2, то формула расчета будет иметь следующий вид:

 

Со=См2*Sо*Кп*Кн*Км*Кв*Кпз*Кндс,

 

где

 

Со - стоимость оцениваемого объекта;

 См2 - стоимость 1 м2 типичного  сооружения на базовую дату;

Sо - площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);

 Кп - коэффициент, учитывающий  возможное несоответствие данных  по площади объекта и строительной  площади (1,1-1,2);

 Кн - коэффициент, учитывающий  возможное несоответствие между  оцениваемым объектом и выбранным  типичным сооружением (для идентичного = 1);

 Км - коэффициент, учитывающий  местоположение объекта;

 Кв - коэффициент, учитывающий  изменение стоимости СМР между  базовой датой и датой на  момент оценки;

 Кпз - коэффициент, учитывающий  прибыль застройщика (%);

 Кндс - коэффициент, учитывающий НДС (%).

 

Важным этапом является выбор типичного объекта. При  этом необходимо учитывать:

-  единое функциональное назначение;

-  близость физических характеристик;

-  сопоставимый хронологический  возраст объектов;

-  другие характеристики.

 

Метод разбивки по компонентам 

 

Этот метод предполагает разбивку оцениваемого объекта на строительные компоненты – фундамент, стены, перекрытия т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и  косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле:

 

  , где

 

Сзд – стоимость строительства  здания в целом;

Vj – объем j-го компонента;

 Сj – стоимость единицы  объема;

n – количество выделенных компонентов  здания;

 Кн – коэффициент, учитывающий  имеющиеся несоответствия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением.

 

Существует несколько  вариантов использования метода разбивки по компонентам:

-  субподряд;

-  разбивка по профилю работ;

-  выделение затрат.

 

 

 

Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для выполнения части строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.

 

Метод разбивки по профилю аналогичен предыдущему и основан на расчете  затрат на наем различных специалистов.

 

Метод выделения затрат предполагает использование разных единиц сравнения  для оценки разных компонент здания, после чего эти оценки суммируются.

Метод количественного  обследования

Данный метод основан на применении детального количественного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, т.е. составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

 

Расчет стоимости строительства

 

Стоимость строительства зданий и  сооружений определяется величиной  инвестиций, необходимых для его  осуществления. Стоимость строительства, как правило, определяется на стадии предпроектных проработок (составление  ТЭО строительства).

 

Сметная стоимость строительства зданий и сооружений - это сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектной документацией.

 

На основе сметной стоимости  производится расчет размера капитальных  вложений, финансирования строительства, а также формирования свободных (договорных) цен на строительную продукцию.

 

 

8.Расчетная  часть.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

9.Заключение.

 

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым  имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи.

 

Основой применения данного подхода  является тот факт, что стоимость  объекта оценки непосредственно  связана с ценой продажи аналогичных  объектов. Каждая сопоставимая продажа  сравнивается с объектом оценки. В  цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.

Любое отличие условий продажи  сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому  при применении метода сравнения продаж были необходимы достоверность и полнота информации.

 

При сравнительном анализе стоимости  объекта оценки с ценами аналогов мы использовали данные по ценам предложений аналогичных объектов. Это поможет потенциальному покупателю прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализировать текущие рыночные предложения. И покупатель придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

 

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы и сведены в расчётную таблицу, которая приведена в предыдущем пункте.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

10. Список используемой  литературы.

1. «Оценка недвижимости» - А.Г. Грязнова и М.А. Федотова; издательство: «финансы и статистика», 2007; 560  с.

2. www.wikipedia.org