Определение рыночной стоимости 2-х комнатной квартиры

 

 Ценовая ситуация на рынке  вторичной жилой недвижимости  г. Уфа в 3 кв. 2012 г. характеризуется положительной динамикой. Значительный рост цен на отчетный период приходится на 1 и 2 комн. квартиры в районах «Центр», «Пр. Октября» и микр. «Зеленая Роща».

 

 Уровень спроса на вторичное  жилье в 3 кв. 2012 г. определяется  рядом факторов, основными среди которых можно назвать рост процентных ставок по ипотечным кредитам и ожидание дальнейшего рост цен на жилую недвижимость.

 

 Структура спроса в целом  по городу не отличается претерпела  значительных изменений. Традиционно  спрос сосредоточен на квартиры в районе «Центр», «Пр. Октября» и микр. «Зеленая Роща». Предпочтительны 1 и 2 комн.кв.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6.Анализ наиболее эффективного использования. Варианты использования.

     Оценочная деятельность  предполагает определение рыночной  стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности. Все типы сделок с собственностью, основанные на рыночной стоимости, требуют адекватной оценки и тщательного анализа. Рыночные факторы определяют рыночную стоимость, поэтому требования рыночных сил к объектам недвижимости имеет большое значение для определения наиболее эффективного вида использования.

     Анализ наиболее эффективного  использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта и идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта; расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте ее использования.

     Рыночные факторы,  используемые для вывода о  наиболее эффективном использовании  недвижимости на дату оценки, рассматриваются в общих данных  собираемых и анализируемых для  определения стоимости объекта. Оцениваемая недвижимость может предполагать последующее личное использование или сдачи в аренду, то основная мотивация при расчете стоимости будет сведена к получаемым потребительским качествам объекта (доход, престиж и уединенность и т.д.). Инвестиционная мотивация помимо величины получаемого дохода  и накопления капитала учитывает такие аргументы, как налоговые льготы и возможность осуществления проекта.

      Для выявления  наиболее эффективного  варианта  использования недвижимости проводится  анализ по нескольким альтернативным вариантам, а именно: рыночный анализ, анализ реализуемости варианта и анализ наиболее эффективного использования.

    В результате рыночного  анализа определяется спрос на  варианты использования, при этом  изучается спрос и предложение на рынке, динамика ставок арендной платы.

    Анализ реализуемости  варианта предполагает расчет  базовых составляющих стоимости  – потока доходов и ставок  капитализации для определения  стоимости с учетом переменных  параметров каждого юридически  обоснованного и физически осуществимого варианта.

     После анализа наиболее  эффективного использования разрабатывается  план реализации каждого варианта  с рассмотрением сроков осуществления  проекта , источников финансирования  для выбора варианта, обеспечивающего максимальную продуктивность оцениваемого объекта.

    Максимальная продуктивность  – наибольшая стоимость объекта как такового независимо от того является ли он свободным (фактически или условно) или застроенным. Таким образом, реализация предполагает  из всех физических и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов такого вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижимости. Срок эксплуатации зависит от типа здания, качества строительных работ и других факторов.

   Основные виды использования.

Как правило, наиболее эффективные варианты использования анализируемой недвижимости не отличаются от использования аналогичных объектов. Однако из-за необычности или уникальности оцениваемого объекта его наиболее эффективный вид использования может отличаться от аналогичного объекта. Например, корпус сдается в аренду под складское помещение. Если рыночный спрос в конкретном микрорайоне города является достаточным, то анализируемый вариант может предусматривать использование данного объекта под торговые помещения.

   Промежуточные виды использования.

Если вариант наиболее эффективного использования недвижимости основывается на изменениях в будущее время  и, следовательно, может быть осуществим через какое- то время , то сложившийся  на дату оценки вариант использования  рассматривается как промежуточный. Этот вид может тоже считаться как наиболее эффективный вариант для данного периода, который может изменится через некоторое время. Например, этажи жилых зданий предусматриваются под коммерческое использование. Однако по мере освоения территории и увеличения численности жителей в микрорайоне окончательный вид использования может отличаться от первоначального.  Для данного объекта может наступить момент, когда он окажется не востребованным  рынком по ряду причин. Ставки арендной платы и величина эксплуатационных расходов для продуктового магазина и парикмахерской и других объектов могут быть одинаковы, но вид бизнеса , находящийся на конкретном объекте недвижимости,  может оказаться Гн конкурентоспособным.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

7.Подходы к  оценки стоимости

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

1 – й этап. Определение  задачи оценки

- цель оценки

- вид определяемой стоимости

- установление оцениваемых имущественных  прав

- дата оценки

2 – й этап. Составление  плана и договора на проведение оценки

- график работ по оценке

- источники информации

- выбор методов оценки

- затраты на проведение оценки

- денежное вознаграждение за  проведение оценки

- составление договора на оценку

3 – й этап. Сбор  и анализ информации 

- осмотр объекта и прилагающей территории

- юридическое описание объекта  недвижимости

- физические характеристики и  местоположение

- экономическая информация

- проверка достоверности собранной  информации 

- анализ и обработка информации

4 – й этап. Анализ  наиболее эффективного использования

- анализ недвижимости как условно  свободного

- правовая обоснованность выбранного  варианта использования

- физическая осуществимость

- финансовая целесообразность

- наивысшая стоимость недвижимости

5- й этап. Расчет оценочной  стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов:

- оценка стоимости на основе  доходного подхода

- оценка стоимости на основе  сравнительно подхода

- оценка стоимости на основе  затратного подхода

6 – й этап. Согласование  полученных результатов и выведение  итоговой стоимости объекта недвижимости

- проверка полученных данных  о величине стоимости

- допущения и ограничивающие  условия, обусловленное полнотой  и достоверностью использованной  информации

- выведение итоговой  стоимости отчета об оценки

7- этап. Составление  отчета об оценке

Процедура оценки включает в себя следующие этапы:

1. Постановку задания на оценку;

2. Сбор информации и предварительный  анализ данных;

3. Анализ наилучшего и наиболее  эффективного использования недвижимости;

4. Выбор уместных методов оценки  и их применение;

5. Согласование предварительных  результатов оценки и выведение  итоговой стоимости;

6. Подготовку отчета об оценке  и его согласование с заказчиком

 

Доходный подход к  оценке стоимости объектов недвижимости

 

Базовая формула доходного  подхода:

C = ЧД / К

  или   , где

 

С - стоимость недвижимости;

 

ЧД  - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;

 

К - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

 

Этапы доходного подхода:

 

1.  Расчет валового дохода  от использования объекта на  основе анализа текущих ставок  и тарифов на рынке аренды  для сравнимых объектов.

 

2.  Оценка потерь от неполной  загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

 

3.  Расчет расходов, связанных  с объектом оценки:

 

-  операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации  объекта;

 

-  фиксированных – затраты  на обслуживание кредиторской  задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);

 

-  резервы – издержки на  покупку (замену) принадлежностей  для объекта недвижимости.

 

4.  Определение величины чистого  дохода от продажи объекта.

 

5.  Расчет коэффициента капитализации.

 

Доходный подход оценивает  стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

-  качество и количество дохода, который объект недвижимости  может принести в течение своего  срока службы;

-  риски, характерные как  для оцениваемого объекта, так и для региона.

 

Доходный подход используется при определении:

-  инвестиционной стоимости,  поскольку потенциальный инвестор  не оплатит за объект большую  сумму, чем текущая стоимость  будущих доходов от этого объекта;

-  рыночной стоимости.

 

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

-  прямой капитализации доходов;

-  дисконтированных денежных  потоков.

 

Метод капитализации  доходов

 

При использовании метода капитализации  доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

 

Достоинства и недостатки метода определяются по следующим критериям:

 

 •  возможность отразить  действительные намерения потенциального

 покупателя (инвестора);

 

 •  тип, качество и обширность  информации, на основе которой  проводится анализ;

 

 •  способность учитывать  конкурентные колебания;

 

 •  способность учитывать  специфические особенности объекта,  влияющие

 на его стоимость (месторасположение,  размер, потенциальная доходность).

 

Метод капитализации доходов используется, если:

 

 •  потоки доходов стабильны  длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

 

 •  потоки доходов возрастают  устойчивыми, умеренными темпами.  Результат, полученный данным  методом, состоит из стоимости  зданий, сооружений и из стоимости  земельного участка, т.е. является  стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

 

  С = ЧОД / КК, где

 

С - стоимость объекта недвижимости (ден.ед.);

 

КК - коэффициент капитализации (%).

 

Таким образом, метод капитализации  доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

 

При применении данного  метода необходимо учитывать следующие  ограничивающие условия:

 

 •  нестабильность потоков  доходов;

 

 •  если недвижимость находится  в стадии реконструкции или  незавершенного строительства.

 

Основные этапы процедуры  оценки методом капитализации:

 

1)   определение ожидаемого  годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого  объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

 

2)   расчет ставки капитализации;

 

3)   определение стоимости  объекта недвижимости на основе  чистого операционного дохода  и коэффициента капитализации  путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

 

Потенциальный валовой  доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

 

ПВД = S* См  , где

 

S - площадь, сдаваемая в аренду, м2;

 

См - арендная ставка за 1 м2.

 

Действительный валовой  доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

 

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы

 

Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

 

ЧОД = ДВД – ОР.

 

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.