Право собственности на землю

Одной из наиболее спорных в земельном законодательстве проблем является: возникновение прав на земельный участок при возникновении  прав на недвижимость, расположенную на земельном участке.  При этом виды прав на земельный участок могут быть различными. Статья 552 ГК РФ содержит общее правило о том, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке к другому лицу (лицам),  оно  приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой указанными объектами и необходимой для его использования (для прохода, проезда к зданию), на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Формулировка данной статьи в отношении того, что в ней речь идет о части земельного участка, часто вызывает неоднозначные толкования[43, с.4].

Если стороны договора продажи недвижимости не определили правовую судьбу земельного участка, то к покупателю переходит право на соответствующую часть земельного участка,  цена на недвижимость и земельный участок определяются по правилам п.2 ст.555 ГК РФ, если продавец недвижимости является собственником земельного участка. В случае, если продавец недвижимости не является собственником земельного  участка, к покупателю переходят те же права пользования (право аренды, право постоянного бессрочного пользования и др.) Новый ЗК РФ устанавливает требование о недопущении отчуждения земельного участка без находящейся на нем недвижимости, если и то и другое принадлежит одному лицу.

Права и обязанности лиц, использующих земельные участки на том или ином праве, установлены нормами главы VI  ЗК РФ. При этом права обладателей сервитутов в указанной главе не рассматриваются, поскольку они определяются договором – в отношении частных сервитутов и законом, иным нормативным актом – в отношении публичных сервитутов.

Права землепользователей, землевладельцев и арендаторов по использованию земельных участков практически совпадают с правами собственников.  Перечень обязанностей собственников земельных участков и лиц, обладающих иными правами на землю, по использованию земельных участков установлен ст.42 ЗК РФ. Эти обязанности (в отличие от прав по использованию земли) относятся ко всем обладателям прав на земельные участки, в том числе и к лицам, использующим земельный участок на основании сервитута.

Глава 2  Право собственности на землю: значение и содержание

2.1 Понятие, значение  и виды права собственности на землю

Право собственности как субъективное гражданское право есть закрепленная законом возможность лица по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом, одновременно принимая на себя бремя и риск его содержания[33, с.186].

Земля в Российской Федерации может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст.9 Конституции РФ). Установление множественности форм собственности на землю явилось одним из достижений земельной реформы[28, с.213].

Частной собственностью на землю признается собственность на земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством РФ. Действующее законодательство предусматривает два основных способа приобретения участков в собственность: административно-правовой и гражданско-правовой.

Государство (в лице РФ и её субъектов) выступает не только как субъект, регулирующий земельно-правовые отношения, но и как собственник земельных участков – в этом случае оно пользуется теми же правами и несет те же обязанности, что и другие собственники. Российская Федерация и её субъекты осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в их собственности. Государственной собственностью  (ст.16 ЗК РФ) являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. В муниципальной собственности находятся земельные участки, отнесенные к муниципальным по основаниям, перечисленным в ст.19 ЗК РФ.

Таким образом, содержание права собственности на землю составляют правомочия владения, пользования и распоряжения земельными участками. Владение земельным участком представляет собой обладание им как своим, пользование  -  возможность извлекать полезные свойства (например, возможность постройки), распоряжение земельным участком предполагает  возможность определения юридической судьбы земельного участка.

Становление права частной собственности в современном земельном законодательстве России прошло несколько этапов. Частная собственность на землю в Российской Федерации, введенная Законом «О земельной реформе» от 23 ноября 1990 г., распространялась только на граждан и в основном на сферу сельскохозяйственного производства. В 1992 году круг субъектов, имеющих право собственности на земельные участки, расширился. Субъектами права частной собственности в несельскохозяйственной сфере становятся и юридические лица.  Однако при этом оставался открытым вопрос: могли ли юридические лица и граждане приобретать земельные участки для строительства новых предприятий, либо для иной предпринимательской деятельности. В настоящее время с вступлением в силу ЗК РФ и главы 17 ГК РФ, граждане и юридические лица могут быть субъектами права собственности на земельные участки как в сельскохозяйственной, так и в несельскохозяйственной сфере экономики, за исключением тех земель, которые в соответствии с законом могут находиться лишь в государственной или муниципальной  собственности, независимо от способов возникновения права.

Право собственности на землю как правовой институт имеет комплексный характер. Это обусловлено тем, что правовые нормы, регулирующие данную сферу общественных отношений, закреплены в земельном, гражданском и ином законодательстве. Земельные участки на землях поселений регулируются  в значительной степени и нормами градостроительного законодательства. Содержание права собственности не зависит от категории земель и вида земельного участка (делимый,  неделимый). Практически во всех случаях правомочия собственника заключаются во владении, пользовании и распоряжении своим земельным участком  с имеющимися на нем обременениями и соблюдением условий, установленных законом или договором, по которому он получен[34, с.166].

2.2 Основания возникновения, изменения, прекращения права

собственности на землю

Порядок предоставления участков в собственность регламентируется ст.28 ЗК РФ, основания приобретения права собственности конкретизированы в гл.14 ГК РФ.

В статьях 13, 40, 42, 43 ЗК РФ  отражено содержание правомочий собственника земельного участка. Из всех правомочий, вытекающих из права собственности, государство в лице его органов, бесспорно, обладает двумя из них: правом владения и правом распоряжения. Право же пользования, под которым понимается эксплуатация имущества, государство практически всегда передает третьим лицам. Право  пользования земельным участком ограничивается рамками земельного, лесного, водного законодательства, градостроительными регламентами, строительными, экологическими нормами, правилами и нормативами, которые собственники обязаны соблюдать. Кроме того, на собственников возлагаются обязанности использовать земельные участки в соответствии с целевым назначением, категорией и разрешенным использованием. Не должен наноситься вред земле как природному объекту, необходимо сохранять межевые, геодезические и другие законно установленные специальные знаки, своевременно вносить платежи за землю. Содержание права собственности не зависит от субъекта права и защищается равным образом для всех субъектов в соответствии с ГК РФ.

В праве развитых стран признано существование двух форм собственности – публичной и частной. К публичной относятся земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.  

  В РФ разграничение государственной  собственности на землю осуществляется  на основании Федерального Закона   от 17.07.2001 г. №101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю»[11, с.1] и Постановления Правительства  от 4.03.02г №140 «Об утверждении правил подготовки и согласования перечней земельных участков, на которые у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности»[18, с.2]. Право собственности на земельные участки после разграничения возникает с момента государственной регистрации права  собственности на них на основании утвержденных Правительством перечней, либо вступивших в законную силу судебных решений по спорам о праве собственности на землю.

На этих, находящихся в государственной собственности, землях располагается в том числе и приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности РФ. Данное основание важно при рассмотрении вопроса выкупа у надлежащего собственника.

Путем предоставления земельных участков соответствующим лицам субъекты права публичной собственности на землю реализуют свое правомочие распоряжаться как собственники. Действуют Правила распоряжения земельными участками до разграничения государственной собственности на землю № 615 от 17.08.2002г, в соответствии с которыми утверждены  распоряжением № 3070-р от 2.09.2002г Минимущества РФ примерные формы решений о предоставлении земельных участков в собственность, постоянное бессрочное пользование, аренду и договоров купли-продажи, безвозмездного срочного пользования и аренды земельных участков. 

В связи с этим в земельное законодательство введено новое понятие  - «формирование земельного участка», основной (первой) стадией которого является  подготовка проекта границ и установление границ на местности. При этом происходит индивидуализация участка как объекта прав, т.е. определяется его размер, границы и местоположение как документально, так и на местности,  с определением разрешенного использования на основании градостроительного регламента (установленного для территориальной зоны в правилах застройки – нормативном акте органа местного самоуправления).

Следует особо подчеркнуть, что без выполнения работ по формированию участка, он не может быть предоставлен юридическим и физическим лицам.

Для предоставления участка на титуле постоянного бессрочного пользования требуется только наличие решения соответствующего органа. Для приобретения в собственность, либо аренду требуется юридический состав из двух фактов  - административного акта и договора[31, с.198].

Особенно актуальна проблема частной собственности на земли поселений. Земельный кодекс РФ (п.2 ст.15) в отличие от прежнего земельного законодательства закрепил принцип равного доступа граждан и юридических лиц к приобретению земельных участков в собственность. Пункт 2 ст.28 ЗК РФ закрепляет принцип платности предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц. Цена, по которой  приобретаются в собственность земельные участки, кратна ставке земельного налога  за единицу площади земельного участка с учетом коэффициентов в зависимости от численности населения в поселении (от 3 до 30) и поправочного коэффициента (от 0,7 до 1,3), учитывающего основной вид использования расположенных на земле зданий. Поправочные коэффициенты утверждаются Правительством РФ[7, с.4].

Пленум ВАС РФ от 24.03.2005 г.[53, с.7] в п.9 установил, что  отсутствие поправочных коэффициентов, учитывающих основной вид использования расположенных на земельных участках зданий, строений, сооружений не может служить основанием для отказа в продаже земельного участка. 

На территории поселений сформированные и поставленные на кадастровый учет участки предоставляются в собственность для строительства исключительно на торгах. Порядок и условия приобретения прав на участки, на которых расположены здания, строения, сооружения, зависят как от числа лиц, обладающих правами на расположенную на земельном участке недвижимость, от их правового статуса, а так же от того, на каком праве данные субъекты владеют недвижимостью. Земельный кодекс устанавливает принцип исключительного права на приватизацию земельного участка  собственниками зданий, строений, сооружений. Решение компетентного органа либо договор купли-продажи (при возмездном предоставлении земельного участка) является основанием для государственной регистрации права собственности на земельный участок с выдачей свидетельства о государственной регистрации права.

В настоящее время в соответствии со ст.28 ФЗ №178 «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 г. [13, с.9] приватизация зданий, строений и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для его использования. Приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий, у которых земельные участки находятся на праве постоянного пользования или аренды, производится аналогично вышеуказанному.

Собственник земельного участка владеет, пользуется и распоряжается землей свободно (ст. 209 ГК РФ), если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц, т.е. право собственности подлежит ограничению. Регламентация поведения собственника земельного участка должна преследовать следующие основные цели: доступ всех граждан страны к земле как основе их жизнедеятельности, соединение собственника земельного участка и производителя в одном лице (особенно это касается сельскохозяйственных земель), обеспечение экологических требований при хозяйственном использовании земли как уникального дара природы, обеспечение целевого использования земельных участков.

Все перечисленные цели конкретно проявляются при регулировании права владения, пользования и распоряжения земельными участками. Первое ограничение права владения состоит в  установлении предельных размеров земельных участков.  Предполагается ввести новый региональный налог по решению законодательных (представительных) органов субъектов РФ по согласованию с органами местного самоуправления. Таким образом, предполагается  налоговое регулирование.