Право собственности на землю

- публичные сервитуты современного  российского законодательства не  являются разновидностью прав  сервитутного типа, представляя  собой устанавливаемые в силу  прямого указания закона пределы ограничения права собственности на земельные участки;

- право постоянного (бессрочного) пользования  не имеет аналогов в римском  и русском праве, представляя  собой оригинальный вещно-правовой  институт новейшего российского  законодательства[30, с.206].

Наряду с правом собственности федеральное законодательство предусматривает следующие права на землю: право постоянного (бессрочного) пользования (ст. 20 ЗК РФ, ст.216 ГК РФ), право пожизненного наследуемого владения (ст.ст. 216, 265 ГК РФ), аренда (ст. 607 ГК РФ), сервитут (ст.ст. 216, 274, 277 ГК РФ), безвозмездное срочное пользование  (ст. 689 ГК РФ).

Земельные участки, предоставленные в пользование, пожизненно наследуемое владение или аренду, находятся в чьей–либо собственности – государства или муниципального образования, юридического или физического лица.

Все иные вещные права на землю предполагают некоторые ограничения этих прав в отличие от права собственности. Лицо, не являющиеся собственником реализует принадлежащие ему права владения и пользования земельным участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником (ст.264 ГК РФ). Однако объем правомочий землевладельцев, землепользователей и арендаторов различен.  

3.1    Право постоянного (бессрочного) пользования земельными                  участками

Одним из титулов, на котором лицо вправе использовать землю, является право постоянного (бессрочного) пользования, которое закреплено в ст.ст.216,264 ГК РФ и отражено в ст.20 ЗК РФ.

ГК РФ 1994г впервые установил данное право не только для организаций, но и для граждан. Признание гражданина субъектом данного права можно считать излишним при наличии права пожизненного наследуемого владения. Земельный кодекс исключил возможность предоставления гражданам земли на праве постоянного (бессрочного) пользования, так же заметно сузил круг юридических лиц, которые могут быть субъектами данного права.  В отличие от ГК РФ ст.20 ЗК РФ предусматривает, что на этом титуле земельные участки могут быть предоставлены вновь только  государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и местного самоуправления (т.е. организациям, финансируемым из средств бюджетов) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п.1 ст.28 ЗК РФ). Граждане, имеющие участки на данном титуле,  могут приобрести их однократно на безвозмездной основе в собственность. Для юридических лиц право на бесплатное приобретение не предусматривается.

В отличие от ст.270 ГК РФ, позволяющей владельцу распорядиться участком путем сдачи в аренду или безвозмездное срочное пользование при условии получения согласия на это собственника участка, ст.20 ЗК РФ вообще не допускает возможности распоряжения пользователем земельным участком. В связи с этим применению подлежат нормы ЗК РФ, не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций [42, с.3].

Пленум ВАС РФ от 24.03.05г данное противоречие прокомментировал следующим образом в п.24 «… после введения в действие ЗК РФ лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка.»

Права землепользователей закреплены в ст.41 ЗК РФ и ст.269 ГК РФ, лицо осуществляет владение и пользование этим земельным участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. Обязанности пользователей земельными участками сформулированы в ст.42  ЗК РФ.

Необходимо принимать во внимание п.1 ст.35 ЗК РФ, который предусматривает, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу последнее приобретает право на использование соответствующей части участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходима для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, как и прежний их собственник. В данном случае речь идет о праве на использование, а не о праве пользования как титуле. Покупатель, если он не входит в число лиц, перечисленных в п.1 ст.20 ЗК, может взять землю в аренду или приобрести участком в собственность[31, с.203].

Согласно п.4 ст.3 ФЗ № 137 от 25.10.2001г «О введении в действие ЗК РФ» приватизация земельных участков, которые граждане используют на титуле постоянного (бессрочного) пользования сроком не ограничивается и, граждане РФ, имеющие в фактическом пользовании участки с расположенными на них жилыми строениями, которые были приобретены до 1990 г, вправе зарегистрировать право собственности на эти участки.

Следует остановиться на случае, когда  в здании,  находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на аренду данного земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. При этом договор аренды заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании. Федеральные казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения – правообладатели помещений в этом здании обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав, если таких субъектов в здании несколько, то одному из них предоставляется право постоянного (бессрочного) пользования, а другие обладают правом ограниченного пользования им для осуществления своих прав на закрепленное за ними помещение (по сути, представляющее собой сервитут), данное мнение было отражено в №2 журнала «Закон»[44, с.11].

Ст.20 ЗК РФ предусматривает субъектам права оперативного управления предоставление земель на праве постоянного пользования. При этом законодательство не определяет, на каком вещном праве предоставляется земля субъектам права хозяйственного ведения. Вероятно, обладателям такого права земля может быть сдана в аренду. Для устранения существующей неопределенности данный вопрос следует урегулировать на законодательном уровне.

Данная проблема нашла отражение п.19 Постановления Пленума ВАС от 24.03.2005 г. №11, а именно – договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен на условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.  Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (п.1 ст.421 ГК РФ).

Право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, приобретенное после 31.01.1998г подлежит государственной регистрации. Не менее интересен вопрос о регистрации права пользования на земельный участок, значительно превышающий площадь под приобретенным зданием. Как показывает судебная практика, в случае, если участок предоставлен в соответствии с постановлением мэра от 12.10.1999г, которое на момент рассмотрения дела  никем не было оспорено и отменено, покупатель может зарегистрировать право постоянного (бессрочного) пользования на весь участок и регистрационная палата обязана произвести регистрацию, что подтверждается постановлением Президиума ВАС РФ от 10.01.2003г №6607/02[51, с.6].

Что касается физических лиц, каждый гражданин может однократно бесплатно приобрести земельный участок в собственность (сделано это может быть только в отношении одного земельного участка), при наличии еще одного участка  - гражданин может оформить на него право аренды, либо приобрести в собственность за плату. В отличие от физических лиц, юридические лица, во исполнение п.2 ст.3  Федерального закона от 25.10.2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса РФ» (с изменением от 25.12.2005г), обязаны в срок до 1 января 2008 года переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию. Последствия за нарушение указанного срока предусмотрены п.7.1 КоАП РФ как «… использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов». Данное требование касается и покупателей объектов недвижимости, находящихся на земельных участках, предоставленных юридическим лицам, которые не могут использовать землю на данном титуле.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком может быть подтверждено в суде только в порядке искового производства, а не особого производства, что подтверждается  письмом Президиума ВАС №76 от 17.02.2004г[47, с.4]. Поскольку заявитель ходатайствовал об установлении права, а не факта, имеющего юридическое значение, для возникновения, изменения или прекращения такого правоотношения, арбитражный суд обоснованно оставляет заявление без рассмотрения в порядке особого производства и указывает, что в порядке особого производства не может быть установлено право у конкретного лица.

3.2    Пожизненное наследуемое владение земельными  участками

Пожизненное наследуемое владение земельным участком является одним из древнейших видов прав на земельный участок. Оно именовалось «эмфитевзис» и было перенесено на все земли, сдаваемые в наследственную вечную аренду. За владение и пользование на этом праве взималась арендная плата, но в отличие от обыкновенной аренды, это право носило бессрочный характер и порождало вещные иски. История возникновения права пожизненного наследуемого владения на территории Российского государства берет начало в ХIV веке, когда переселенцам недвижимость в собственность не передавалась, а предоставлялась в вечное пользование с правом её отчуждения и передачи по наследству. При этом на них возлагалась обязанность платить так называемый чинш за пользование землей, размер которого оставался навсегда неизменным. На все пространство России чиншевое право распространилось лишь в конце ХVIII века. Позднее было принято Положение, которое предоставляло чиншевику право выкупить участок в собственность. Титул пожизненного владения был закреплен в Основах законодательства Союза ССР и союзных республик о земле от 28.02.90г, субъектами данного права могли быть только граждане. ЗК РСФСР, принятый 21.04.1991г., в ст.7 предусматривал право граждан на получение в собственность, пожизненное наследуемое владение или аренду земельных участков по своему выбору для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, индивидуального жилищного строительства и др., в том числе для дачного строительства и индивидуальных гаражей[32, с.24].

В соответствии со ст.266 ГК РФ гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения, имеет права владения и пользования земельным участком. Если из условий пользования, установленных законом не вытекает иное,  владелец вправе возводить на участке здания, сооружения, создавать иное недвижимое имущество, приобретая на него право собственности. Содержание прав землевладельцев определены в ст.41, а обязанностей – в ст.42 ЗК РФ.

Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК РФ не допускается. При этом право пожизненного наследуемого владения, приобретенного гражданами до введения в действие ЗК РФ, сохраняется, сроки добровольного переоформления не ограничены. Согласно п.3 ст.21 ЗК РФ каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести   в собственность земельный участок, находящийся в его пожизненном наследуемом владении. При этом взимаются платежи за переоформление права.

В соответствии со ст. 258 ГК РФ земельный участок крестьянского хозяйства разделу не подлежит, кроме случаев прекращения крестьянского хозяйства. Кроме того, в отличие от права общей собственности, права общего владения законодательством не предусмотрено, и  в случае, если наследников несколько, а участок разделу не подлежит, необходимо решать вопрос о выплате компенсации остальным при переходе права к одному наследнику.  

Недостаточно проработан вопрос о влиянии размера участка на порядок перерегистрации права на него. Нормативно-правовые акты, закрепляющие принцип приватизации земельных участков, принятые до введения в действие ЗК РФ, должны действовать в части непротиворечащей ему. Статья же 33 ЗК РФ содержит правила об установлении предельных размеров земельных участков при предоставлении, а не при перерегистрации земельных участков.

Таким образом, земельные участки граждан, находящиеся в их пожизненном наследуемом владении, могут однократно приобретаться в порядке приватизации бесплатно независимо от размера земельного участка. Кодекс не ограничивает никакими временными рамками срок существования  срок существования права пожизненного наследуемого владения и возможность приобретения участков в собственность. Сохранив ранее возникшее право пожизненного наследуемого владения, законодатель стимулирует землевладельцев к приобретению участков в собственность. Многие, как свидетельствует опыт, воспользоваться этим правом не желают[32, с.270]. 

Переход прав на земельный участок согласно п.2 ст.21 ЗК РФ осуществляется в порядке наследования. Согласно ст.1181 ГК РФ при наследовании земельного участка, принадлежащего наследодателю на праве пожизненного наследуемого владения, по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный слой, замкнутые водоемы, лес и растения. Правоустанавливающим документом для первоначальных приобретателей права пожизненного наследуемого владения служили решения уполномоченных государственных и муниципальных органов о предоставлении земельного участка. Государственная регистрация перехода права  пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

Интересен вопрос о том, может ли публичное образование продать участок, закрепленный на праве пожизненного наследуемого владения, третьему лицу. Поскольку вещное право обременяет имущество, при смене собственника право пожизненного наследуемого владения должно сохраниться, однако, пожизненное наследуемое владение предполагает наличие собственности государства или муниципального образования на соответствующий земельный участок.

Можно предположить, что участок, принадлежащий гражданину на праве пожизненного наследуемого владения, может быть передан в частную собственность только этому гражданину. Действующим законодательством не урегулирован вопрос правомочий землевладельцев. ЗК РФ значительно сужает правомочия, запрещая распоряжаться земельным участком каким-либо образом, за исключением перехода права по наследству (п.2 ст.21 ЗК РФ). При этом положения ст.267 ГК РФ планируется отменить, согласно которым владелец мог передавать участок в аренду или безвозмездное срочное пользование.