Право собственности на землю

Следует сделать вывод о том, что наблюдается тенденция к упразднению титула пожизненного наследуемого владения.

3.3 Право ограниченного пользования  чужим земельным  участком  (сервитут)

Сервитут на земельный участок является древнейшим титулом. Еще в Древнем Риме сформировались основные начала ограниченного пользования чужим земельным участком. При установлении сервитута земельный участок не только служил своему собственнику, но и использовался для выгод собственника соседнего участка. Слово servitus означало «рабство вещи», «служение её». Нельзя установить сервитут на право, его можно установить только на вещь. На Руси право на чужую вещь называли угодьем. Угодья (леса, луга, места промыслов), которые могли и не принадлежать собственнику имения, использовались другими лицами для рубки леса, сенокошения, охоты и т.п. Собственник не имел права препятствовать такому использованию. Соборное уложение 1649г. (гл.10) предусматривало ограничения правомочий соседа в интересах других лиц.

В современной России право ограниченного пользования земельным участком (сервитут) было установлено п.4.10 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ, утвержденных Указом Президента №1535. Для продаваемых при приватизации застроенных земельных участков устанавливаются публичные сервитуты, в соответствии с которыми собственники участков обязаны обеспечить безвозмездное и  беспрепятствленное использование объектов общего пользования (пешеходные дороги и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи участка в собственность, возможность размещения межевых и геодезических знаков и подъездов к ним, возможность доступа муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.

Позднее правила установления сервитутов были закреплены в ГК РФ, а затем и в ст.23 ЗК РФ. Земельный сервитут по своей сути это:

- во-первых, вещное право на земельный  участок, он будет существовать, пока существует земельный участок;

- во-вторых, он является правом на чужую вещь;

- в-третьих, обладатель сервитута приобретает право ограниченного пользования земельным участком, а обременение не лишает владельца права владения, пользования и распоряжения участком, при этом сервитут должен быть установлен наименее обременительным образом для земельного участка;

- в-четвертых, сервитут сохраняется  при  переходе прав на земельный участок.

В сервитутных отношениях одна сторона является управомоченной, другая обязанной. Управомоченное лицо имеет право на пользование имуществом обязанной стороны, обязанная сторона обязана допускать такое пользование.

Действующее законодательство выделяет следующие разновидности сервитутов:  частный, публичный, срочный,  постоянный.

Порядок установления частных сервитутов определен в ст. ст.274-277   ГК РФ. Установление сервитута возможно для обеспечения прохода или проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи, трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации и  других нужд, которые не могут быть обеспечены без сервитута.

Частный сервитут устанавливается  по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. Если соглашение об установлении или условиях сервитута не достигнуто, спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Право собственности не является единственным титулом, обладание которым позволяет установить сервитут. Как следует из содержания п.4 ст.274 ГК РФ, обладателем сервитута может быть как владелец, так и  пользователь земельного участка. Согласно   п.6 ст. 23 ЗК РФ собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не установлено  федеральными законами. По римскому законодательству сервитутное право было бесплатным.

Спорной в юридической литературе является природа иных сервитутов, установление которых предусмотрено, кроме земельного, - водным, лесным, градостроительным кодексами. В законодательстве они именуются публичными сервитутами. Публичный сервитут устанавливается нормативным правовым актом, если это необходимо для обеспечения интересов государства (РФ и субъектов РФ), органа местного самоуправления или населения  муниципального образования[32, с.200].

Обязательным условием установления публичного сервитута является его обсуждение с населением путем общественных слушаний (п.2 ст.23 ЗК РФ). Порядок проведения слушаний и учета мнения населения земельное законодательство не определяет. Поэтому при  принятии решений об установлении публичных сервитутов следует регулировать этот вопрос в каждом конкретном случае, либо необходимо на уровне субъекта РФ разработать и принять нормативный правовой акт о порядке учета мнения населения при установлении публичных сервитутов.

Перечень государственных, муниципальных и общественных нужд, для которых может устанавливаться публичный сервитут, определен  п.3   ст.23 ЗК РФ и является исчерпывающим. К ним относятся проход или проезд через земельный участок; использование участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов  транспортной инфраструктуры;  размещение межевых и геодезических знаков и подъезда к ним; проведение дренажных работ, забор воды и водопой;  прогон скота, использование в целях охоты, сбор дикорастущих растений,  проведения изыскательских работ, доступ к прибрежной полосе.

Если частный сервитут по общему правилу устанавливается только в отношении земельного участка, находящегося на праве собственности, то публичный сервитут как следует из п.7 ст.23 ЗК РФ, может устанавливаться по отношению к земельному участку также на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования и безвозмездного срочного пользования.  Если собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе в любом случае требовать соразмерной платы от лиц, в интересах которых установлен сервитут, то при публичном сервитуте возможны два варианта: собственник земельного участка вправе требовать от органов, установивших сервитут, соразмерной платы в случае существенного затруднения в использовании в результате установления сервитута. Кроме того, если невозможно использовать земельный участок, то землевладелец, землепользователь вправе требовать изъятия, а собственник – выкупа участка или предоставления равноценного с возмещением убытков. При этом возникают вопросы: каким образом определяется соразмерная плата, как оценивать степень обременения и какова природа изъятия. Ни в земельном, ни в гражданском законодательстве понятие соразмерности платы не определено. Поэтому, стороны сделки должны изначально определить размер вознаграждения, причитающегося собственнику участка. Если  размер вознаграждения не определен, то цену, обычно взимаемую при сравнимых обстоятельствах за пользование чужим недвижимым имуществом, в сервитутном праве определить сложно. В отношении же степени обременения,  она носит абстрактный  оценочный характер и должна быть в каждом конкретном случае доказана лицом, предъявляющему требования к органу, установившему сервитут, в том, что он не может в полной мере владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению данным земельным участком. Кроме того,  положения ст.276 ГКРФ о требовании собственника по суду прекращения сервитута при невозможности использования в соответствии с назначением, следует применять только для частного, а не публичного сервитута. 

Следовательно, нормы ЗК РФ устанавливают приоритет государственных, муниципальных и общественных интересов над частными интересами в случае обременения земельного участка публичным сервитутом[30, с.196].

Ряд авторов, занимающихся исследованиями сервитутного права разделяет позицию законодателя о существовании публичного сервитута. Другие рассматривают его как ограничение других вещных прав. В частности, А.В. Копылов считает, что публичный сервитут является ограничением права собственности в силу закона, а не сервитутом, известным римскому праву[30, с.116]. 

Следует отметить, что градостроительная практика различает земельный сервитут и обременение (ограничение) права собственности. В земельно-правовой науке под ограничением прав лиц, использующих земельные участки, понимается установление в административном порядке запретов на отдельные виды хозяйственной деятельности по использованию земли либо требований о воздержании от определенных действий.   Статья 56 ЗК РФ перечисляет следующие виды ограничений прав на землю:   особые условия  использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных и санитарно-защитных зонах;    особые условия охраны окружающей среды;    условия застройки или освоения участка под автомобильной дорогой, при предоставлении участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и иные ограничения использования. Таким образом, перечень не является исчерпывающим.  Случаи ограничений прав вводятся и другими нормами  ЗК РФ и федеральными законами. Например, виды зон, в которых вводится ограничение прав, установлены в ст.37 Градостроительного кодекса РФ.

Безусловно, сервитут (особенно публичный) и ограничение права на земельный участок – схожие институты земельного законодательства. Во-первых, и публичный сервитут и ограничение прав  устанавливается нормативно-правовым актом для обеспечения публичных интересов, затем они могут быть срочными, либо постоянными,  сохраняются при переходе прав и подлежат государственной регистрации. Различия, прежде всего в том, что при сервитуте правомочия собственника не ограничиваются,  суть же ограничений права в целенаправленном установлении запретов, ограничений правомочий собственника в силу особенностей местоположения земельного участка. Плата за сервитут носит договорной характер, в случае ограничений права возмещению подлежат убытки в соответствии с Правилами возмещения собственникам земельных участков, землевладельцам, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков…, утвержденными Постановлением Правительства №262 от 7.05.2003г[20, с.3]. Таким образом, публичный сервитут нельзя отожествлять с ограничением прав на земельные участки. Они различны по содержанию и характеру возмездности.

3.4  Безвозмездное срочное пользование земельными участками

В соответствии со ст.24 ЗК РФ одним из титулов, на котором могут использоваться земельные участки, является безвозмездное срочное пользование.  Установлены виды участков, которые могут предоставляться на титуле безвозмездного срочного пользования. К ним относятся, во–первых, земли, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, во-вторых, частные земли, в-третьих, земельные участки организаций. 

В безвозмездное срочное пользование  могут быть предоставлены земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Основанием приобретения данного титула является административный акт органа исполнительной власти или органа местного самоуправления. В этом случае срок пользования земельным участком не может превышать один год. Договор является основанием приобретения права при передаче частного земельного участка при этом обязательно указывается срок, на который предоставляется участок.  Субъектами права могут быть в этом случае граждане и юридические лица[32, с.37].

При безвозмездном срочном пользовании земельные участки предоставляются во временное пользование на срок, установленный законом (для участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности), договором (из земель, находящихся в частной собственности) или на период трудовых отношений (служебные наделы).

Предоставление участка в безвозмездное срочное пользование предусмотрено ст.87 ЗК РФ.  Речь идет о практиковавшейся и ранее передаче участков промышленного и иного специального назначения для сельскохозяйственного производства.

Земельный кодекс предусматривает также разновидность безвозмездного  срочного пользования  -  служебный надел. В качестве служебного надела земельный участок может быть предоставлен только гражданам. В соответствии с действующим земельным законодательством он предоставляется работникам организаций отдельных отраслей экономики, в том числе и организациям транспортного хозяйства, лесной промышленности,  охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков. Земельные наделы могут предоставляться не только государственными и муниципальными организациями, но и организациями иной формы собственности. Категории работников, имеющие право на получение служебных наделов, условия их предоставления, устанавливаются законодательством.

Права и обязанности лиц, использующих служебные наделы, аналогичны правам иных пользователей. Прекращение пользования земельным наделом  связывается, главным образом, с прекращением отношений с организацией, его предоставившей. Прекращение права на служебный надел оформляется решением организации, предоставивший такой надел в пользование (ст.47 ЗК РФ). Прекращение трудовых отношений и права на земельный надел происходит не одновременно – работнику предоставляется право использовать служебный надел после прекращения трудовых отношений для окончания сельскохозяйственного сезона[44, с.10].

3.5  Аренда земельных участков

Историческое происхождение права земельной аренды в целом берет начало со времен Римской республики. В советской России Земельный кодекс 1922 г. в ст.28 предусматривал возможность сдачи трудовым коллективам земельных участков в аренду за плату деньгами, продуктами и иными видами вознаграждения. Допускалась сдача в аренду земельных участков городов и поселков городского типа. В 1936г запрещается сдача в аренду земель сельскохозяйственного назначения, а в 1969г прекращается взимание арендной платы за земли городов. После начала реформ арендодателями земельных участков признавались соответствующие Советы народных депутатов (устанавливалась  краткосрочная аренда до 5 лет  долгосрочная до 50 лет) и собственники земли (передавали участки в исключительных случаях на срок до 5 лет)[32, с.239].

В настоящее время при заключении договоров аренды земельных учаcтков должно осуществляться согласованное применение норм гражданского и земельного законодательства. Общие положения определены в  главе 34 ГК РФ, а особенности сдачи  в аренду земельных участков  ст. 22 и другими статьями ЗК РФ. Можно взять за основу определение договора аренды  ст.606 ГК РФ  следующее:   по договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участков или его часть за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать арендную плату, использовать участок в  соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, соблюдать земельное, природоресурсное, природоохранное, градостроительное и иное законодательство.