Инвестиции в недвижимость

7. Учет фактора  времени. Учет неравноценности разновременных затрат и результатов.

8. Учет только  будущих денежных поступлений и предстоящих затрат. (принцип неуправляемости прошлого)

9. Учет всех  наиболее существенных  экономических и внеэкономических последствий реализации проекта

10. Учет последствий  отказа от осуществления проекта

11. Учет  и  согласованность специфических интересов участников проекта.

12. Учет влияния  инфляции на продукцию и используемые  ресурсы,  возможность использования  нескольких валют при реализации проекта.

13. Учет влияния  неопределенности и рисков.

14. Оценка эффективности проектов, реализуемых на действующих предприятиях по принципу: «с проектом» и «без проекта»

15. Системность,  комплексность расчетов, взаимосвязь  параметров

16 . Сопоставимость  условий сравнения различных  проектов (вариантов проекта)

17.  Принцип  положительности и максимума эффекта при выборе из альтернативных проектов

18. Учет структуры  капитала, используемого для финансирования  проекта

19. Определение  предпочтительности одного из  ряда показателей эффективности при их совместном использовании для оценки проекта.

20.Учет влияния  на эффективность проекта потребности  в оборотном капитале. 

2.4. Оценка ИП. Виды  эффективности ИП 

Оценка инвестиционных проектов (investment projects evaluation) производится обычно при их разработке или экспертизе для решения трех типов задач:

1. оценка конкретного проекта
2. обоснование целесообразности участия в проекте
3. сравнение нескольких проектов (вариантов проекта) и выбор лучшего из них.

 

Соответственно, различают виды эффективности ИП: 

Под эффективностью проекта в целом понимается эффективность проекта, реализуемого единственным участником как бы за счет собственных средств. Проводится интегральная экономическая оценка проектных решений для презентации проекта и создания  необходимых условий для поиска инвестора.

Она включает:

• социально-экономическую или общественную эффективность, которая характеризует социально-экономические последствия осуществления проекта для общества в целом
• коммерческую эффективность проекта, она характеризует экономические последствия его осуществления для проектоустроителя (инициатора), исходя из  условного предположения, что он производит  все необходимые для реализации проекта затраты и пользуется  всеми его результатами, ее называют также эффективностью полных инвестиционных издержек.

Выявляются также граничные условия эффективной реализации проекта. По результатам такой оценки принимается решение о реализации проекта или о его отклонении (отказе от реализации). 

Эффективность участия в проекте  рассчитывается для проверки реализуемости проекта и заинтересованности в нем всех его участников и включает:

• эффективность участия предприятий в проекте; ее называют также эффективностью для собственного / акционерного капитала по проекту.
• эффективность инвестирования в проект;
• эффективность участия в проекте структур более высокого уровня.

Производится  для  инвесторов - обоснование объема потребности в инвестициях и размеры доходов от этих инвестиций, для кредиторов — потребность в кредите и сроки его погашения, для государства — предусмотренные в проекте размеры, сроки и формы государственной поддержки проекта.

Сравнительная эффективность  рассчитывается при наличии нескольких альтернативных проектов или вариантов проекта для обоснования выбора лучшего из них. 

Система показателей, используемая для оценки этих видов эффективности, и методологические принципы их расчета едины. Отличия заключаются только в исходных параметрах, которые формируют потоки реальных денежных средств по проекту, применительно к  каждому виду эффективности. 

 Оценка эффективности проекта проводится в несколько этапов:

• Экспертная оценка общественной значимости проекта (определяется только для социально значимых проектов)
• Расчет показателей эффективности проекта в целом.
• После выработки схемы финансирования, уточняется состав участников и определяется финансовая реализуемость проекта
• Определение эффективности участия в проекте каждого из участников (региональная и отраслевая эффективность, эффективность участия в проекте отдельных предприятий и акционеров, бюджетная эффективность и пр.). (Смотрите приложение 5)

 

Оценить общественную эффективность инвестиционного  проекта означает проверить разумность с позиции общества выделения  ресурсов на осуществление именно этого  проекта из числа конкурирующих. 

Оценить коммерческую эффективность ИП - охарактеризовать в целом с экономической точки зрения технические, технологические и организационные решения, принятые в проекте. 
 

2.5. Финансовая реализуемость  ИП 

Реализуемость проекта может оцениваться с разных точек зрения - технической осуществимости, экологической допустимости, организационной осуществимости и социальной приемлемости проекта и т. п. Для нас наиболее важна реализуемость проекта с финансовой точки зрения.

Финансовая  реализуемость (financial feasibility) — свидетельство наличия финансовых возможностей реализации проекта. Она имеет место при достаточных объемах финансирования инвестиционного проекта, в конечном счете, сводится к выяснению сбалансированности притоков и оттоков по всем сферам деятельности. Для финансовой реализуемости ИП достаточно, чтобы накопленное сальдо суммарного денежного потока было неотрицательным. При выявлении финансовой нереализуемости, схема финансирования и, возможно, отдельные элементы организационно-экономического механизма проекта должны быть скорректированы. 
 
 

2.6 Принятые допущения  оценки ИП 

В практике инвестиционного анализа приняты следующие допущения оценки инвестиционных проектов:

• С каждым инвестиционным проектом принято связывать денежный поток (Cash Flow), элементы которого представляют собой чистые оттоки (Net Cash Outflow) и чистые притоки денежных средств (Net Cash Inflow). Под чистым оттоком в k-м году понимается превышение текущих денежных расходов по проекту над текущими денежными поступлениями (при обратном соотношении имеет место чистый приток).
• Потоки денежных средств на конец (начало) каждого периода реализации проекта известны
• Анализ обычно ведется по годам, хотя это ограничение не является обязательным. Анализ можно проводить по равным периодам любой продолжительности (месяц, квартал, год и др.).
• Предполагается, что все вложения осуществляются в конце года, предшествующего первому году реализации проекта.
• Приток (отток) денежных средств относится к концу очередного года.
• Определена оценка, выраженная в виде процентной ставки (нормы дисконта), в соответствии с которой средства могут быть вложены в данный проект.
• Коэффициент дисконтирования, используемый для оценки проектов с помощью методов, основанных на дисконтированных оценках, должен соответствовать длине периода, заложенного в основу инвестиционного проекта.

 
 

2.7. Этапы инвестиционного анализа 

 Проведение  анализа эффективности намечаемых инвестиций согласно сложившейся практике,  проводится поэтапно: 

1. Оценка ожидаемых  потоков денежных средств от  этого проекта, включая стоимость активов на определенную временную дату.

2. Определение  стоимости затрат (расходов) проекта,  необходимых для получения этих  ожидаемых доходов.

3. Оценка ожидаемых  потоков платежей с учетом  фактора времени, т.е.  дисконтирование потока платежей.

4. Оценка стоимости  капитала, необходимого для реализации  проекта на базе дисконтированной  стоимости. 

5. Оценка риска  запроектированных потоков денежных  средств при помощи информации  о вероятностном распределении  потоков денежных средств.

6. Определение критериев эффективности и сравнение дисконтированной стоимости ожидаемых денежных поступлений с требуемыми капиталовложениями или издержками проекта.  
 
 
 
 
 

Раздел 3. Методы оценки ИП

3.1. Классификация методов  оценки ИП 

Методы, используемые в анализе инвестиционной деятельности,  в зависимости от  учета  временных параметров подразделяют на:

1. Основанные  на учетных оценках - "статистические" методы:

• Срок окупаемости инвестиций - PP
• Коэффициент эффективности инвестиций - ARR

 

Эти методы не учитывают фактор времени,  имеющий принципиальное значение для финансового инвестора, поэтому используются только для начальной первичной оценки проектов. 

2. Основанные  на дисконтированных оценках  - "динамические" методы:

• Чистая приведенная стоимость - NPV
• Внутренняя норма прибыли - IRR
• Модифицированная внутренняя норма прибыли- MIRR
• Дисконтированный срок окупаемости инвестиций - DPP
• Индекс рентабельности инвестиций - PI

Применение дисконтирования позволяет отразить основополагающий принцип "завтрашние деньги дешевле сегодняшних" и учесть тем самым возможность альтернативных вложений по ставке дисконта. 

    Общими  недостатками этих методов являются:

• Необходимость верно оценить объем первоначальных капиталовложений и текущие расходы и поступления на весь период реализации проекта, условность  которых очевидна.
• Использование предпосылки стабильности валюты, в которой оцениваются денежные потоки.

Но, следует отметить, что целью количественных методов  оценки эффективности является не идеальный  прогноз величины ожидаемой прибыли, а обеспечение сопоставимости рассматриваемых проектов с точки зрения эффективности, исходя из неких объективных и перепроверяемых критериев, и  подготовка основы для  принятия окончательного инвестиционного решения.  
 

    3.2. Срок окупаемости  инвестиций (Payback Period - PP)

    Синоним: простой период окупаемости инвестиций 

Этот метод - один из самых простых и распространенных  в мировой практике, не предполагает временной упорядоченности денежных поступлений.

Это продолжительность  периода от начального момента до момента окупаемости проекта, или период времени, в течение которого начальные инвестиции проекта «вернутся» в виде накопленной суммы чистых денежных потоков.

Он состоит  в вычислении количества лет, необходимых  для полного возмещения первоначальных затрат, т.е. определения момента, когда денежный поток доходов сравнивается с суммой денежных потоков затрат, Алгоритм расчета срока окупаемости (РР) зависит от равномерности распределения прогнозируемых доходов от инвестиций.

• При равномерном распределении дохода по годам, срок окупаемости рассчитывается делением единовременных затрат на величину годового дохода, обусловленного ими.
• При неравномерном  распределении, срок окупаемости рассчитывается прямым подсчетом числа лет, в течение которых инвестиция будет погашена кумулятивным доходом.

Общая формула расчета имеет вид:

    РР = n , при котором       Рк > IC.

При оценке независимых  инвестиционных проектов сравнивают рассчитанный период окупаемости с определенным заранее пороговым значением. Если рассчитанный период меньше или равен  пороговому, проект рассматривается дальше, если рассчитанный период больше порогового – проект отвергается.

      Применение целесообразно: