Инвестиции в недвижимость

Согласно вышеизложенной методике,  по этим показателям проект можно оценить как весьма эффективный:

• Значение NPV положительное и составляет 17% от операционных затрат (мин.значение 5 %) .
• Ставка IRR и учетом и без учета финансирования значительно превышает заданное значение требуемой доходности проекта (20 %).
• Индексы доходности инвестиций также больше единицы, что свидетельствует об их относительной доходности. В частности каждый доллар, вложенный в проект должен принести  $1,9 без учета дисконтирования и   $1.03 с учетом последнего (учитывая заемные вложения).
• Значение капитала риска составляет 30 % от общей суммы вложений и 18 % от суммы планируемого операционного дохода.

Для подтверждения  эффективности и надежности инвестирования средств в данный проект проведем анализ его устойчивости, согласно изложенной выше методике. 

При анализе  исследуемого проекта в рамках имитационной модели учета риска (сценарного метода) достаточно,  на мой взгляд,  рассмотреть два варианта возможного развития событий:  наиболее вероятный (им,  в силу алгоритма построения финансовой модели проекта) можно считать базовый (основной) вариант его развития и пессимистический (см. Приложение 11).

Анализ показателей  базового варианта изложен выше.

 Анализ пессимистического  варианта рассмотрим, смоделировав  ситуацию с условным одновременным(!)  ухудшением обоих основных показателей:  выручки от реализации и себестоимости на 15 %. Полученные данные изложены в приложении 11

Даже в этом случае, NPV проекта остается положительным,  Ставка IRR по-прежнему превышает заданную доходность,  PI (без учета дисконтирования превышает единицу.)

Размах вариации  R(NPV) составит   20 186 тыс.$.

Я считаю, что  заданная ситуация маловероятна на рынке  недвижимости, т.к. чаще имеет место повышение или понижение цен на продаваемое жилье вместе с себестоимостью этого жилья, а моделирование их изменений в разных направлениях, является весьма условным, и призвано подтвердить, что даже в этом искусственно смоделированном пессимистичном сценарии, проект остается эффективным. Т.о. согласно этому методу, проект можно считать абсолютно устойчивым. 
 

При проведении анализа критических точек рассматриваемого проекта, получаем: снижение выручки по проекту (вследствие снижения цены на продукцию) возможно на 24,4%; повышение себестоимости на 51,7%,  повышение нормы дохода на вложенный капитал возможно до 53,2% (последний показатель не имеет логического смысла, т.к. нет возможности реинвестировать доход с такой же ставкой доходности.)

Т.е. запас прочности  по параметрам достаточно велик, а значит даже существенное их неблагоприятное  изменение,  особенно себестоимости, не является губительными для эффективности  проекта.   

При изменении  в рамках анализа чувствительности (уязвимости) рассматриваемого проекта поочередно на 1%  выручки, себестоимости, нормы дохода на СК и цены ЗК, получаем изменение NPV проекта на: 

4,09 %,  1,93 %, 5,81 %, 0,9 % соответственно. Т.е. наибольшая эластичность NPV проявляется от изменения нормы дохода на СК и выручки от реализации, а значит, эти параметры проекта являются наиболее рисковыми и значимыми с точки зрения мероприятий по предотвращению и снижению рисковых ситуаций. Наименьшая зависимость выявлена от роста цены ЗК, она не оказывает существенного влияния на изменение уровня доходности проекта.   

Таким образом, все используемые методы анализа, подтвердили  устойчивость проекта и сохранение его эффективности в различных  ситуациях его развития. Особое внимание при планировании мероприятий по предотвращению и снижению инвестиционных рисков целесообразно уделить выручке от реализации, как параметру, оказывающему наиболее влияние и повышающему рисковость  рассматриваемого проекта.  
 
 
 
 
 
 
 
 

Приложение 1

Краткое описание инвестиционного проекта по строительству, запуску и реализации поселка таун-хаусов бизнес класса Сказка. 

Поселок таун-хаусов, оборудованного / обеспеченного необходимой для своего класса инфраструктурой  и сервисом (школа, детский сад, торговый центр, медицинский пункт, ресторан), которые будут ориентированы на обслуживание данного и близлежащих поселков,  планируется построить к концу 2011г. 

Срок  инвестиционного  проекта составляет 4 года (от начала строительства  до окончания реализации всех таун-хаусов и объектов инфраструктуры).

Источник финансирования проекта – средства собственника и банковский кредит на общую сумму 27 125 тыс.долларов,  погашение которого происходит на третьем году реализации проекта, проценты по ставке 13% уплачиваются во втором и третьем годах. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

        Используемая  литература. 

1. Методические  рекомендации по оценке эффективности  инвестиционных проектов от 21.06.1999 г. №  ВК 477
2. Положение о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства  в г.Москве
3. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. Питер, 2007.
4. Ахметзянов И. Анализ инвестиций. Эксмо, 2007.
5. Блохина В.Г. Инвестиционный анализ. Феникс, 2004.
6. Вахрин П.И., Нешитой А.С. Инвестиции. Москва, 2005.
7. Горемыкин В.А Экономика недвижимости. Москва "Высшее образование", 2007.
8. Деева А.И. Инвестиции. Москва "Экзамен", 2004.
9. Иванова Н.Н., Осадчая Н.А. Экономическая оценка инвестиций. Феникс, 2004.
10. Ковалев В.В. Финансовый менеджмент. Проспект, 2006.
11. Кучарина Е.А. Инвестиционный анализ. Питер, 2006.
12. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Девелопмент. Москва "Экономика", 2004.
13. Марголин А.М. Экономическая оценка инвестиционных проектов. Экономика, 2007.
14. Маренков Н.Л. Инвестиции. Феникс, 2003.
15. Марченко А.М. Экономика и управление недвижимостью. Феникс, 2007.
16. Орлова Е.Р. Инвестиции. Омега-Л, 2006.
17. Ример М.И., Касатов А.Д., Матиенко Н.Н. Экономическая оценка инвестиций. Питер, 2008.
18. Румянцева Е.Е. Финансы организаций. ИНФРА – М, 2003.
19. Теплова Т.В., Григорьева Т.И. Ситуационный финансовый анализ. ГУ ВШЭ, 2006.
20. Теплова Т.В. Анализ инвестиционных решений. Материалы к дисциплине. Москва. 2008.
21. Чистов Л.М. Экономика строительства. Питер, 2003