Инвестиции в недвижимость

физические  риски — это риски потерь вследствие непредвиденных изменений физической среды обитания объекта, ухудшение качества среды за счет загрязнения земли и атмосферы

Опасность возникновения техногенных  катастроф на  «вредных» объектах региона химических, радиационных, биологических, оборонных.

Возможность природных катаклизмов - землетрясения, наводнения, ураганы и т.п. 

4.4. Методы анализа  риска 

Недооценка возможных  рисков, отсутствие системы управления рисками – одна из важнейших причин срыва реализации проектов в недвижимости,  поэтому тщательная оценка риска и максимально возможная проработка путей и методов их снижения являются важнейшей задачей при оценке ИП.

Как уже отмечалось, основными характеристиками инвестиционного  проекта являются элементы денежного  потока и коэффициент дисконтирования, поэтому учет риска осуществляется поправкой одного из этих параметров.  
 

              Поправка на риск ставки дисконтирования

     

Чем выше инвестор оценивает риск проекта, тем более  высокие требования он предъявляет  к его доходности. Обычно это отражается в расчетах эффективности путем увеличения нормы дисконта на величину премии за риск. Для этого: устанавливается исходная цена инвестированного капитала, СС, (часто используют WACC), экспертным путем определяется премия за риск, связанный с данным проектом и рассчитывается NPV с новым коэффициентом дисконтирования.  
 

Пофакторный метод оценки премии за риск  

В общем случае в величине премии за риск учитывается три типа рисков:

• страновой  риск - возможности непрогнозируемых негативных изменений экономического окружения, связанных с изменением государственной инвестиционной, налоговой, таможенной и финансовой политики. Такой риск характерен для всех видов инвестиций и не связан непосредственно с проектом. Размер премии снижается в условиях предоставления проекту федеральной или региональной поддержки.

• риск ненадежности участников проекта - возможность непредвиденного  прекращения реализации проекта, его  величина  зависит от детальности  проработки организационно-экономического механизма реализации проекта

• риск неполучения  предусмотренных проектом доходов - несистематический, относящийся именно к данному проекту, риск. Он обусловлен  техническими, технологическими и организационными решениями проекта, а также случайными колебаниями объемов производства и цен на продукцию и ресурсы. Премия  определяется с учетом технической и финансовой реализуемости проекта, детальности проработки проектных решений, наличия необходимого научного и опытно-конструкторского задела и надежности маркетинговых исследований.  
 

                       Анализ устойчивости  инвестиционных проектов. 

Проект считается  абсолютно устойчивым, если он эффективен

при всех вариантах  развития событий, при том, что возможные

неблагоприятные последствия могут быть устранены предусмотренными в бизнес-плане мерами.

Проект считается  достаточно устойчивым, если он оказывается

неэффективным только при тех вариантах развития событий, которые

имеют достаточно малую «степень возможности».

Проект трактуется как неустойчивый, (высоко рискованный), если даже

при незначительном изменении текущих условий реализации он

оказывается неэффективным.

Для анализа  устойчивости в инвестиционном менеджменте  применяются методы:

          

         Имитационная модель учета риска (Сценарный метод) 

Состоит в построении для  проекта трех  возможных  вариантов его развития: пессимистический, наиболее вероятный, оптимистический. По каждому из вариантов рассчитывается  NPV, а затем для каждого варианта рассчитывается размах вариации NPV по формуле:

                  R(NPV) = NPV_o – NPV_в            (11)       

Проект считается  тем более рискованным, чем больше размах вариации NPV. 

Рассмотренная методика может быть модифицирована путем применения количественных вероятностных  оценок: когда для  каждого варианта рассчитанного NPV присваиваются вероятности их осуществления и рассчитывается среднее квадратическое отклонение. Проект с большим средне-квадратическим отклонением считается более рискованным. 
 
 

      Анализ точки безубыточности (метод критических точек) 

Состоит в нахождении таких значений основных параметров проекта, при которых  чистый дисконтированный доход превращается в нуль (имеет  место нулевая эффективность).

Метод выявляет пороговые значения основных параметров, превышения которых заведомо делают проект неэффективным. 
 

                  Анализ чувствительности (уязвимости) проекта  

Это анализ изменения  эффективности инвестиционного  проекта в зависимости от изменения  параметров финансовой модели. 

Проводится для выявления наиболее значимых с точки зрения риска условий (параметров) реализации проекта. Чем более проект чувствителен к изменению параметра, по сравнению с базовым вариантом,  (т.е. чем выше эластичность), тем выше риск и тем более значим параметр в построении мероприятий снижения риска (страховании, контрактировании, покупке информации и т.п.) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Раздел 5. Практическая часть 

Замечания по практической части  дипломной работы:

Затраты приводятся в номинальном выражении.

Все расчеты по проекту  выполнены с помощью электронных таблиц Ехсеl,  последовательные печатные варианты которых приведены в приложениях 11-20, в основном тексте приводятся их итоговые значения в виде таблиц. 

Рассматриваемый проект не является социально/общественно  значимым в общепринятом смысле, реализуется без участия бюджетных структур, поэтому его социально-экономическая / общественная эффективность не рассматривается. Поэтому оценку  коммерческой эффективности проекта  начнем  с расчета показателей эффективности проекта в целом.

Для определения эффективности проекта, реализуемого единственным участником (без участия  других инвесторов) за счет собственных средств и привлечения банковского кредита, рассчитаем последовательно оценочные показатели, согласно методике ИА, изложенной выше. 

Согласно инвестиционной идее оценка эффективности проекта начинается с определения ожидаемых доходов и построения ожидаемых потоков денежных средств по проекту. С учетом условий оплаты,  потоки поступлений выручки от реализации составят:    (тыс.$)

 

 

Сумма доходов по проекту  определяется согласно общепринятой методике, исходя из планов продажи  строящихся таун-хаусов и объектов инфраструктуры и уровня ожидаемых  цен на них. (Использованы данные исследования рынка недвижимости оценочной компании «Джонс Лэнг ЛаСаль» и  отдела маркетинга фирмы, организатора проекта.)

Приведены в приложении 6. Условия оплаты выручки приведены в приложении 7. 

Затем произведена  оценка предполагаемых расходов, необходимых для получения этих доходов, определения объемов в натуральном выражении и величины инвестиционных затрат. Оценка предполагаемых расходов, распределенных по годам проекта составила:   (тыс.$)  

 

Итоговые  данные по денежным потокам проекта приведены в приложении 8.

Структура расходов (Приложение 9) по проекту определена согласно рыночным нормативам, сложившимся на подмосковном рынке недвижимости и строительных услуг за соответствующий период (на начало 2008г). В стоимость проектов по строительству жилья малой этажности бизнес класса было принято закладывать: 

 
 

В данном конкретном случае схема финансирования проекта определена его собственником (организатором проекта), поэтому, учитывая выбранную схему, можем рассчитать объем необходимых кредитных средств  для обеспечения финансовой реализуемости проекта. 

Для  финансовой реализуемости данного проекта необходимы заемные средства в общей сумме 27 125 тыс.долларов на первом и втором годах реализации проекта,  погашение  которого предполагается на третьем году реализации проекта, проценты по ставке 13% уплачиваются во втором и третьем годах.

Таким образом, распределив денежные потоки по проекту на операционную, инвестиционную и финансовую составляющие, получим  схему ожидаемых (прогнозных) потоков денежных средств по рассматриваемому проекту (см. приложение 10 ). В данном конкретном проекте требуемая ставка доходности определена инвестором и составляет 20% годовых.

Согласно вышеизложенным формулам, в электронной таблице  Ехсеl получаем итоговые значения  экономических  показателей проекта: