Инвестиции в недвижимость

               3.7. Дисконтированный срок окупаемости инвестиций

                                        (Discounted Payback Period - DPP)  

Сроком окупаемости  с учетом дисконтирования - это период, за который сумма первоначальных инвестиций будет полностью погашена дисконтированной текущей суммой денежных потоков проекта.

Моментом окупаемости  с учетом дисконтирования называется тот наиболее ранний момент времени в расчетном периоде, после которого текущий чистый дисконтированный доход ЧДД становится и в дальнейшем остается неотрицательным

            DPP = min n,   при котором               (8)

Очевидно, что  в случае дисконтирования срок окупаемости  увеличивается.

Достоинства и  недостатки критерия DPP аналогичны критерию PP, кроме того, что  DPP учитывает изменение стоимости денег во времени и возможность реинвестирования полученных доходов. 
 
 

3.8. Индексы доходности

 

Индексы доходности характеризуют относительную «отдачу  проекта» на вложенные в него средства. Они могут рассчитываться как для дисконтированных, так и для недисконтированных денежных потоков. При оценке эффективности часто используются: 

индекс  доходности затрат — отношение суммы денежных притоков 
(накопленных поступлений) к сумме денежных оттоков (накопленным 
платежам);

индекс  доходности дисконтированных затрат — отношение суммы дисконтированных денежных притоков к сумме дисконтированных денежных оттоков;

индекс  доходности инвестиций (ИД) — отношение суммы элементов денежного потока от операционной деятельности к абсолютной величине суммы элементов денежного потока от инвестиционной деятельности. Он равен увеличенному на единицу отношению ЧД к накопленному объему инвестиций;

индекс  доходности дисконтированных инвестиций (ИДД) — отношение суммы дисконтированных элементов денежного потока от операционной деятельности к абсолютной величине дисконтированной суммы элементов денежного потока от инвестиционной деятельности. ИДД  равен  увеличенному на единицу отношению ЧДД к накопленному дисконтированному объему инвестиций 
 

    Индекс  доходности инвестиций (Profitability Index - PI).

    Синонимы: / индекс прибыльности / Индекс рентабельности 

Этот метод - следствие метода чистой современной  стоимости.

Показывает относительную прибыльность проекта, или дисконтированную стоимость денежных притоков от проекта в расчете на единицу дисконтированных инвестиционных оттоков.

Характеризует уровень доходов на единицу затрат, т.е. эффективность вложений - чем больше значение этого показателя, тем выше отдача каждого рубля, инвестированного в данный проект.

Рассчитывается по формулам:

                   ( 9)       или          (10)

    Очевидно, что если: 

    РI > 1, то проект следует принять;

    РI< 1, то проект следует отвергнуть;

    РI = 1, то проект ни прибыльный, ни убыточный.

Оценка альтернативных проектов: если несколько проектов имеют PI > 1, то выбирается проект с  большим значением PI, он обеспечит  большую отдачу вложенных средств.

    Достоинства метода:

• характеризует уровень доходности на единицу вложений;
• определяет «меру  устойчивости», «запас прочности» проекта.
• относительный показатель, позволяет ранжировать инвестиционные проекты, 

Недостатки  метода:

• оценивает только относительную эффективность проекта
• этот показатель сильно чувствителен к масштабу проекта
• не всегда дает однозначную оценку эффективности инвестиций
• не всегда позволяет корректно оценить взаимоисключающие проекты.

  Кроме вышеназванных, а инвестиционном анализе  применяются  специальные методы оценки инвестиционных проектов, они позволяют акцентировать внимание на отдельных моментах, которые могут иметь серьезное значение для финансового инвестора и более детально исследовать инвестиционный проект в целом.  
 

Раздел 4. Риски, влияние  на оценку проекта

4.1 Понятие  рисков 

Неопределенность – неполнота и неточность информации о внешних и внутренних условиях реализации проекта. Степень неопределенности сокращается по мере перехода от одной стадии ТЭО проекта к другой. Но полностью устранить неопределенность нельзя.

Часть изменений  можно рассматривать как несущественные, другие, как существенные, сильно ухудшающие показатели проекта. Возможность таких существенных изменений обычно трактуется как риск.

Риск -  потенциальная, численно измеримая возможность неблагоприятных ситуаций и связанных с ними последствиями в виде потерь, ущерба, убытков,  в связи с неопределенностью,  возможность получения непредсказуемого результата  в зависимости от принятого решения.

Под риском инвестиционного проекта понимается возможность возникновения таких условий, которые приведут к негативным последствиям (возможность финансовых потерь) для всех или отдельных участников проекта в процессе его реализации. Т.е риск проекта - это степень опасности для успешного осуществления проекта,  измеряемая вероятностью возникновения того или иного уровня потерь, а измерение рисков – это определение вероятности наступления рискового события.

Все виды рисков имеют финансовое измерение, они  увеличивают затраты по проекту или приводят к превышению сроков проекта. 
 

4.2. Анализ, классификация  рисков 

Анализ  рисков — процедуры выявления факторов рисков и оценки их значимости, оценка вероятности того, что нежелательные события произойдут.

Анализ рисков включает оценку рисков, методы их снижения или уменьшения связанных с ним неблагоприятных последствий.

Анализ рисков проводится качественный и количественный.

Качественный  анализ - проводится для определения (идентификации) факторов, областей и  видов рисков проекта, определяет возможные виды рисков, а также факторы, влияющие на уровень рисков. Это выявление, описание и классификация рисков проекта.

Количественный  анализ рисков численно определяет размеры отдельных рисков и риска проекта в целом. Вычисляются числовые значения вероятности наступления рисковых событий и объема вызванного ими ущерба.

Результатом анализа  рисков должен быть специальный раздел бизнес-плана проекта (часть финансового  плана)  включающий описание рисков, механизма их взаимодействия и совокупного  эффекта, мер по защите от рисков; описание структуры распределения рисков между участниками проекта по  контракту с указанием предусмотренных компенсации за убытки. 

В общем виде риски классифицируются:

   1. По  источникам (причинам) возникновения:

• внутренний (диверсифицируемый) риск связан с особенностями осуществления конкретного проекта. Степень вероятности наступления внутреннего риска можно определить с достаточной точностью.
• внешний (диверсифицируемый) риск определяется изменением макроэкономической ситуации его нельзя снизить с помощью диверсификации производства. Вероятность наступления внешнего риска предсказать почти невозможно.

2. По степени влияния на проект, степени обратимости последствий:

• допустимый  - его воздействие может привести к неполучению ожидаемой прибыли;
• критический – к потере расчетной выручки от реализации
• катастрофический - к потере вложенных инвестиций и всего имущества

  3. По  характеру проявления:

• риски, которые характеризуется статистическими закономерностями. Такие риски предсказуемы, их возможные направления можно заранее измерить, предусмотреть меру их негативного проявления и оценить затраты  на их предотвращение.
• Непредсказуемые риски - их проявление характеризуется полной неопределенностью, установить по статистическим материалам закономерный характер их проявления не представляется возможным.

4. По степени воздействия  / характеру управления:

• управляемые – поддающиеся воздействию……
• неуправляемые – воздействие на которые не возможно, или не целесообразно

 
 

4.3.Особенности  рисков  недвижимости 

Инвестиции в  недвижимость подвержены большинству  рисков, присущим финансовому рынку:  риску изменения процентных ставок, валютному, кредитному рискам, бизнес риску, и т.п. Но, кроме того, в связи  с особенностями функционирования рынка недвижимости для этих инвестиций характерны дополнительные специфические риски, которые необходимо учитывать при оценке недвижимости.

Виды  рисков недвижимости и пути их снижения 

юридические риски - возможность утраты права собственности, невозможность возмещения убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов, возможность появления претензии третьих лиц,  невыявленных обременений объекта и пр.

• создание дочерних фирм, специализирующихся на реализации создаваемых проектов, тщательный юридический контроль всех заключаемых договоров

риски финансирования -  банки отказываются от продолжения кредитования по уже заключенным договорам,  дольщики оказываются неспособными соблюдать график платежей и т.д.

• сочетание различных источников и методов финансирования (долевое участие + кредиты банков + «натуральное финансирование» подрядными организациями) для предотвращения срывов финансирования

технологические и градостроительные - неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных  решениях, неверный выбор материалов, недостаточно детальная проработка проектов, слабость технической экспертизы объектов.

административные - возможность изменения налогового режима, появление новых требований по выполнению обязательств перед органами городской власти, введение ограничений функционального использования зданий и пр.

• на стадии получения разрешений на строительство нужно добиваться точного определения обязательств, которые должны быть выполнены организатором инвестиционного проекта, и их документального закрепления.

экономические и организационно-экономические - неверный макроэкономической прогноз и прогноз развития  региональной экономики, ошибки в выборе несоответствующей организационной формы при реализации проекта и т.д.

• страхование при заключении строительных контрактов:

маркетинговые - риски неверной оценки состояния и тенденций спроса и предложения на рынке недвижимости  в целом и для отдельных сегментов, неправильная оценка конкурентной среды

рыночные  – риски  изменения спроса и предложения на рынке недвижимости, вследствие низкой эластичности  предложения объектов недвижимости, риск затягивание периода реализации

риски проектирования - несоответствие между проектными решениями: архитектурно-планировочными и ожиданиями потенциальных приобретателей (нарушение соотношения «цена - качество - потребитель) 

подрядные риски - превышение сроков реализации проекта, недостаточно высокое качество работ, превышение затрат утвержденного бюджета, быстрый рост цен на строительные материалы и т.п. Превышение сроков строительства резко увеличивает затраты

• проведение торгов, тендеров, конкурсов при выборе подрядчиков
• заключение прямых длительных соглашений с поставщиками строительных материалов