Оценка объекта недвижимости (офис 250 кв.м, г.Орел, ул.Тургенева)

К недвижимым вещам относятся  также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты. Законом к недвижимым вещам  может быть отнесено и иное имущество.

Согласно представленному определению, оцениваемые объекты, представленные в таблице 1, отвечают признакам недвижимого имущества.

 

3.3. Под термином  рыночная стоимость в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июня 1998г. №135-ФЗ в настоящем отчете  понимается наиболее вероятная цена,  по   которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки  действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются  какие-либо  чрезвычайные  обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать  объект  оценки, а другая сторона не обязана  принимать исполнение;

стороны сделки  хорошо  осведомлены  о   предмете   сделки   и   действуют в своих интересах;

объект оценки представлен  на открытый рынок в форме публичной  оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон  сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

 

ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ

Оценка приносящих доход объектов собственности – это упорядоченный  процесс, в основу которого положены описанные выше принципы. Этот процесс  предусматривает определение задачи, сбор информации и ее анализ в целях получения обоснованной оценки стоимости. Процесс оценки основывается на научном методе и применим к решению широкого круга оценочных задач. В ходе проведения оценки, ориентированной на решение конкретной задачи, для обоснования используемых допущений и фактов, ведущих к логическому и оправданному заключению, используется рыночная информация.

 

Процесс оценки может быть разделен на шесть этапов:

1. определение задачи,
2. составление плана оценки,
3. сбор и проверка информации,
4. применение уместных подходов к оценке,
5. согласование,
6. отчет о результате оценки стоимости.

 

Определение задачи. При оценке важно идентифицировать реальный объект собственности и определить связанные с ним юридические права. Должны быть тщательно выявлены и измерены размер и характеристики реального актива.

Принцип изменения повышает для  оценщика значение выбора эффективной  даты оценки. Поскольку велика вероятность  того, что условия и допущения, положенные в основу оценки, со временем изменятся, клиент должен знать те временные рамки, внутри которых оценка стоимости останется достоверной.

 

Составление плана оценки. Задача по оценке решается путем составления и реализации программы исследований. Опыт показывает, что наиболее эффективный путь к решению задачи лежит через структурирование процесса оценки. Порядок проведения оценки разрабатывается таким образом, что оценщик начинает с рассмотрения общих факторов, определяющих стоимость объектов на национальном и региональном уровнях. От рассмотрения этой общей информации оценщик затем переходит  к анализу более специфических факторов стоимости на уровне рынка или сегмента рынка. Наконец, оценщик анализирует предельно конкретные факторы, влияющие на стоимость объекта оценки.

 

Сбор и проверка информации. Надежность выводов оценщика зависит от качества и объема данных, использованных им в работе. Оценщику следует попытаться собрать наилучшую информацию из той, которая доступна. Он должен предпринять все разумные шаги для того, чтобы подтвердить точность и надежность данных, использованных в отчете или в анализе.

Применение уместных подходов к оценке. Собранные данные должны быть проанализированы в контексте применяемых методов оценки. Подробные описания подходов к оценке будут изложены в соответствующих разделах отчета.

В общих чертах, рыночный подход основан  на применении принципа замещения. Для  сравнения выбираются конкурирующие  с оцениваемой собственностью объекты. Обычно между выбранными для сравнения  и оцениваемым объектом существуют различия, поэтому необходимо провести соответствующую корректировку данных. В основу этих поправок положен принцип вклада.

 

Рыночный подход – метод определения стоимости, основанный на анализе недавних сделок купли-продажи сопоставимых объектов, а также запрашиваемых цен на аналогичные объекты собственности.

Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и анализ предложений  по объектам собственности, сходным  с оцениваемым. Цены на объекты аналоги  затем корректируются с  учетом  параметров, по которым  объекты  отличаются друг от друга.  После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности. В результате определяется стоимость продажи аналогичного объекта, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект собственности.

Затратный подход также основан  на принципе замещения. Другие принципы, используемые в данном подходе: принцип  наилучшего и наиболее эффективного использования, вклада, сбалансированности, экономической величины и разделения.

 

Затратный подход основывается  на  изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется строительство (приобретение) аналогичного объекта одинаковой полезности схожего функционального назначения. Данный метод оценки может привести  к объективным  результатам, если возможно точно оценить величины  затрат приобретение аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке.

Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта, рассчитанной на основе стоимости воспроизводства  или стоимости замещения за вычетом  совокупного накопленного износа.

 

Доходный подход – это процесс определения текущей стоимости будущих выгод, которые, как ожидается, принесут использование и возможная дальнейшая продажа собственности.

Доходный подход основывается на принципе ожидания. В соответствии с принципом  ожидания типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимое или движимое имущество в ожидании получения  будущих доходов или выгод.  Стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем и представляет собой текущую стоимость будущих выгод от эксплуатации объекта собственности и выручки от его перепродажи или утилизации по окончании периодов владения или эффективного использования.

 

Согласование. Согласование – это процесс, в ходе которого для достижения окончательной оценки стоимости выносятся определенные логические суждения. Перед его началом оценщик просматривает все факты и проверяет точность вычислений. Все допущения проверяются на разумность и надежность. В ходе этого процесса оценщик проверяет применимость принципов оценки на различных стадиях выявления задачи, сбора данных и анализа – используя каждый подход к оценке. Согласование – это не процесс механического усреднения результатов, полученных с использованием трех подходов, это процесс логических рассуждений и принятия решения.

 

Отчет о результате оценки стоимости. В качестве последнего шага оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, который он затем передает клиенту.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. АНАЛИЗ РЫНКА

 

4.1 Социально-экономическое  положение Орловской области

 

Основные социально-экономические показатели, сложившиеся в январе-марте 2012 года, свидетельствуют о сохранении кризисной ситуации в экономике Орловской области. При этом в отдельных секторах сохраняется позитивная динамика развития.

 

В I квартале 2012 года аграрный сектор экономики области развивался под действием позитивных тенденций: неуклонное наращивание объемов производства скота и птицы на убой (в живом весе), прежде всего, благодаря успешному развитию свиноводства на возрождаемых в регионе специализированных животноводческих комплексах, увеличение валовых надоев молока за счет роста молочной продуктивности дойного стада.

Промышленное производство январе-марте 2012 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года сократилось на 38%. По добыче полезных ископаемых объем производства снизился на 42% в результате сокращения добычи песка и гравия. По обрабатывающим производствам рост производства наблюдался только по двум видам экономической деятельности: химическому производству – на 31%, целлюлозно-бумажному производству, издательской и полиграфической деятельности – на 2%.

Объем выполненных работ  по виду экономической деятельности «Строительство» уменьшился на 48%. Перевозки  грузов транспортом сократились  на 17%.

В социальной сфере ситуация по отдельным направлениям социально-экономического положения области продолжает оставаться сложной. По оценке, численность постоянного населения области на 1 марта 2012 года составила 816,0 тыс. человек и сократилась за январь-февраль почти на тысячу человек.

Общая демографическая ситуация в области, как и в целом по России, продолжает оставаться сложной. Демографическая ситуация характеризовалась продолжающимся процессом естественной убыли населения. За два месяца текущего года отмечено увеличение числа родившихся и сокращение числа умерших против аналогичного периода прошлого года. Коэффициент рождаемости в расчете на 1000 населения увеличился на 3,1%, а коэффициент смертности уменьшился на 8,2%. По-прежнему, определяющим фактором процесса депопуляции остается превышение числа умерших над числом родившихся в 1,8 раза (в 2010 г. – в 2,0 р.). По данным УФМС России по Орловской области, в январе-феврале 2012 года сложилось незначительное положительное сальдо миграции за счет прибывших из республик бывшего СССР. Численность населения г. Орла продолжает сокращаться. По состоянию на 1 марта 2009 г. она составила 318,7 тыс. человек и сократилась за истекший период на 369 человек. Число умерших превысило число родившихся в 1,4 раза (533 человека родилось и 772 умерло).

В текущем году в области продолжается снижение показателей, характеризующих уровень жизни населения.

В марте 2012 года на потребительском рынке цены (тарифы) на товары и платные услуги по сравнению с предыдущим месяцем увеличились в среднем на 1,4%, по сравнению с декабрем 2008 года – на 5,5%. На продовольственные товары за март текущего года цены повысились на 1,8%. С начала года цены на продовольственные товары повысились на 5,7%.    Проанализировав основные данные о социально-экономическом положении Орловской области за январь – март 2012 г. можно прийти к выводу, что на данный момент ситуация в экономике Орловской области заметно ухудшилась.

 

 

 

 

5. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

 

Данный подход основан  на принципе замещения – покупатель не примет решение о приобретении объекта недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по которым из рынке состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.

Подход прямого сравнительного анализа продаж (далее – рыночный подход) заключается в анализе  фактических сделок купли-продажи  объектов недвижимости и сравнении  сопоставимых объектов, по которым  эти сделки проводились, с оцениваемым объектом недвижимости. Сопоставимость – это мера соответствия проданного и оцениваемого объекта. Они должны быть похожи в отношении даты продажи, экономических условий, физических характеристик и конкурентоспособности на одном и том же рынке. После такого анализа делаются поправки к ценам продаж сопоставимых объектов на различия между ними и оцениваемым объектом.

В результате определяется продажная цена каждого сопоставимого  объекта, как если бы при продаже  он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект.

Модель рыночного подхода:

MV = S +DV,

 

где MV – расчетная величина рыночной стоимости, S – цена продажи сопоставимого объекта, DV – денежное выражение совокупной поправки к цене продажи, отражающей количественные и качественные различия между характеристиками оцениваемого объекта и его аналога.

 

 Для сравнения используется  от 3 до 5 проданных объектов недвижимости, но большее число повышает  достоверность оценки.

 

Этапы реализации рыночного  подхода:

1. Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем секторе рынка;
2. Проверка достоверности информации о сделках;
3. Внесение поправки к цене сопоставимых объектов с учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов;
4. Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов для выведения показателя стоимости оцениваемого объекта.

 

Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости на соответствующем рынке.

Источниками информации о недавних продажах сопоставимых объектов служили архив оценщика; банки данных риэлтерских фирм; банки данных нотариальных контор и регистрационного комитета, материалы всемирной сети Интернет.