Оценка объекта недвижимости (офис 250 кв.м, г.Орел, ул.Тургенева)

 

Стоимость  элементов  конструкций определялась умножением удельного веса конструкции (элемента) на общую стоимость воспроизводства  объекта оценки. Удельные веса определялись в соответствии со сборником УПВС.

 

Итоговая таблица затратного подхода

 

№ п/п	Наименование  объекта оценки	Полная восстановительная  стоимость, руб.	Устранимый  физический износ, руб.	Неустранимый  физический износ, руб.	Стоимость по подходу, руб.
1	Офисное  здание, назначение: офисное, 1-этажный, общая площадь 250  кв.м., инв.№ 54:401:001:010445870:0001, лит.А, адрес объекта: Орловская область, Г.Орел, ул.Тургенева, д.79	15 323 000	1 716 176	605 685, 2	13 001 139

 

7. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

 

Расчет всех будущих  доходов может быть осуществлен посредством метода прямой капитализации или в результате анализа дисконтированного потока наличности.

В зависимости от конкретных обстоятельств, зависящих от характера  оцениваемого объекта, может быть применен один из этих методов.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход со стабильными периодическими суммами расходов и доходов.     

Другим методом, является метод дисконтирования поступлений  наличности, используемый при оценке объектов, имеющих нестабильные потоки доходов и расходов, заниженных или завышенных. 

Воспользуемся методом  прямой капитализации, так как офисное  помещение приносит доход со стабильными  суммами доходов и расходов.

Расчет коэффициента капитализации.

 

Теоретически коэффициент капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

•      компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции;

•      компенсацию за риск;

•      компенсацию за низкую ликвидность;

•      компенсацию за инвестиционный менеджмент;

•      поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

 

В условиях российского рынка обычно представляется в виде:

 

i = io + iс + iл + i in + n к

 

где 
io – безрисковая ставка процента, %; 
iс – риск за вложение в объект недвижимости, %; 
iл – премия на низкую ликвидность, %; 
iin – премия за качество менеджемента, %; 
nк – норма возврата на капитал, %.

 

В качестве безрисковой ставки оценщики использовали доходность по облигациям Государственного займа, как наиболее надежного инструмента получения гарантированного дохода. Среднее  значение ставки доходности составило 7,512 % годовых. Источник информации – http://www.rusbonds.ru/ .

 

Поправка  за вложение в объект недвижимости

 

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные.

На рынке в целом  преобладает систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности  может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры этого вида риска: появление излишнего числа конкурирующих объектов, закрытие промышленного предприятия, на которое приходится значительная часть региональной занятости, введение в действие ограничений, связанных с защитой окружающей среды, установление ограничений на уровне арендной платы.

Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Размер поправки на статичный риск определяется как размер страховых отчислений за полную страховку недвижимости в страховых компаниях высшей категории надёжности плюс риск невыплат или частичных выплат страховки. Динамичный риск связан с изменением в системе землепользования и внешних связей объекта.

 

В таблице представлена оценка факторов риска, влияющих на объект недвижимости:

 

Факторы риска, влияющие на объект недвижимости

 

Вид и наименование риска	Категория риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Систематический риск
Ухудшение общей  экономической ситуации	Динамичный		Х
Увеличение  числа конкурирующих объектов	Динамичный		Х
Изменение федерального и местного законодательств	Динамичный	Х
Несистематический риск
Природные и  антропогенные чрезвычайные ситуации	Статичный	Х
Ускоренный  износ здания	Статичный		Х
Неполучение арендных платежей	Динамичный		Х
Неэффективный менеджмент	Динамичный	Х
Криминогенные факторы	Динамичный		Х
Финансовые  проверки	Динамичный	Х
Неправильное  оформление договоров аренды	Динамичный	Х
Сумма		15
Количество  факторов		10
Средневзвешенное  значение		1,5

 
            Таким образом, поправку на риск вложения в объект недвижимости принимаем равной 1,5 %.

 

Определение премии за низкую ликвидность.

Премия за низкую ликвидность, есть поправка на длительность экспозиции при продаже объектов недвижимости.

Данная премия вычисляется  по формуле:

где: 
П – премия за низкую ликвидность; 
Rб - безрисковая ставка; 
L- период экспозиции;  
Q- общее количество месяцев в году (12 месяцев). 

 

П = 7,512 * 10 / 12 = 6,260 %.

 

Норма возврата капитала оценщиком была рассчитана оценщиком по модели Инвуда:

 

0,07512 / (((1+0,07512)^5)-1) ≈ 0,173 %

 

Компенсация за инвестиционный менеджмент принята в размере 1,5 %. Значение данного показателя получено на основе анализа рыночных данных потерь собственников объектов коммерческой недвижимости в результате принятия неверных управленческих решений в отношении арендной политики.

 

Таким образом, ставка капитализации составит: 7,512 + 1,5 + 6,260 + 0,173 + 1,5 ≈ 17 %.

 

 

Расчет потенциального валового дохода. В нашем случае размер принимаемой для расчетов арендной ставки определялся в соответствии с данными орловского рынка аренды помещений аналогичного функционального назначения и сходного удобства местоположения. Расчет величины арендных ставок представлен в нижеследующих таблицах.

 

Характеристики	Объект оценки	1 аналог	2 аналог	3 аналог
Вид помещения	Офисное	офисное	офисное	офисное
Арендуемая общая площадь, кв.м.	250	400	300	300
Арендная ставка, руб./кв.м  в месяц		350	150	180
Источник информации		http://oryel.orl.slando.ru/obyavlenie/sdaetsya-v-arendu-pomeschenie-na-dlitelnyy-srok-ID4XyZL.html	http://oryel.orl.slando.ru/obyavlenie/sdaetsya-v-arendu-pomeschenie-na-dlitelnyy-srok	http://orel.irr.ru/advert/164685636/
Дата предложения		Май 2012	Май 2012	Май 2012
Корректировка на время		1,00	1,00	1,00
Скорректированная арендная ставка		350	150	180
Форма реализации		Предложение аренды	Предложение аренды	Предложение аренды
Юридические передаваемые права		Право прямой аренды	Право прямой аренды	Право прямой аренды
Корректировка на условия  продажи прав аренды		1	1	1
Скорректированная арендная ставка		350	150	180
Местоположение	г. Орел, ул.Тургенева	г. Орел, ул. Ливенская	г. Орел, ул. Гайдара	г. Орел, ул. Октябрьская
Корректировка на местоположение		0,9	0,9	0,9
Скорректированная арендная ставка		315	135	162
Капитальность строения	Капитальное	Капитальное	Капитальное	Капитальное
Корректировка на капитальность  строений		1	1	1
Скорректированная арендная ставка		315	135	162
Корректировка на масштаб		1,00	1,00	1,00
Скорректированная арендная ставка		315	135	162
Наличие коммуникаций	все коммуникации	все коммуникации	все коммуникации	все коммуникации
Корректировка на наличие  улучшений		1	1	1
Скорректированная арендная ставка		315	135	162
Удобство подъездных путей	Хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
Корректировка на удобство подъездных путей		1	1	1
Скорректированная арендная ставка		315	135	162
Отделка	с отделкой	с отделкой	с отделкой	с отделкой
Корректирующий коэффициент		1	1	1
Стоимость после корректировок		315	135	162
Скидка на торг, %		3,00%	3,00%	3,00%
Стоимость после корректировок, руб.		305, 5	130, 9	157, 1
Удельные веса		33,00%	33,00%	34,00%
Арендная ставка, руб./кв.м  в месяц	Объект оценки	197, 8

 

 

 

 

 

 

 

 

Для расчета чистого операционного дохода данные об эксплуатационных расходах приняты равными 0. Это связано с тем, что арендные ставки, используемые при расчетах, очищены от коммунальных и переменных платежей.

 

 

 

Расчет стоимости объекта  оценки доходным подходом представлен в нижеследующей  таблице.

 

 

Офисное  здание, назначение: офисное, 1-этажный, общая площадь 250  кв.м., инв.№ 54:401:001:010445870:0001, лит.А, адрес  объекта: Орловская область, Г.Орел, ул.Тургенева, д.79
Наименование показателей	Значение показателей
Общая площадь сдаваемых помещений, кв.м.	250
Арендная плата за 1 кв.м., руб. в  месяц.	197,8
Средневзвешенная арендная плата  в год, руб.	2373, 6
Потенциальный валовый  доход, руб.	593400
Потери от недоиспользования, руб.	98900
Эффективный доход, руб.	494500
Эксплуатационные расходы, руб.	0,00
Чистый операционный доход, руб.	494500
Налоги, руб.
Денежные средства после  уплаты налогов
Коэффициент капитализации
Стоимость объекта оценки по подходу, руб.

 

 

При этом на ремонт 1 кв.м. помещений заложим расходы в 10 000 руб. Ставку дисконтирования определим по методу гордона: ставка дисконта = ставка капитализации + темп роста доходов.

 

Наименование показателей	Ед. изм.	Расчётные периоды
		I	II	III	IY	Y
Общая площадь сдаваемых помещений	кв.м.	250	250	250	250	250
Средневзвешенная арендная плата  в год	Руб.за кв.м.	2376	2589,8	2822,9	3076,9	3353,9
Потенциальный валовый  доход	Руб.	594000	647450	705500	769225	838475
Потери от недоиспользования	Руб.	152307	166012	180897	197237	214993
Эффективный доход	Руб.	441693	481438	524603	571988	623482
Затраты на ремонт	Руб.	2500000
Чистый операционный доход	Руб.	-2058307	481438	524603	571988	623482
Налоги	Руб.		29002	31602	34457	37559
Денежные средства после  уплаты налогов	Руб.	-2058307	452436	493001	537531	585923
Коэффициент текущей стоимости	ед.	0,90240	0,73486	0,59842	0,48731	0,39683
Текущая стоимость ЧОД	Руб.	-1852476	332088	294814	261777	232494
Остаточная стоимость  ЧОД	Руб.	4429157
Стоимость объекта оценки по подходу, руб.	Руб.	13 951 844

 

 

 

 

 

8. ОБОСНОВАНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ (СОГЛАСОВАНИЕ)

 

В настоящем разделе  представлен анализ результатов  оценки различными методами.

Целью сведения результатов всех используемых методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. Преимущества каждого метода в оценке рассматриваемых объектов недвижимости, определяются по следующим критериям:  

1. Возможность отразить  действительные намерения потенциального покупателя или продавца.

2. Тип, качество и  обширность информации, на основе  которых проводится анализ.

3. Способность параметров, используемых методов, учитывать  конъюнктурные колебания и стоимость  денежных средств.

4. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как месторасположение, размер, потенциальная доходность.

 

Для оценки недвижимого  имущества применялись три подхода – сравнительный, доходный и затратный – следовательно, для определения итоговой рыночной стоимости необходимо согласование стоимостей, полученных различными подходами.

 

Итоговая оценка стоимости  недвижимого имущества может  быть определена с помощью следующего выражения:

 

где

            VЧА – стоимость, полученная  затратным подходом;

VDCF – стоимость, полученная  методом дисконтированного денежного  потока (доходным подходом);

VР – стоимость,  полученная методом сопоставимых  продаж (рыночным подходом);

dЧА – ранг (в долях  единицы), отражающий надежность, достоверность  и значимость результатов оценки затратным подходом;

dDCF – ранг (в долях  единицы), отражающий надежность, достоверность  и значимость результатов оценки  методом дисконтированного денежного  потока (доходным подходом).

 

Офисное  здание, назначение: офисное, 1-этажный, общая площадь 250  кв.м., инв.№ 54:401:001:010445870:0001, лит.А, адрес объекта: Орловская область, Г.Орел, ул.Тургенева, д.79
№ п/п	Показатели	Подходы
		Затратный	Доходный	Сравнительный
1	Результаты оценки	13 001 139	13 951 844	12 756 250
2	Удельный вес подхода	0,2	0,2	0,6
3	Вклад подхода в итоговый показатель стоимости	2 600 227, 8	2 790 369	7 653 750
4	Результат согласования с учетом округления, руб. с НДС	13 044 347