Оценка объекта недвижимости (офис 250 кв.м, г.Орел, ул.Тургенева)

 

Этап 2. Проверка информации о сделках.

Данные о сделках  должны быть проверены и подтверждены продавцом и покупателем.

 

Этап 3. Внесение поправок к цене с учетом различий между оцениваемым объектом и каждым из сопоставимых объектов.

Для определения стоимости  недвижимости сравнительным подходом анализировались 4 объекта-аналога. В качестве корректирующих факторов влияющих на рыночную стоимость использовались

- дата продажи объекта-аналога;

- местоположение объекта  оценки и аналогов;

- размер объекта оценки  и аналогов;

- удобство подъездных  дорог и подходов объекта оценки  и аналогов;

- техническое состояние  объекта оценки и аналогов;

- использование объекта  оценки и аналогов;

- наличие инженерных  коммуникаций у объекта оценки  и аналогов и др.

 

 

 

 

Таблица - Расчет стоимости  объекта оценки сравнительным подходом

 

Офисное  здание, назначение: офисное, 1-этажный, общая площадь 250  кв.м., инв.№ 54:401:001:010445870:0001, лит.А, адрес объекта: Орловская область, Г.Орел, ул.Тургенева, д.79
Показатель	Объект оценки	Аналоги
Общая площадь, кв.м.	250 кв.м.	209	136,8	190	377
Источник информации	-	http://www.moyareklama.ru/single_ad_new.php?id=201347348	http://www.rosrealt.ru/Orel/kommercheskaja/29773	http://www.moyareklama.ru/single_ad_new.php?id=201024222	http://www.gorodorel1.ru/index.php?id=624&city=OREL_&table=OREL
Цена продажи, руб.		12360000 руб	8208000	9500000	15000000
Цена продажи 1 кв.м., руб.		59100	60000	50000	40000
Право собственности	Полное	Полное	полное	полное	полное
Корректирующий коэффициент		1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб.		59100	60000	50000	40000
Условия финансирования		рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Корректирующий коэффициент		1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб.		59100	60000	50000	40000
Условия продажи		коммерческие	коммерческие	коммерческие	коммерческие
Корректирующий коэффициент		1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб.		59100	60000	50000	40000
Дата предложения		Май 2012	Май 2012	Май 2012	Май 2012
Корректирующий коэффициент		1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб.		59100	60000	50000	40000
Местоположение	г. Орел, ул. Тургенева	г. Орел, 1я Посадская	г. Орел, Бульвар Победы	г. Орел, Наугорское ш.	г. Орел, ул. Московская
Корректирующий коэффициент		1,00	1,00	1,00	0,90
Скорректированная цена, руб.		59100	60000	50000	40000
Размер, кв.м.	250	Больше	Меньше	Меньше	Больше
Корректирующий коэффициент		1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб.		59100	60000	50000	40000
Удобство подъездных дорог и подходов	Хорошее	Хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
Корректирующий коэффициент		1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб.		59100	60000	50000	40000
Техническое состояние	удв.	удв.	хор.	хор.	удв.
Корректирующий коэффициент		1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб.		59100	60000	131000	40000
Использование	админ, с отделкой	админ, без отделки	админ, с отделкой	админ, с отделкой	админ, с отделкой
Корректирующий коэффициент		1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб.		59100	60000	50000	40000
Наличие инженерных коммуникаций	есть	Есть	есть	есть	есть
Корректирующий коэффициент		1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб.		59100	60000	50000	40000
Скидка на торг, %		0%	0%	10%	0%
Скорректированная цена, руб.		59100	60000	45000	40000
Весовой коэффициент		0,25	0,25	0,25	0,25
Скорректированная цена продажи за единицу общей  площади	51025
Стоимость объекта оценки (строений), полученная сравнительным подходом, руб.	12756250

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

 

Преимущества  затратного подхода: 
1.  При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. 
2.  Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях: 
§  технико-экономический анализ стоимости нового строительства; 
§  обоснование необходимости обновления действующего объекта; 
§  оценка зданий специального назначения; 
§  при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка; 
§  анализ эффективности использования земли; 
§  решение задач страхования объекта; 
§  решение задач налогообложения; 
§  при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода: 
1.  Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости. 
2.  Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда. 
3.  Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ. 
4.  Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений. 
5.  Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений. 
6.  Отдельная оценка земельного участка от строений. 
7.  Проблематичность оценки земельных участков в России.

Этапы затратного подхода:

-  Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз). 
-  Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам). 
-  Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн): 
·  физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов; 
·  функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам; 
·  внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

-  Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.

-  Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.

 

 

Метод сравнительной  единицы

Этот метод предполагает расчет стоимости строительства  сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.)

Если в качестве сравнительной  единицы выбран 1 м2, то формула расчета будет иметь следующий вид:

С_о=С_м²*S_о*К_п*К_н*К_м*К_в*К_пз*К_ндс,

где

С_о - стоимость оцениваемого объекта; 
С_м² - стоимость 1 м² типичного сооружения на базовую дату;  
S_о - площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения); 
К_п - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади (1,1-1,2); 
К_н - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1); 
К_м - коэффициент, учитывающий местоположение объекта; 
К_в - коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР между базовой датой и датой на момент оценки; 
К_пз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%); 
К_ндс - коэффициент, учитывающий НДС (%).

В основу расчета положена методика, заключающаяся в последовательном переводе стоимости строительства 1 м³ из уровня цен по состоянию на 1969 г. в цены 1984 г. (на основании Постановления Госстроя СССР №94 от 11 мая 1983г.) с последующим пересчетом в текущий уровень цен путем умножения базовой сметной стоимости на соответствующий коэффициент, отражающий динамику удорожания материалов и строительно-монтажных работ (СМР).

Процедура оценки включает следующие последовательные шаги:

1. Расчет затрат на возведение нового аналогичного объекта, получение восстановительной стоимости объекта.

Расчет рыночной стоимости  произведен методом сравнительных  единиц на основании укрупненных  показателей полной восстановительной  стоимости (УПВС), так как имеется типовой аналог. Применение же других методов потребует большого количества дополнительной информации и проведения громоздких расчетов.

Пересчет единичных  показателей стоимости 1 куб.м. из базовых  цен 1969 г. в текущие цены на дату оценки производился с использованием следующих коэффициентов:

 

К1 =1,00 - зональный коэффициент  Орловской области.

 

К2=1,17 - коэффициент пересчета сметной стоимости СМР из базовых цен 1969 г в базовые цены 1984 г. для отрасли строительство (Госстрой СССР, 11.05.83 г.).

 

К3=120,29 - средневзвешенный коэффициент пересчета сметной  стоимости СМР из базовых цен 1984 г. в текущие цены (Индексы цен  в строительстве, Ко-Инвест, № 66, январь 2012 г.).

 

Расчет восстановительной  стоимости объекта оценки представлен в нижеследующей таблице.

 

 

 

Таблица – Расчет восстановительной  стоимости объекта оценки

 

Наименование объекта  оценки	Единицы измерения	Офисное  здание, назначение: офисное, 1-этажный, общая площадь 250  кв.м., инв.№ 54:401:001:010445870:0001, лит.А, адрес объекта: Орловская область, Г.Орел, ул.Тургенева, д.79
Номер сборника и таблицы УПВС		УПВС, сб. 28 таб. 92
Общий объем здания	куб. м.	825
Восстановительная стоимость 1 куб. м. здания (по данным УПВС) в ценах 1969 г.	руб.	25
Коррекция на несоответствие объёмов	раз	1
Коррекция на несоответствие группы капитальности	раз	1
Коэффициент пересчета сметной  стоимости СМР из базовых цен 1969 г в базовые цены 1984 г. для  отрасли строительство	раз	1,17
Территориальный коэффициент сметной  стоимости СМР по областям (Орловская  обл.)	раз	1,0
Коэффициент удорожания цен на I квартал 2009 г. по отношению к базовым ценам 1984 г.	раз	143,5
Индекс пересчета цен с 1 квартала 2009 г. на дату оценки		1,25
Прибыль предпринимателя		3
Степень готовности объекта недвижимости		1
НДС 18%		1.18
Полная восстановительная стоимость  нового объекта без НДС	руб.	15323000

 

Оценка величины накопленного износа

 

В настоящем отчете накопленный  износ для объекта оценки определялся  методом разбивки. При этом в общем  случае рассматриваются все виды износа, к которым относят:

• исправимый физический износ;
• неисправимый физический износ;
• исправимый функциональный износ;
• неисправимый функциональный износ;
• внешний или экономический износ.

Физический износ вызывается разрушением строительных конструкций, материалов и элементов зданий в результате естественного старения или неправильной эксплуатации зданий.

Функциональный износ  вызывается несоответствием устройства здания (его планировки, отделки, инженерного  оборудования и т.п.) современным рыночным требованиям.

Внешний износ вызывается изменениями ситуации на рынке, изменением финансовых, законодательных условий и т.п.

Считается, что износ  относится к исправимому, если затраты  на его исправление меньше, чем  добавляемая при этом стоимость. И наоборот, износ относится к неисправимому, если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость здания

 

 

 

 

Офисное  здание, назначение: офисное, 1-этажный, общая площадь 250  кв.м., инв.№ 54:401:001:010445870:0001, лит.А, адрес  объекта: Орловская область, Г.Орел, ул.Тургенева, д.79
Объект оценки	Удельный вес	Стоимость элементов конструкций (руб.)	Физический износ по результатам  обследования	Исправимый физический износ (руб.)	Фактический срок службы (лет)	Нормативный срок службы (лет)	Неисправимый износ	Неисправимый износ (руб.)
Фундаменты	4	612920	0,1	61292	3	150	0,02	11032,6
Стены и перегородки	28	4290440	0,1	429044	3	125	0,024	92673,5
Перекрытия	9	1379070	0,1	137907	3	150	0,02	24823,3
Крыши	6	919380	0,1	91938	3	50	0,06	49646,5
Полы	7	1072610	0,1	107261	3	50	0,06	57920,9
Проемы	6	919380	0,1	91938	3	50	0,06	49646,5
Отделочные работы	6	919380	0,3	275814	3	50	0,06	38613,9
Внутренние санитарнотехнические и электротехнические устройства	20	3064600	0,1	306460	3	50	0,06	165488,4
Прочие работы	14	2145220	0,1	214522	3	50	0,06	115841,9
Итого	100	15 323 000		1 716 176				605 685, 5