Арендная плата: принципы и механизмы формирования

В арендных коллективах человек  становится не только работником, но и  хозяином, не только исполнителем, но и  распорядителем, что приводит в действие большие резервы повышения эффективности  производства. Эта форма организации производства позволяет работнику выполнять в дополнение к прямым еще и управленческие функции, принимать ответственные решения вместе с товарищами по трудовому коллективу, строить отношения с ними на основе взаимного доверия и общей заинтересованности в конечном результате.

Понятия «аренда» и «имущественный наем» в практике применяются  как тождественные. Различие между  ними имеет место лишь в отношении  жилых помещений, которые могу сдаваться  и в найм (социальный или коммерческий) — гражданам, и в аренду — юридическим лицам (ст. 671—688 ГК РФ).

По экономическому содержанию и степени хозяйственной самостоятельности  работников арендный механизм находится и следующей логической связи и соподчиненности: частнособственнические отношения — арендные — кооперативные — подрядные — наемные. Оптимальное сочетание государственного регулирования с элементами коллективной и индивидуальной самоорганизации достигается при конкуренции на рынке всех видов отношений, в той числе и арендных, в совокупности образующих многоукладную экономику, наиболее полно стимулирующую предприимчивость и деловитость всех людей.

Многообразие форм собственности, развитие кооперации и акционирования не только не ограничивают аренду, а  напротив, расширяют предпосылки для ее дальнейшего развития на счет свободного использования собственный доходов и имущества для сдачи своих и получения в хозяйственное владение дополнительных участков земли и других объектов недвижимости.

Арендной форме производственной деятельности присущи следующие  основные принципы и особенности  организации:

• смена хозяйствующего субъекта, то есть передача земли, зданий и другого имущества в распоряжение арендаторов, что позволяет самим труженикам осуществлять функции владения, пользования, распоряжения и частичного присвоения средств и результатов труда при сохранении или трансформации первоначальной формы собственности в коллективную или частную;
• возвратность арендованных средств первоначальному собственнику в натуре или в стоимостном выражении, благодаря чему совершается кругооборот их между арендодателем и предпринимателем и на деле реализуются отношения собственности работниками предприятий;
• платность за землю и другие арендованные объекты недвижимости, создающая объективную основу для установления системы налогов и адекватного отражения общественных интересов
• взаимная и материальная юридическая ответственность сторон за эффективное использование средств производства при обоюдной выгодности арендной формы хозяйствования;
• договорная система отношений между арендатором и арендодателем как равноправными заинтересованными партнерами;
• самоуправление, полная хозяйственная самостоятельность и непосредственная материальная (имущественная) ответственность арендатора за эффективное использование переданных ему объектов недвижимости;
• замена системы гарантированной заработной платы арендным трудовым доходом, действительно учитывающим не только количество и качество живого труда, но и экономию материальных ресурсов, т.е. перевод оплаты труда из затратной части распределяемой выручки в доходную, что образует материальную основу предприимчивости людей и экономии ресурсов

Практическая реализация арендных отношений опосредуется взаимодействием  системы заинтересованных субъектов, включая государственные (муниципальные) органы управления, физических и юридических  лиц.

При арендной деятельности достигается объединение в единую систему трех важнейших черт каждого  человека: хозяина – труженика  – собственника. С полной отдачей  сил каждый трудится потому, что  является хозяином собственником дела, а хозяин он потому, что владеет  и распоряжается недвижимостью  и другим имуществом. Стремление сохранить  одну из сторон этого диалектического  единства – оставить труженика, лишенного  собственности, а с нею и хозяйских  прав на землю и другую недвижимость – не обеспечивает необходимого прогресса  мирового сообщества. Надо не разделять  и противопоставлять труд и капитал, а соединять их в одно целое  в форме арендного или народного  предприятия, полностью принадлежащего его работникам. История давно  подтвердила, что собственность  «работает» на всех только тогда, когда  члены общества имеют доступ к  ее использованию в общих интересах. Подъем экономики может наступить  раньше и стабильнее, если ускорить процесс ликвидации наемного труда, оставляющего большинство в состоянии  некоторой замкнутости, не позволяющей  реализовать творческий потенциал  каждого. Одно из направлений преодоления  между трудом и капиталом –  широкое развитие арендных отношений  с использованием государственных и муниципальных объектов.

Исходя из диалектического  взаимодействия содержания и формы  явлений в арендной деятельности как в любом экономическом процессе, следует выделять вид или сущность и конкретные организационные формы ее практического воплощения в различных хозяйственных формированиях. Как известно, нет формы без содержания, которое определяет форму. Последняя, в свою очередь, воздействует на содержание и не существует без него.

Аренда является организационной  формой производства, выражающей отношения  собственности, особую систему хозяйствования. Однако как всякое самостоятельное  явление, как рыночная экономическая  категория она имеет свое собственное содержание и различные формы проявления, которые можно представить с разной степенью конкретности.

Особенности построения арендной системы хозяйствования зависят от многих условий, но наиболее существенным признаком, определяющим вид аренды, выступает степень хозяйственной и экономической самостоятельности предпринимателей в решении всех основных производственных функций – планирования, организации производственных и трудовых процессов, реализации продукции, оплаты труда, управления и т.д.

Степень свободы, экономической  самостоятельности арендатора во многом определяется объемом арендуемых вещественных элементов производства. В практике существуют с различными модификациями  два основных варианта:

Вариант А: когда арендуются все элементы производства – земля, основные и оборотные средства, т.е. это полная аренда, которая преобладала на первом этапе ее распространения в России (1987-1991гг.).

Вариант Б: когда по мере формирования рыночных отношений стала возможной частичная аренда, когда предприниматель имеет ту или иную часть средств производства в своей собственности и ему требуется например, дополнительно арендовать только землю для нового строительства и расширения производства или временно нанять недостающую дорогостоящую технику и т.д. Второй этап аренды наступил в России в основном в связи с проведением в 1992г. приватизации государственных и муниципальных предприятий.

Виды и форма арендной деятельности во многом определяются также местном объекта и субъекта аренды в системе разделения труда  в обществе или в отдельном  предприятии. Арендные отношения развиваются в общем на двух уровнях. Во-первых, они формируются на основе разделения труда внутри предприятия, между собственником, администрацией хозяйства и первичными трудовыми коллективами, семьями или отдельными тружениками. Эти внутрипроизводственные отношения можно рассматривать как преимущественно горизонтальные. Они ведут к качественному изменению существующих предприятий, превращают их в ассоциации или объединения арендаторов.

Во-вторых, арендные отношения  складываются между предприятиями, объединениями, определенными территориями и местными или государственными органами власти по вертикали, что соответствует  разделению труда в обществе.

Таким образом, в зависимости  от степени экономической самостоятельности  и особенностей производственных взаимосвязей в арендных отношениях можно выделить два основных вида.

Первый вид – это  свободная аренда, при которой  не делается ограничений в характере  использования земли и других объектов недвижимости. Арендатор распоряжается  ими исходя из своих целей и  задач. Он самостоятельно формирует  производственную программу в соответствии с экономической обстановкой  и по рыночным ценам реализует  получаемую продукцию по своему усмотрению.

Все производственные связи, включая использование земли, регулируются только экономическими методами.

Второй вид – это  целевая аренда, при которой недвижимость используется в заранее определенных собственников целях – для  выполнения обязательных поставок продукции  в установленном количестве, ассортименте и качестве. И только после выполнения договорных обязательств арендатор  может использовать недвижимость по своим планам и реализовать дополнительно  полученную продукцию по рыночным ценам в любом месте.

Организационно-правовые формы  аренды определяются составом обособляющихся структурных производственных единиц и могут быть индивидуальными, групповыми, внутрихозяйственными, межхозяйственными, создаваться на основе преобразования подразделений или всего предприятия. Экономическими формами реализации арендных отношений выступает вновь  созданный продукт, включающий дифференциальную и абсолютную земельную ренту, отчисления на полное восстановление арендованных средств производства.

Возможна и дальнейшая, более детальная дифференциация арендных отношений на их разновидности  и варианты по формам и способам изъятия арендной платы, степени  аренды средств производства, формированию и распределению арендного дохода, выкупу имущества и т.д. Форма и условия аренды могут дифференцироваться и по различным отраслям и сферам производства.

Арендная деятельность допускается  в любой сфере предпринимательства, не запрещенной законом, с использованием недвижимого имущества всех форм собственности:

• земельных участков и других обособленных природных объектов;
• предприятий и других имущественных комплексов;
• отдельных зданий, сооружений и многолетних наслаждений.

Запрещается сдавать в  аренду недвижимое имущество, изъятое  из оборота или оборото способность которого ограничена (ст.129 ГК РФ) – атомные электростанции, объекты вооружения, железные дороги и др.

1.2 Аренда государственного  имущества в системе рыночной  экономики: место и роль

Государственная собственность  как экономическая категория  означает принадлежность имущества  народу в лице избранных им представительных органов государственной власти. С этой точки зрения право государственной  собственности в объективном  смысле представляет собой совокупность правовых норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность материальных благ народу (населению соответствующей территории) в лице избранного им представительного  органа государственной власти, а  также устанавливающих порядок  приобретения, использования и отчуждения государственного имущества.

Особенностью института  государственной собственности  является то, что как совокупность указанных правовых норм, институт права государственной собственности  охватывает нормы конституционного, гражданского права, и нормы других правовых отраслей, также регулирующих рассматриваемые отношения: государственного, административного, финансового, земельного и пр., т. е. представляет собой комплексный  правовой институт. По содержанию в  нем преобладают гражданско-правовые нормы, а определяющую роль играют конституционные (государственно-правовые) нормы.

В переходный период к рыночной экономике в России широкое распространение  получила практика передачи права управлять  своей собственностью другому субъекту, после чего в рамках заключенного договора траста он не имеет формального  права вмешиваться в действия своего доверенного лица (различные  инвестиционные фонды, доверительные  общества и т.д.).

Изменения в отношениях собственности  стали основным стержнем экономических  реформ в Российской Федерации. В  теоретическом плане трансформация собственности потребовала решения проблемы: до какого уровня должна снизиться доля государственной собственности, какими темпами и способами пойдет это снижение, как и к кому должна переходить государственная собственность.

Итак, в России взят курс на переход к системе, сочетающей частную (индивидуальную и групповую), государственную и смешанную  формы собственности на средства производства. Это вполне логично  сопрягается с курсом на переход  к рынку. Раз рынок предполагает свободу производственной и коммерческой деятельности, конкуренцию между  производителями, значит должно быть преодолено господство какой-то одной формы  собственности. Оно должно быть заменено взаимно дополняющими друг друга  различными формами собственности, каждая из которых оказалась бы наиболее приспособленной к конкретной сфере  экономики, к каждому специфическому виду экономической деятельности.

Государственная собственность  всегда выступает одним из факторов ускорения развития экономики. Безусловно, нельзя отрицать и значительное влияние  данной формы собственности для  общего развития экономики страны. Без надлежащей государственной  помощи в снабжении предприятий  современными средствами производства, без организации производства таких  средств производства развитие частной инициативы и предприимчивости невозможно.

Государственная собственность в нашей стране существует на 3-х уровнях:

1. На уровне всей федерации  — федеральная собственность.

2. На уровне субъектов  федерации (их 89). Каждый из них  имеет свою региональную собственность.

3. Муниципальная собственность  (собственность на уровне отдельного  города, округа, села и т.д., кроме  Санкт-Петербурга и Москвы, которые  выступают как субъекты федерации).

Собственность - это отношения  между людьми, выражающие определенную форму присвоения материальных благ, и в особенности форму присвоения средств производства. Они порождают целую гамму отношений между ее участниками, а также между ними и обществом в лице государства. Социальная сущность этих отношений и есть выражение присущих данному обществу экономических отношений собственности. Для более полного представления о собственности следует определить то место, которое принадлежит ей в системе общественных отношений.