Арендная плата: принципы и механизмы формирования

порядок создания и управления муниципальными предприятиями и  учреждениями;

порядок передачи муниципального имущества города в аренду, хозяйственное  ведение, оперативное управление, безвозмездное  пользование и доверительное  управление;

порядок участия администрации  города в органах управления акционерных  обществ и обществ с ограниченной ответственностью, имеющих в уставном капитале доли муниципальной собственности;

порядок продажи объектов муниципального фонда;

порядок проведения торгов в виде конкурса и аукциона;

порядок продажи права  на заключение договора аренды муниципального имущества, в том числе нежилых  помещений (имущественных комплексов), путем проведения торгов в виде конкурса или аукциона.

Собственность муниципального образования - города учитывается в Реестре муниципальной собственности. Ведение Реестра муниципальной собственности осуществляет управление муниципальной собственности администрации города.

Интересы собственника муниципального имущества представляют администрация  города, действующая на основании  Устава муниципального образования, и  по ее поручению управление муниципальной  собственности, действующее на основании  вышеуказанного Положения. Администрация  согласовывает свои действия с городской  Думой в соответствии с настоящим  Положением и полномочиями городской  Думы.

От имени собственника продавцом муниципальной собственности  выступает управление муниципальной  собственности администрации города.

Средства от продажи имущества, доходы от использования нежилого фонда, не находящегося в казне, продажи  жилых и нежилых помещений, нематериальных активов, арендной платы за сданное  в аренду имущество и имущество, находящееся в казне, а также  поступление дивидендов по акциям, находящимся в муниципальной  собственности, и другие неналоговые  доходы подлежат отражению в доходах  городского бюджета в обязательном порядке и в полном объеме.

Вопросы отчуждения недвижимого  имущества и планы приватизации муниципального имущества согласовываются  с городской Думой.

Заключение договоров  мены недвижимого муниципального имущества  администрация согласовывает с  городской Думой.

В муниципальном образовании  вопросом управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной  собственности, в порядке, определенном городской Думой, ведает Департамент муниципального образования и городских земель администрации муниципального образования

Департамент в соответствии с возложенными на него задачами осуществляет следующие функции:

представляет интересы муниципального образования город в соответствии с Положением о порядке управления и распоряжения объектами муниципальной собственности муниципального образования;

оформляет поступление в  муниципальную казну муниципального образования объектов муниципальной собственности и их списание; проводит инвентаризацию муниципальной казны муниципального образования ; несет ответственность за достоверность, полноту и сохранение информационной базы Реестра муниципальной собственности муниципального образования;

передает в аренду объекты  муниципальной собственности, в  том числе путем проведения торгов (аукциона, конкурса) по продаже права  на заключение договора аренды в соответствии с действующим законодательством;

передает муниципальным  предприятиям и муниципальным учреждениям  объекты муниципальной собственности в хозяйственное ведение и оперативное управление в соответствии с действующим законодательством;

передает объекты муниципальной  собственности в безвозмездное  пользование в установленном  порядке;

осуществляет функции  учредителя муниципальных унитарных  предприятий, организует работу по их созданию, реорганизации и ликвидации; наделяет муниципальные унитарные  предприятия имуществом, контролирует эффективное и целевое его  использование; контролирует финансовое состояние муниципальных унитарных  предприятий; заключает срочные  трудовые договоры с руководителями данных предприятий; оформляет и  хранит трудовые книжки и личные дела руководителей муниципальных унитарных  предприятий;

осуществляет функции  учредителя муниципальных учреждений в части наделения их имуществом, а также контроль за сохранностью и целевым использованием данного имущества;

совместно с соответствующими отраслевыми органами администрации  муниципального образования город осуществляет контроль за соблюдением уставной деятельности муниципальных унитарных предприятий;

производит продажу объектов муниципальной собственности, в  том числе долей в праве  собственности на жилые помещения, на основании распоряжения главы  муниципального образования город в случаях, предусмотренных действующим законодательством;

участвует в работе акционерных  обществ, в уставном капитале которых  имеется доля муниципальной собственности;

осуществляет приобретение в установленном порядке в  муниципальную собственность объектов недвижимости и иного имущества.

Вопросом учета муниципальной  собственности ведает отдел реестра  муниципальной собственности.

Целью создания и ведения  Реестра является обеспечение надежной основы для организации единой системы учета и эффективного управления объектами муниципальной собственности города.

Объектами учета и наблюдения Реестра являются муниципальные  предприятия, учреждения и имущество.

Реестр представляет собой  банк данных, формирующийся на основе данных государственных органов, министерств  и ведомств, местных органов власти и управления, государственных органов  статистики, архивных документов.

Приватизация муниципального имущества постепенно сокращается  в динамике. Увеличение величины поступлений  в бюджет муниципального образования  от продажи земельных участков связан с исполнение требований Федерального закона №131-ФЗ. Учитывая, что законом  были установлены сроки, в соответствии с которыми органы местного самоуправления необходимо привести имеющуюся собственность  в соответствие с прописанными вопросами  местного значения, в дальнейшем доходы от продажи муниципальной собственности  будут сокращаться.

Прибыль от деятельности муниципальных  унитарных предприятий занимает довольно скромное место в структуре  доходов, получаемых от использования  муниципальной собственности.

В целом, Южный федеральный  округ в этом ряду занимает серединное положение. Основной статьей доходов  от использования муниципальной  собственности является сдача собственности  в аренду - 82% всех доходов от использования  муниципальной собственности. По этому  показателю округ занимает 3 место  в России, после Дальневосточного и Северного округов. Также на третьем месте находится ЮФО  по объемам продажи муниципальной  собственности, однако доходы от её продажи  составляют всего 11% всех доходов от использования муниципального имущества. Прибыль муниципальных унитарных  предприятий составляет 7% всех доходов. Это намного лучше других регионов: Центрального округа - 2%, Дальневосточного округа - 3%, Северо-западного округа - 5% и Северного Федерального округа - 6%. Это объясняется более развитой системой муниципальных хозяйств, а также исторически более высоким процентом урбанизации и соответственно концентрации унитарных предприятий в городах.

Проанализируем достоинства  концессионной формы управления. Сравним концессию с другими  видами делегированного управления - доверительным управлением и  арендой с точки зрения:

- выгод для собственника имущества и исполнителя делегированного управления;

- материальной заинтересованности сторон;

привлекательности для инвесторов;

наличия обязательств и стимулов для расширения, реконструкции, модернизации объектов делегированного управления.

При доверительном управлении управляющий (индивидуальный предприниматель, коммерческая организация) действует  не в своих интересах, а исключительно  в интересах выгодополучателя - самого учредителя или третьего лица (бенефициара), указанного учредителем. Все результаты деятельности и доход от использования переданного в управление имущества остаются в распоряжении учредителя или третьего лица (ст. 1015 ГК РФ). Доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем. Управляющий за свою деятельность получает вознаграждение (однократно выплачиваемая сумма, периодические выплаты и т.д.). Для стимулирования эффективности и доходности управления вознаграждение может производиться лишь за счет доходов от использования переданного в управление имущества (ст. 1023 ГК РФ). В договоре доверительного управления, как правило, не предусматривается модернизация оборудования, структурные изменения имущества, строительство новых объектов. Имущество должно быть возвращено в нормальном исходном состоянии с учетом амортизации. Это «спокойная» форма делегированного управления, предназначенная для эффективного управления имуществом более опытным и квалифицированным лицом, чем сам собственник. Эта форма управления мало привлекательна для инвесторов.

Другой формой делегированного  управления является аренда. Согласно ст. 606 ГК РФ «по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное  владение и пользование, или во временное  пользование. Продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, в соответствии с договором являются его собственностью». Материальные стимулы здесь противоположны доверительному управлению: при доверительном управлении доход получает собственник, а вознаграждение - управляющий, при аренде наоборот - доход получает арендатор, а вознаграждение (плату) - собственник. Этот вид делегированного  управления больше привлекателен для  исполнителя (арендатора) и стимулирует  наращивание объема производства и  улучшение качества товаров и  услуг, в чем не всегда заинтересован  арендодатель. Однако аренда не предусматривает  реконструкции, модернизации оборудования, строительство новых объектов за счет средств арендатора. Аренда прямо  не отвергает инвестиционные вложения, но и не стимулирует потенциальных  инвесторов.

Теперь рассмотрим условия  концессии. С точки зрения материальной заинтересованности приведенные выше положения о концессии делают ее наиболее привлекательной как для концессионера (наличие широких прав таких же как у собственника, обладание доходом и всеми результатами деятельности), так и для учредителя (вознаграждения различного вида, получение доли дохода, расширение производства, модернизация оборудования и т.д.). И, что особенно важно в современной экономической ситуации, концессия должна быть наиболее привлекательной для инвесторов формой частно-муниципального сотрудничества.

В современных условиях есть опасения, что при юридически неграмотно составленном договоре и недобросовестном концессионере по истечении срока договора муниципальные власти получат изношенное оборудование, финансово несостоятельное предприятие, истощенные недра и земельные участки. Поэтому внедрению концессионных отношений в России должно предшествовать совершенствование законодательной и правовой базы на всех уровнях, а в каждом конкретном случае исключительно важное значение имеет тщательная проработка договора концессии. На переходном этапе, как отмечалось выше, за основу может быть взят договор аренды предприятия как имущественного комплекса с дополнительными условиями вложения средств в развитие предприятия, реконструкцию, строительство.

Проведенный анализ и сопоставление  концессии с другими формами  делегированного управления позволяют  сделать следующий вывод.

Договор концессии, предоставляющий  концессионеру широкие правомочия по управлению переданным ему имуществом и проведению работ, является наиболее эффективной формой делегированного  управления в случае необходимости  расширения производства и модернизации оборудования, строительства и эксплуатации новых объектов с привлечением инвестиционных вложении.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3.Разработка предложений по совершенствованию  методики формирования арендной платы 
3.1. Оценка эффективности существующих методик формирования арендной платы 

Логика оценки. Во-первых, арендатор должен определить, является ли аренда актива менее дорогостоящей, чем его покупка. Для выполнения оценки могут быть использованы следующие  принципы:

Предприятие решило приобрести здание, или какое то оборудование. Задачей арендного анализа является оценка предпочтительности того или  иного варианта приобретения – покупки  или аренды. Если по результатам  анализа будет установлено, что  цена капитала при использовании  аренды существенно ниже цены заемных  источников, то среднюю цену капитала, использованную при составлении  бюджета капиталовложений, следует  откорректировать, сделать повторные  расчеты по бюджету капиталовложений, в результате чего не исключено, что  придется пересмотреть и набор инвестиционных проектов.

Когда предприятие решило приобрести актив, встает вопрос об источнике  финансирования. Как правило, у предприятия  нет свободных денежных средств, поэтому суммы на новые активы изыскиваются из других источников.

Источниками являются заемный  капитал, нераспределенная прибыль, дополнительная эмиссия акций. Аренда является альтернативным вариантом. Поскольку активы должны быть капитализированы, а результаты операции отражены в балансе, финансовая сущность аренды аналогична привлечению  заемного капитала.