Арендная плата: принципы и механизмы формирования

Задачами отдела являются:

- планирование приватизации  муниципального имущества г.Иркутска.

- обеспечение выполнения  Прогнозного плана приватизации  муниципального имущества г.Воскресенска.

- контроль за выполнением договора купли-продажи предприятий, приватизированных по коммерческому конкурсу с социальными условиями.

Отдел в соответствии с  возложенными на него задачами осуществляет следующие функции:

1. Приватизация муниципального  имущества.

- разработка нормативных  правовых актов органов городского самоуправления г.Воскресенска в соответствии с федеральным законодательством о приватизации;

- разработка Прогнозного  плана приватизации муниципального имущества г.Воскресенска (далее Прогнозный план);

- рассмотрение заявок  и организация процесса приватизации  объектов муниципальной собственности;

- организация процесса  продажной подготовки объектов  муниципальной собственности;

- подготовка информации  на Высший административный комитет  (ВАК) и заседание городской Думы г.Воскресенска об исполнении Прогнозного плана, о ходе приватизации объектов муниципальной собственности;

2. Приватизация земельных  участков.

3. Продажа права аренды  земельных участков в порядке установленном действующим законодательством.

4. Осуществление представительства  в суде от имени Комитета и администрации города Воскресенска по вопросам, входящим в компетенцию отдела.

Анализируя действующую  практику управления муниципальной собственности в г. Воскресенске можно сделать выводы:

Муниципальная собственность г. Воскресенска - это экономическая основа городского самоуправления г. Воскресенска, один из основных источников дохода городского бюджета.

За 2010 год в результате работы всех структурных подразделений Администрации г. Воскрсенска по управлению и использованию муниципальной собственности и земли было получено 673,2 млн. руб., в том числе в бюджет города поступило 529,5 млн. руб.:

По сравнению с 2009 годом доходы в бюджет города возросли на 46%.

Перевыполнение плана  сбора арендной платы на 01.01.11 г. составило 24,8 млн. руб. Муниципальная недвижимость, находящаяся в ведении Комитета по управлению муниципальным имуществом – обеспечивает основную часть дохода бюджета города от использования муниципального имущества при этом арендная плата, полученная от объектов, переданных в аренду, составляет 30% от дохода от использования муниципального имущества. Общая площадь муниципального нежилого фонда г. Воскресенска, передаваемого во временное владение (пользование) на 1.01.11г., составляет 420,4 тыс. кв. м. Площадь объектов, переданных в аренду, - 240,0 тыс. кв. м, что составляет 57,2% от общей площади. Общая площадь объектов муниципального нежилого фонда, переданных безвозмездно, составляет 180,4 тыс. кв. м., т.е. 42,8% от всех площадей. Значительное увеличение поступлений денежных средств в бюджет достигнуто в результате целенаправленной работы по:

• совершенствованию методики расчета арендной платы,
• сдаче помещений в аренду на конкурсной основе,
• заключению договоров аренды на объекты, переданные в муниципальную собственность от различных ведомств;
• выявлению и сдаче в аренду неиспользуемых или используемых не по назначению помещений, находящихся в хозяйственном ведении муниципальных унитарных предприятий или в оперативном управлении муниципальных учреждений;
• передаче в аренду ранее неиспользуемых подвалов, лестничных клеток и колясочных в жилых домах, которые за счет средств арендаторов превратились в полноценные объекты аренды;
• по проведению капитального ремонта на объектах муниципального нежилого фонда, что позволило уменьшить износ зданий, повысить степень благоустройства, в отдельных случаях увеличить площадь и в конечном итоге повысить стоимость аренды таких объектов.

42,8% от всех площадей  объектов муниципального нежилого  фонда передаются безвозмездно. Выпадающие доходы составляют 66,7 млн. руб. 

На условия аренды переведены уже практически все прибыльные предприятия городского и коммунального  хозяйства, бытового обслуживания, общественного  питания и торговли. Общая сумма  арендной платы, поступившая в городской  бюджет от муниципальных предприятий за 2010 год, составила 88,1 млн. руб.

Ведется работа по координации  страхования всех видов муниципальной собственности г. Воскресенска. В 2010 году застрахованы 98% арендуемых площадей Страховые компании выплатили арендаторам возмещение по 39 страховым случаям на сумму 433тыс руб. Ведется работа по разграничение собственности (перевод жилых (нежилых) помещений в нежилые (жилые) безвозмездная передача объектов государственной собственности Воскресенского района в муниципальную собственность г. Воскресенска, отнесение в муниципальную собственность жилищного фонда). Таким образом образуются дополнительные площади, сдаваемые в аренду. Производится приемка ведомственного имущества в муниципальную собственность города. За 2010 год принято 25 ведомств, 250 объектов жилищного фонда, что почти в два раза больше чем в 2009 г., 14 объектов социальной сферы, больше количество инженерных сетей 46,4 км. Политика администрации г. Воскресенска при проведении приватизации объектов муниципальной собственности направлена на повышение эффективности деятельности предприятий города, привлечение инвестиций в производство и сферу обслуживания, развитие конкуренции. Показателем приватизации объектов муниципальной собственности является поступление денежных средств в местный бюджет: в 2007 г. – 5,4 млн.руб., 2008 г. – 7 млн.руб., в 2009 г. – 12,3 млн.руб., в 2010 г. – 17,7 млн.руб., в 2011 г. – 42,7 млн.руб.

Наибольшее поступление  средств от приватизации обеспечил  выкуп нежилых арендованных помещений.

 

3.3.Экономическое  предложение по совершенствованию  методики

Основными принципами предлагаемого  подхода являются:

1. Исполнение Закона «Об  общих принципах организации  местного самоуправления в Российской  Федерации» № 131-ФЗ.

2. Максимальная эффективность  управления объектами муниципальной  недвижимости на переходный период.

3. Максимальный доход  от приватизации объектов муниципального  нежилого фонда в бюджет.

4. Равномерное пополнение  бюджета от приватизации объектов  муниципального нежилого фонда.

5. Рационально-экономическое  и целесообразное определение  объектов муниципальной недвижимости, подлежащих обязательной приватизации.

6. Учет нужд и потребностей  муниципальных организаций в  объектах муниципального нежилого  фонда. 

Схема предлагаемого  проекта

Анализ имеющихся объектов муниципального нежилого фонда г. Воскренска позволяет прийти к схеме приватизации указанных объектов начиная с объектов инвистиционно непривлекательных, соответственно у которых низкий уровень взимания арендной платы и по возрастающей. Такая схема позволит получить максимальный совокупный доход от приватизации объектов муниципального нежилого фонда и сдачи в аренду оставшегося имущества. Посчитаем арендную плату объектов муниципального нежилого фонда г. Воскресенска по утвержденным нормативными правовыми актами территориально - экономическим зонам:

Методика расчета годовой  арендной платы за пользование объектами  муниципального нежилого фонда г. Воскресенска ( нежилыми помещениями, зданиями, сооружениями) утверждена Постановлением мэра г. Воскресенска от 31 декабря 2002 г. № 031-06-1744/2 «Об утверждении методики расчета годовой арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда г. Воскресенска» ( далее «Методика»), согласно которому:

 

Арендная плата:

Ап = S x Сс x Км x Кро x Кз x Кд x Ки х Кто х Кса

 

где:

S - площадь Объекта, кв.м

в том числе:

полуподвал ___кв.м

подвал _______ кв.м

чердак (мансарда) ___ кв.м

Сс - размер базовой ставки арендной стоимости 1 кв.м

(Утвержден с 01.01.2003 размер  базовой ставки арендной стоимости  1 кв.м здания, применяемый для расчета арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда г. Воскресенска в сумме 8700 руб.)

Км - коэффициент качества строительного материала:

- кирпич - 1,0

- ж/бетон и прочие - 0,8

- дерево, дерево - кирпич - 0,6

среднее - 0,8

Кро - коэффициент размещения Объекта:

- отдельно стоящий :

первый этаж - 1,0

второй и более этажи - 0,9

полуподвал - 0,75

чердак (мансарда), подвал - 0,65

- встроенно - пристроенный:

первый этаж - 0,8

 второй и более этажи  - 0,7

полуподвал - 0,7

чердак (мансарда), подвал - 0,6

 среднее - 0,8

Кз - коэффициент территориально - экономической зоны

На сегодняшний день существуют такие зоны:

 

Таблица 4 - Коэффициенты территориально - экономических зон

Округ	Зона	Кз
1	2	3
Центральный	ул. Менделеева, ул. Советская, пл. Ленина ,ул. Горького, ул. Барышевская, Больничный проезд, ул.Весенняя, ул. Быковского	0,85
Новлянский	ул. Зелинского, ул. Цесиса, ул.Западная, ул. Кагана, ул. Новлянская	0,35
Фетровая фабрика	ул. Быковского, ул. Вокзальная, ул.Ачкасовская, ул. Ольховая, Юбилейный пер. ул. Андреса, ул.Малиновая	0,4
Цемгигант	ул.  Мичурина, ул.Некрасова ул. Профсоюзная, ул. Осенняя	0,65
Москворецкий	Москворецкий 1-й пер,Москворецкий 2-й пер, Москворецкий 3-й пер, ул. Победы,	0,53

Кд - коэффициент вида деятельности

Среднее - 0,3

 

Таблица 5 - Коэффициенты видов деятельности

Вид деятельности арендатора (цели использования)	Кд
1	2
Организации, полностью финансируемые  из бюджета	0,05-0,1
- Офисы общественных и  иных некоммерческих объединений  (организаций), без осуществления  торговли, оказания платных услуг  и прочей коммерческой деятельности  на арендуемых площадях. - Муниципальные предприятия  городского хозяйства (кроме предприятий  торговли) для обеспечения основной  деятельности. - Услуги по обучению  детей дошкольного и школьного  возраста - Негосударственные образовательные  учреждения, подготовка и переподготовка  кадров в иных случаях. - Спортивные услуги - Медицинские, косметологические  услуги - Производственная деятельность - Бытовые услуги населению -Производственные площади  в аптеках - Почтовые услуги - Специализированная торговля (хлебобулочные изделия, молочные  продукты, продукты детского питания,  канцелярские товары, товары для  садоводов и огородников, учебные  пособия, книги, произведения  искусства местных творческих  работников) - Обслуживание социально-незащищенных  и малообеспеченных групп населения  на площадь, пропорциональную  объему услуг, оказываемых данным  группам населения. - Подсобные административно-бытовые,  технические и помещения для  приема, хранения и подготовки  товаров к продаже, необходимые  для реализации розничной торговли.	0,1
- Редакции телевидения,  радиовещания, журналов и газет - Научно-исследовательская,  проектная, производственная деятельность, производство программных средств. - Организация досуга, в  т.ч. проведение дискотек и т.п. - Предприятия общественного  питания без реализации алкогольных  напитков - Ритуальные услуги	0,15
- Рекламные агентства,  информационные услуги - Строительство и ремонт  зданий (помещений) - Аптеки - Сауны - Бильярдные, боулинги - Автостоянки	0,2
- Предприятия общественного  питания с реализацией алкогольных  напитков - Транспортно-экспедиционные  услуги, гаражи - Склады - Прием стеклотары	0,25
- Торговля розничная (кроме  специализированной) - Административная деятельность  коммерческих организаций, в т.ч. юридические консультации, адвокатские конторы и т.п. виды услуг	0,3
- Торговля оптовая (кроме  специализированной) - Аптечные киоски - Аудит, консалтинговые  фирмы, маркетинговые исследования, риэлторская деятельность - Гостиничный бизнес	0,35
- Ремонт и техобслуживание  транспортных средств - Камеры хранения (торговля) - Охранные агентства	0,4
-Ломбарды -Нотариальные конторы - Электросвязь	0,45
- Банки, прочие финансово-кредитные  организации, инвестиционные компании - Страховые компании	0,5
Использование жильцами нежилых  помещений под бытовые нужды	0,1
Прочие виды деятельности	0,25

         Ки - коэффициент физического износа  Объекта:

процент износа коэффициент

0 - 20 1,0

21 - 30 0,8

31- 40 0,7

свыше 40 0,6

среднее - 0,8

Кто - коэффициент технического обустройства (качества) Объекта:

полностью благоустроенный 1,0

при отсутствии одного из элементов  благоустройства 0,9

полублагоустроенное 0,7

неблагоустроенное 0,5

среднее - 0,8

Рассчитаем среднюю арендную плату за 1 кв.м. объектов муниципального нежилого фонда г. Воскресенска за год по территориально – экономической зоне Центрального района.

Таблица 6 - Средняя арендная плата за 1 кв.м. объектов муниципального нежилого фонда г. Воскресенска за год по территориально - экономическим зонам в Центральном районе.

Зона	Объектов (шт.)	S кв.м.	Ап руб.	1 кв.м. руб.
0,3	34	16741	1260017	75,3
0,35	34	3478	1439376	413,9
0,37	1	850	3910	4,6
0,4	1	134	19729	147,2
0,45	39	11878	3848619	324,0
0,53	1	550	6031	10,9
0,65	4	738	738478	1000,6
0,85	12	3221	1651032	512,6
1	90	15801	12000785	759,5
1,3	264	39311	41089029	1045,2
1,33	5	1066	1567046	1470,0
1,5	165	24122	38879720	1611,8
Итого	650	20248	10020565