Сущность и значение налога на недвижимость. Мировой опыт налогообложения недвижимости

Для целей налогообложения:

- к сооружениям относятся  также передаточные устройства, включая устройства электропередачи и связи, трубопроводы, газопроводы, канализационные и водопроводные сети, цементопроводы и иные основные средства, относимые в установленном порядке к передаточным устройствам;

- зданиями и сооружениями  сверхнормативного незавершенного  строительства признаются здания и сооружения, по которым превышены нормативные сроки строительства, установленные проектной документацией.

Не признаются объектом налогообложения налогом на недвижимость

- здания и сооружения сверхнормативного  незавершенного строительства по  объектам строительства, финансируемым  из бюджета, а также здания  и сооружения сверхнормативного незавершенного строительства, относящиеся к объектам жилищного строительства. До 2007 г. данная норма была представлена в виде льготы (п.36 Инструкции о порядке исчисления и уплаты налога на недвижимость организациями, утвержденной постановлением Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь от 31 января 2004 г. № 14 (действующего до 1 января 2007 г.)). При этом в налоговый орган необходимо было представлять документы, подтверждающие льготу;

- здания и сооружения сверхнормативного  незавершенного строительства по  объектам строительства, осуществляемого  собственными силами без привлечения сторонней строительной организации (с 2009 года объектом налогооблажения не является).

Налоговая база налога на недвижимость определяется организациями – исходя из наличия на 1 января календарного года зданий и сооружений по остаточной стоимости и стоимости зданий и сооружений сверхнормативного незавершенного строительства.

Налоговая база налога на недвижимость в отношении зданий и сооружений, расположенных на территории Республики Беларусь и взятых организациями и физическими лицами в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное и безвозмездное пользование у физических лиц, определяется исходя из стоимости таких зданий и сооружений, указанной в договорах аренды (финансовой аренды (лизинга)), иного возмездного и безвозмездного пользования, но не менее стоимости этих зданий и сооружений, определенной исходя из их оценки, произведенной в порядке утвержденном Президентом Республики Беларусь.

Налоговой базой признается стоимость объектов налогообложения. Организациями налог определяется ежегодно исходя из наличия зданий и сооружений по остаточной стоимости и стоимости зданий и сооружений, не завершенных строительством на начало года, и установленной годовой ставки налога, а уплачивается ежеквартально [4, с.43].

На величину налоговой базы влияют некоторые факторы:

- Повышающий (понижающий) коэффициент к ставке налога.

Коэффициенты устанавливаются в зависимости от экономико-планировочных зон по месту расположения объектов обложения налогом на недвижимость.

- Переоценка зданий и сооружений.

Проведение ежегодной переоценки числящихся в бухгалтерском учете организаций основных средств, не завершенных строительством объектов и неустановленного оборудования, предусмотрено Указом Президента Республики Беларусь от 20 октября 2006 г. № 622 «О вопросах переоценки основных средств, не завершенных строительством объектов и неустановленного оборудования». Статья 52 Общей части Налогового кодекса дополнена пунктом 3-1, устанавливающим, что пени не начисляются на суммы налогов, сборов (пошлин), подлежащие доплате согласно налоговым декларациям (расчетам), представленным не позднее 1 апреля текущего года по итогам проведения в соответствии с законодательством переоценки (изменения стоимости) числящихся в бухгалтерском учете в составе внеоборотных активов основных средств, не завершенных строительством объектов и неустановленного оборудования. Указанная норма применяется при условии полной уплаты подлежащих доплате сумм налогов, сборов (пошлин) не позднее 10 апреля текущего года. 
Соответственно, организации, не успевшие произвести переоценку, могут исчислить налог на недвижимость в налоговой декларации, представляемой по сроку 20 января 2010 года, исходя из остаточной стоимости зданий и сооружений и стоимости объектов незавершенного строительства на 1 января 2010 года, а впоследствии внести соответствующие изменения и дополнения в налоговую декларацию и произвести доплату налога не позднее 10 апреля без начисления пени [13]. При проведении документов по переоценке формируются проводки на сумму разности восстановительной и балансовой стоимости (до оценки балансовой стоимости) и разности восстановительного и балансового износа (дооценки износа). Кроме того, в карточку каждого основного средства записывается дата проведения переоценки, коэффициент переоценки, суммы дооценки балансовой стоимости и износа.

- Методы начисления амортизации.

В соответствии с порядком начисления амортизации после завершения модернизации, амортизация начисляется выбранным способом (применяемым до модернизации либо заново установленным): при линейном или нелинейном способе, начиная с месяца, следующего за месяцем передачи в эксплуатацию, исходя из недоамортизированной стоимости объекта (с учетом ее изменения) и остаточного (с учетом возможного изменения) срока полезного использования, установленных на первое число месяца  возобновления начисления амортизации; при производительном способе - исходя из недоамортизированной стоимости (с учетом ее изменения) и ресурса объекта (с учетом возможного изменения), начиная с месяца возобновления эксплуатации после проведения модернизации [1].

Годовая ставка налога на недвижимость установлена в размере 1 % со стоимости объектов налогообложения.

Действующим законодательством ставка налога на недвижимость со стоимости объектов налогообложения, принадлежащих гаражным кооперативам и кооперативам, осуществляющим эксплуатацию автомобильных стоянок, садоводческим товариществам, установлена в размере 0,1 %.

 Годовая ставка налога  для организаций, имеющих в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении объекты сверхнормативного незавершенного строительства (объекты, по которым превышены нормативные сроки строительства, установленные проектной документацией) и осуществляющих строительство новых объектов, устанавливается в размере 2 % со стоимости объектов сверхнормативного незавершенного строительства, за исключением объектов, финансируемых из бюджета, и объектов жилищного строительства. Действие данной нормы не распространяется на организации, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении объекты сверхнормативного незавершенного строительства и завершающие строительство таких объектов в сроки, установленные постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 18 ноября 2005г. № 1293 «О сроках завершения строительства, продажи, перепрофилирования и сноса объектов сверхнормативного незавершенного строительства в 2005 (второе полугодие) – 2010 годах».

В соответствии с указом Президента Республики Беларусь № 143 от 9 марта 2010 г. «Об отдельных вопросах налогообложения» в 2010 году местные Советы депутатов имеют право увеличивать (уменьшать), но не более чем в 2 раза ставку налога на недвижимость отдельным категориям плательщиков. Исчисление и уплата налога на недвижимость по ставкам, увеличенным (уменьшенным) в соответствии с решениями местных Советов депутатов, производятся с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором соответствующее решение вступило в силу. Витебский Совет депутатов с 2008 года установил коэффициент к ставке налога на уровне 1,7, в 2007 году данный коэффициент составлял 1,5.

Необходимо отметить, что решения об увеличении либо уменьшении ставок налога на недвижимость не имеют правовой основы по решениям местных Советов депутатов, принятым для отдельных плательщиков налога на недвижимость в виде индивидуальной льготы.

В 2012–2014 гг. планируется отменить право местных органов власти устанавливать повышающие или понижающие коэффициенты к ставкам налога на недвижимость [2].

Льготы, предусматривающие освобождение от обложения налогом на недвижимость некоторых видов зданий и сооружений:

• здания и сооружения социально-культурного назначения и жилищного фонда местных Советов депутатов, организаций (за исключением принадлежащих организациям жилых помещений (квартир, комнат) в многоквартирных жилых домах, не используемых для проживания физическими лицами, которые с 2010 г. облагаются налогом в установленном порядке);
• здания и сооружения организаций общественного объединения «Белорусское общество инвалидов», «Белорусское общество глухих» и «Белорусское товарищество инвалидов по зрению», а также обособленных подразделений этих организаций при условии, если численность инвалидов в указанных организациях или их обособленных подразделениях составляет не менее 50% от списочной численности в среднем за период;
• здания и сооружения, используемые в предпринимательской деятельности РУП почтовой связи «Белпочта»;
• здания и сооружения, законсервированные в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь;
• здания и сооружения, предназначенные для охраны окружающей среды и улучшения экологической обстановки по перечню, утвержденному Президентом Республики Беларусь (перечень таких объектов утвержден Указом Президента Республики Беларусь от 7 марта 2006 г. № 142 «Об утверждении перечня основных средств, предназначенных для охраны окружающей среды и улучшения экологической обстановки, освобождаемых от обложения налогом на недвижимость»);
• здания и сооружения, признаваемые в установленном порядке материальными историко-культурными ценностями, включенные в Государственный список историко-культурных ценностей Республики Беларусь;
• автомобильные дороги общего пользования (включая земляное полотно с водоотводными сооружениями, дорожную одежду, искусственные сооружения, технические средства организации дорожного движения, инженерное оборудование и обустройство, защитные сооружения);
• культовые здания и сооружения, в том числе не завершенные строительством, религиозных организаций (объединений), зарегистрированных в соответствии с законодательством;
• здания и сооружения сельскохозяйственного назначения, используемые организациями для производства продукции растениеводства, животноводства, рыбоводства и пчеловодства;
• здания и сооружения объектов войск стратегического назначения Российской Федерации, временно дислоцированных на территории Республики Беларусь;
• впервые введенные в действие здания и сооружения организаций в течение одного года с момента их ввода в эксплуатацию (Положение о порядке приема объектов в эксплуатацию, утвержденным Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 29 ноября 1991 г. №452, с учетом изменений и дополнений);
• здания и сооружения государственного и мобилизационного материальных резервов, в том числе предназначенные для хранения соответствующего имущества, здания и сооружения, используемые исключительно для гражданской обороны;
• здания и сооружения Академии управления при Президенте Республики Беларусь;
• здания и сооружения (объекты общего пользования) садоводческих товариществ, приобретенные (созданные) за счет взносов их членов, а также в процессе осуществления своей деятельности (ранее льгота была предусмотрена Указом Президента Республики Беларусь от 28 января 2008 г. № 50 «О мерах по упорядочению деятельности садоводческих товариществ»);
• объекты придорожного сервиса в течение двух лет с даты ввода их в эксплуатацию (ранее льгота была предусмотрена Указом Президента Республики Беларусь от 15 мая 2008 г. № 270 «О мерах по развитию придорожного сервиса»);
• объекты благоустройства городов, поселков городского типа других населенных пунктов, содержащиеся за счет средств бюджета Республики Беларусь.

При сдаче организациями и индивидуальными предпринимателями в аренду, иное возмездное пользование либо безвозмездное пользование зданий и сооружений (их частей), освобожденных от налога на недвижимость, а также зданий и сооружений (их частей) бюджетных организаций такие здания и сооружения (их части) подлежат налогообложению налогом на недвижимость в порядке, установленном главой 17 НК РБ.

Налогообложению налогом на недвижимость не подлежат здания и сооружения (их части), сданные в аренду, иное возмездное или безвозмездное пользование:

• бюджетным организациям;
• организациям, осуществляющим социально-культурную деятельность и получающим субсидии из бюджета на возмещение убытков от этой деятельности;
• бюджетными организациями и учреждениями образования потребительской кооперации - организациям и индивидуальным предпринимателям для организации питания детей, учащихся и студентов в учреждениях образования;
• учреждениями образования, финансируемыми из бюджета, - организациям и индивидуальным предпринимателям для организации обучения детей и подростков в кружках, секциях и студиях, музыкальных школах и специализированных учебно-спортивных учреждениях;
• Национальным банком Республики Беларусь и его структурными подразделениями, коллегиями адвокатов.

Освобождение от налога на недвижимость при уплате налога на недвижимость простым товариществом и хозяйственной группой не применяется.

При возникновении у организаций в течение года права на освобождение от налога на недвижимость льгота предоставляется с квартала, следующего за кварталом, в котором возникло право на льготу, а при утрате в течение года права на льготу исчисление и уплата налога на недвижимость производятся, начиная с квартала, следующего за кварталом, в котором такое право утрачено [НК РБ].

Президентом Республики Беларусь 28.01.2008 подписан Указ № 42 «О внесении дополнений и изменений в некоторые указы Президента Республики Беларусь по вопросам деятельности свободных экономических зон». В частности, данным Указом вносятся следующие изменения и дополнения в Указ Президента Республики Беларусь от 9 июня 2005 г. № 262 «О некоторых вопросах деятельности свободных экономических зон на территории Республики Беларусь». Указом предусмотрено, что при применении специального правового режима резиденты СЭЗ освобождаются от налога на недвижимость по основным средствам (объектам незавершенного строительства), расположенным на территории соответствующих СЭЗ, и транспортным средствам независимо от направления использования указанных основных средств (объектов незавершенного строительства) и транспортных средств. При этом облагаются налогом на недвижимость транспортные средства, используемые в деятельности или находящиеся на балансе филиалов, представительств или иных обособленных подразделений резидента СЭЗ, расположенных за пределами территории соответствующих СЭЗ. 

Специальный правовой режим для резидентов СЭЗ, зарегистрированных до 1 апреля 2008 г., остается неизменным с 1 апреля 2008 г. по 31 марта 2015 г., а для резидентов СЭЗ, зарегистрированных после 1 апреля 2008 г., – в течение семи лет с даты регистрации в качестве резидентов СЭЗ [3].

В соответствии с Декретом  Президента Республики Беларусь от 20 декабря 2007 г. № 9 «О некоторых вопросах регулирования предпринимательской деятельности на территории сельских населенных пунктов» установлено, что организации и индивидуальные предприниматели, находящиеся (проживающие) в сельских населенных пунктах, при осуществлении в этих, а также в иных сельских населенных пунктах деятельности по производству товаров (выполнению работ, оказанию услуг) вправе применять особый порядок налогообложения. Так, в течение 2008–2012 гг. указанные организации освобождаются от уплаты налога на прибыль, а также налога на недвижимость со стоимости объектов, находящихся на территории сельских населенных пунктов.

Декретом Президента Республики Беларусь от 28 января 2008 г. № 1 «О стимулировании производства и реализации товаров (работ, услуг)» установлено, что вновь созданные с 1 апреля 2008 г. коммерческие организации, в т.ч. с иностранными инвестициями, с местом нахождения в населенных пунктах с численностью населения до 50 тыс. человек (согласно перечню, утверждаемому Советом Министров Республики Беларусь по согласованию с Президентом Республики Беларусь) при осуществлении деятельности в этих населенных пунктах вправе в течение пяти лет со дня их создания не исчислять и не уплачивать отдельные налоги и сборы в частности налог на недвижимость [16].

В 2010 г. от налога на недвижимость освобождены как здания, так и сооружения, относящиеся к объектам благоустройства городов, поселков городского типа и других населенных пунктов, содержащиеся за счет средств бюджета. В 2009 г. эта льгота применялась только в отношении сооружений.

Налоговым периодом по налогу на недвижимость признается календарный год. 

Порядок исчисления налога на недвижимость определяется организациями, ежегодно исходя из наличия на 1 января текущего года зданий и сооружений по остаточной стоимости (первоначальная (восстановительная) стоимость за вычетом начисленной амортизации) и стоимости объектов сверхнормативного не завершенного строительства на начало года, и установленной годовой ставки налога.

Исчисление организациями налога на недвижимость по зданиям и сооружениям сверхнормативного незавершенного строительства начинается с 1 января отчетного года по истечении нормативного срока строительства, установленного проектной документацией.