Оценка результатов приватизации в России

Следовательно, поскольку продажа этим способом регламентирована законодательством  о приватизации и осуществляется в общем порядке, то и цена как  предложения, так и продажи земельного участка должна определяться не кратно к земельному налогу, а таким же способом, как и цена здания, строения и сооружения.

Таким образом, начальная цена продажи участка  устанавливается на основании отчета об оценке и определяется с учетом законодательства об оценочной деятельности (рыночная стоимость).

Трудности по определению  рыночной стоимости земельного участка  стало возможным преодолеть после  утверждения Министерством имущественных  отношений Российской Федерации  «Методических рекомендаций по определению  рыночной стоимости земельных участков». Даже без использования таких методов оценки, основанных на сравнительном подходе, как метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения, оценщик, при проведении оценки применяя методы капитализации земельной ренты, метод остатка и метод предполагаемого использования, может определить достаточно достоверную рыночную стоимость земельного участка.

Таким образом, при продаже на торгах застроенных  земельных участков по рыночной стоимости, рассчитываемой как для земельного участка, так и для здания, строения и сооружения, требования земельного, приватизационного и оценочного законодательства нарушаться не будут.

Вариант II

Процедура приватизации представляет собой ряд последовательных действий городских властей по формированию объектов продажи и проведению торгов, на которых стоимость здания, строения и сооружения предполагается определять путем предложения участниками торгов наиболее высокой цены, а выкупная цена земельного участка является фиксированной, определяется сразу при публикации извещения и является обязательным условием проведения торгов.

Возможен следующий  порядок работы органов местного самоуправления:

1) проведение  работы по формированию объектов  продажи:

• инвентаризация и изготовление технического паспорта на объект недвижимости, проведение рыночной оценки;

• территориальное  землеустройство и постановка на кадастровый учет земельного участка;

2) издание распорядительного акта уполномоченного органа о приватизации здания, строения и сооружения с одновременной продажей земельного участка с указанием его кадастрового номера и выкупной цены;

3) проведение  конкурса или аукциона;

4) заключение  договора купли - продажи, в котором фигурируют два предмета – объект недвижимости, проданный по наивысшей цене, предложенной участниками торгов, и земельный участок, стоимость которого определена федеральным законодательством;

5) государственная  регистрация перехода права собственности, осуществляемая после оплаты установленной договором цены.

При таком подходе  позитивным является то, что органы местного самоуправления при формировании земельных участков будут иметь возможность самостоятельно определять площадь и границы подлежащего продаже участка. Кроме того, принцип одновременности будет соблюден полностью.

Однако для  муниципалитетов (в первую очередь для городских бюджетов) неприемлемой является достаточно низкая цена выкупа земли и необходимость нести расходы за землеустройство и кадастровый учет земельных участков. Хотя, на мой взгляд, из текста Закона о приватизации следует возможность возложить указанные расходы на покупателя.

Вариант III

В связи с  тем, что законодательством не установлено жесткого требования об одновременности совершения непосредственно сделки, а лишь сказано об одновременной

приватизации, которая на практике состоит из нескольких этапов, можно сделать вывод о том, что подписание двух договоров и одновременная регистрация перехода права собственности также соответствует требованиям Закона о приватизации.

Этот вывод  был сделан на основе анализа пункта 5 статьи 28 Закона о приватизации, который декларирует, что земельный участок отчуждается в соответствии с пунктами 1–4 указанной статьи (пункт 1 содержит норму об одновременности приватизации) в границах, которые определяются на основании плана земельного участка, предоставляемого покупателем и удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. Указанный план прилагается к договору купли*продажи земельного участка. Следовательно, законодатель возлагает обязанность и бремя затрат по изготовлению кадастровой карты на покупателя, а не на органы местного самоуправления. Кроме того, в этом пункте упоминается договор купли -продажи земельного участка, заключение которого возможно отдельно от заключения договора по отчуждению недвижимости, т. е. законодатель допускает наличие двух договоров в рамках действия принципа одновременности.

Таким образом, на торги выставляется только здание, строение или сооружение, а выкуп находящегося под ним земельного участка является обязательным отлагательным условием перехода права собственности на объект недвижимости, в соответствии со статьей 157 ГК РФ. При этом городские власти расходуют бюджетные средства только на инвентаризацию и рыночную оценку нежилого фонда, а покупатель, который будет выявлен в ходе проведения торгов, оплачивает землеустройство и кадастровый учет земельного участка.

Далее с покупателем  заключается договор купли -продажи земельного участка. При этом требование об одновременности приватизации будет соблюдено путем одновременной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости и земельный участок.

Описанный вариант экономически привлекателен для органов местного самоуправления его малой затратностью на этапе предварительной подготовки документов. Однако возникают определенные трудности при осуществлении контроля за установлением границ покупателем недвижимости, у которого в некоторых случаях появляется возможность самостоятельно определять границы земельного участка на местности, а, кроме этого, увеличиваются сроки на оформление права собственности на приватизированные объекты. Но, на мой взгляд, эти проблемы вполне решаемы и могут быть преодолены достижением компромиссов между муниципальными, кадастровыми и регистрирующими органами.

Представлены лишь три возможных пути решения проблемы одновременной приватизации объектов недвижимости и земельных участков, хотя несовершенство существующего законодательства порождает великое множество разнообразных вариантов правоприменительной практики. Сегодня в городе Омске реализован второй вариант, как наиболее полно отвечающий принципу одномоментности приватизации. Однако в перспективе мы надеемся достичь соглашений с Учреждением юстиции Омской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. У нас также остается надежда, что в ближайшее время законодательное подтверждение найдет третий вариант, согласно которому бремя формирования участка ложится на покупателя недвижимости.

Безусловно, в дальнейшем, по мере развития как гражданского, земельного, так и налогового законодательства по пути формирования концепции единого объекта недвижимости, состоящего из зданий, строений или сооружений и находящихся под ними земельных участков, при приватизации таких объектов органам государственной власти и местного самоуправления предстоит реализовывать первый вариант отчуждения государственной и муниципальной собственности, как наиболее полно отражающий основные принципы, предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества».

В 2012-2020 гг. нужно  будет выполнить переход  от политики в области управления собственностью государственного уровня  и приватизацией в «свежее измерение», отражающее усложнение раскладов к приватизации. В базе такового перехода:

1) Градуализм: сохраняющиеся  масштабы и «качество» основной  массы объектов госсектора не  свидетельством совершить новейший аналог убыстренной «глобальной» приватизации. Чрезмерная радикализация раскладов уравнивает прогнозируемые выгоды и утраты. Процесс разгосударствления нужно будет совершать на базе принципа «управляемой равномерности» приватизации, собственно настоятельно просит целого комплекса предварительных мер.

2) Мультисекторный  расклад: Множественность типов  объектов госсектора представляет  присутствие дифференцированных  моделей (планирования) приватизации  и управления.

3) Модель стратегического  ядра: не присутствует неоспоримых доводов против (временного) сбережения в госсобственности ряда основных фирм, хотя есть доводы в выгоду понижения порогов контролирования, одинаковых критериев конкурентной борьбы, транспарентности и модификации (свойства) корпоративного управления.

4) Структурный  расклад: финансовый результат  приватизации (приход действенного  владельца) маловероятен в отсутствии  модернизации раздела. Так же, модернизация раздела невероятна  при доминировании страны –  в отсутствии расширения сектора принадлежности частного плана. Расширение приватного аспекта напрасно в отсутствии перемены свойства институциональной среды.

5) Прагматический  расклад: нужно определение стратегического  ядра экономики (системообразующие  компании). Приватизация больших фирм с госучастием значимее, чем формальное радикальное уменьшение субъектного состава госсектора в общем. Необходимо  избавление от анахроничных и паллиативных ОПФ и неликвидов, а также модернизация образовавшейся системы управления собственностью государственного уровня с учетом понимания, собственно ее ресурсы увеличения свойства управления, судя по всему, исчерпаны.

Единые приоритетные цели политики государственного уровня на период до 2020 года:

1) лимитирование  «разрастания» госсектора в экономике, сначала составление адекватной системы запретов и ограничений;

2) обеспечение  стабильности и планомерности  процесса уменьшения прямой роли  страны в экономике, методичная  реализация принципа «презумпции  полезности» приватизации, гарантии  долгосрочности объявленных намерений, априорная подготовка «поля» приватизации;

3) уменьшение  масштабов прямой роли страны  в экономике, собственно подразумевает  во-первых «глубину» приватизации  больших фирм, модернизацию раздела  и замещение прямого контролирования  отраслевой регулировкой;

4) уменьшение  круга субъектов госсобственности, которые считаются только бременем  бюджета, другими словами на  самом деле политика «чистки»  госсектора (многочисленная трансформация  ГУП, неликвиды в корпоративном  секторе, санация, убыстренная ликвидация фирм);

5) увеличение  свойства управления в фирмах  с госучастием, собственно не  может сводиться к модификация  корпоративного управления, хотя  значит и систематизацию интересов  страны в «стратегическом ядре» 

Стратегия 2020: Приватизация 2012-2015 не может быть радикальной.

Политика в  области приватизации и управлении госсобственностью до 2015 года обязана  учитывать минимальное количество радикальных решений и подготовку к важному уменьшению роли страны в экономике, запланированному на 2016-2020 годы.

Рубеж 1. 2012-2015 гг.: реализация текущих проектов, малые  опасности и минимальное количество радикальных решений, “чистка” неликвидов, подготовка “площадки” для 2 стадии.

Шаг 2. 2016-2020 гг.: радикальное уменьшение прямой роли страны в экономике.

В количестве главных  мер правительства РФ нужно предугадать  внедрение моратория на формирование  новейших госкорпораций и госкомпаний, а также  запрет на составление  замещающих организационно-правовых форм. Авторы документа дают воспретить формирование унитарных компаний, основанных на праве хозяйстенного ведения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

В рамках приватизации предприятий тесно переплетаются  политические, экономические и социальные аспекты. По официальным данным, темпы приватизации госсобственности в России в последние годы замедлились. Процесс этот приобрел весьма широкий и неоднозначный характер. Многие публикуемые или сообщаемые Госкомимуществом данные носят противоречивый характер, очень часто меняются и плохо поддаются научной обработке и анализу. Вместе с тем ясно, что наиболее высокие темпы приватизации характерны для торговли, общественного и бытового обслуживания населения. Однако главное движение в процессе приватизации происходит в промышленности. Слой «буржуа» здесь стремительно растет. В целом по промышленности России более 40% занятых работает на приватизированных предприятиях, что представляет собой главный вклад в экономическую реформу, системную трансформацию России. Практика показала, что переход государственной собственности в руки трудовых коллективов - это лишь первый шаг, уход от государственной, но не создание частной собственности. Он не приводит к формированию частной собственности, реального собственника. В результате разгосударствления формируются не более чем предпосылки для последующего формирования такого собственника внутри предприятия через перераспределение и концентрацию акций у ограниченного числа акционеров. В условиях отсутствия зрелого рынка и мощного частного сектора в России, по существу, создавался на первом этапе приватизации сектор акционерных предприятий, которые не являются ни государственными, ни частными.

При переходе к  рыночной экономике приватизация должна проводиться при взаимодействии со всеми государственными структурами  и общеэкономическими реформами. Приватизация должна способствовать усилению конкуренции экономики страны в целом.