Поточная организация строительства жилого 9–этажного дома

9.1. Обоснование экономической  эффективности

 реконструкции микрорайона.

 

 

В последнее время в нашей стране получило широкое распространение строительство жилья преимущественно на свободных территориях, расположенных на периферии городов. Это вызвало увеличение территории городов при сохранении относительно небольшой плотности жилищного фонда. Если учесть, что освоение и инженерное оборудование новых территорий обходится, как правило, дороже реконструкции старых на 35 – 40 %, то станет очевидной неэффективность использования капитальных вложений при таком способе размещения нового жилищного строительства. К этому следует добавить усложнение внутригородских транспортных связей, повышение строительных и эксплуатационных затрат на городской транспорт и увеличение затрат времени на трудовые и культурно-бытовые поездки.

В то же время центральные районы городов, представляющие наибольшую градостроительную ценность, имеющие низкую плотность жилищного фонда, благодаря наличию здесь одноэтажной застройки, которая к тому же имеет наибольший износ. В таких городах возникло противоречие между окраинами и центром, но уже в обратном смысле в сравнении с тем, что было в прошлом, т.е. окраины стали иметь более высокий, чем центр, уровень внешнего благоустройства и внутреннего комфорта жилища. Это произошло вследствие естественного стремления как можно быстрее получить прирост жилой площади без потерь существующей, с тем чтобы в кратчайшие сроки решить жилищную проблему. В настоящее время во многих крупных городах страны наметился переход к смешанной реконструкции с преобладанием размещения жилищного строительства на реконструируемых старых территориях, находящихся в центральных районах.

Для принятия правильного решения с экономической точки зрения решения о размещении жилищного строительства может быть рекомендован метод сопоставления приведенных строительных и эксплуатационных затрат при размещении нового жилищного строительства на реконструируемой и на вновь осваиваемой территории, свободной от застройки.

 

9.2. Определение экономической целесообразности реконструкции

микрорайона с учетом выбытия из эксплуатации

существующих жилых домов.

Определяем целесообразность и экономический эффект реконструкции жилого фонда района, имеющего жилищный фонд площадью Fс = 138906 кв.м. со сроком выбытия из эксплуатации Т = 0 (т.к. срок эксплуатации данных домов 50 лет, а застройка производилась в 1949-1952г.г.), если объем намечаемого строительства составляет Fн  = 20 807 кв. м. и при этом капитальные вложения по строительству

1 кв. м. жилой площади на вновь осваиваемой территории Кн = 145,2 руб. (аналог в ценах 1984 г.), а на реконструируемой Кр = 133,6руб., эксплуатационные расходы на 1 кв. м. жилой площади в год соответственно С э.н. = 8,27 руб. и С э.р. = 6,73 руб., а по существующим домам С э.с. = 8,68 руб.

1. Переводим в цены 2003г., умножаем на коэффициенты

К1 = 1,65 и К2 = 15,3

Кн = 3665,574 руб

Кр = 133,6 * 1,65 –15,3 = 3372,732 руб

Сэн = 208,776 руб

Сэр = 169,89 руб

Сэс = 219,13 руб.

2. Определяем приведенные затраты на  1кв. м. жилой площади в год при размещении строительства на новой и реконструируемой территориях;

Пн = Кн *Ен + С э.н. =3665,574 *0,1 + 208,776 = 575,333 руб/кв.м. в год

Пр = Кр * Ен + С э.р. = 3372,732 * 0,1 + 169,89 = 507,163 руб/кв.м. в год,

где

Пн – приведенные затраты по строительству и эксплуатации 1 кв. м. жилой площади при размещении жилищного строительства на новой территории,

Пр – то же на реконструируемой территории,

Ен  = r = 0,1

3. Дифференциальная рента

Д = Fн * (Пн - Пр ) = 20807*(575,333 – 507,163) = 1418413,19 руб.

4. Остаточная стоимость существующего жилищного фонда в момент проектирования, т.е. при t = 0,

Ot = Fc *( Пн - Сэс ) * 1/r *( r*(T – t) – (1 – e– r*(T-t) )/r*T)

= 138906 * (575,333 – 219,13) * 0,1*0 – (1- е –0,1*0 ) /0,1*0,1*0 = 0

Так как Д/r = 1418413,19/ 0,1 = 14184131,9 > Ot  = 0, то рекомендуется провести реконструкцию данного микрорайона со сносом существующего ветхого жилого фонда.

 

 

9.3. Определение стоимости строительства  объекта.

Определение стоимости строительства объекта рассматривается для четырех стадий инвестиционного процесса:

1. предпроектная стадия
2. рабочее проектирование
3. реализация проекта (строительство)
4. ликвидация объекта

На каждой стадии расчета стоимости строительства объекта осуществляется на основе исходной информации:

1. замысел (концепция) инвестора

2. эскизный (технический) рабочий проект

3. взаиморасчеты за выполнение  работ

4. остаточная стоимость при ликвидации  объекта

В зависимости от состава исходных данных типа зданий и сооружений, вида выполняемых работ, применяемых материалов, условий деятельности заказчика и подрядчика порядок формирования локальных объектных и сводных смет различен, но важно при этом обеспечить преемственность и информационную увязку расчетов, в той частности показатели стоимости объекта с каждой последующей стадией должны уменьшаться.

Стоимость строительства определяется на основе отечественной нормативной базы (ЕРЕР и СНиП 91), результаты расчетов стоимости строительства объекта используется для разработки предложений, бизнес-планов, тендерной документации договоров подряда и т.д.

Расчеты стоимости строительства на предпроектной стадии и стадии эскизного проекта используется при разработке инвестиционных предложений, бизнес-планов, технико-экономических обоснований, расчетов и обоснования договорной цены. При этом для расчета стоимости используют проекты-аналоги.

Здесь возможны четыре варианта:

1. параметры проектируемого объекта  полностью совпадают с проектом  аналогом

2. габаритные и мощностные характеристики  не совпадают с объектом аналогом.

В этом случае необходимы следующие показатели:

а) площадь застройки

б) общая площадь территории

в) строительный объем

г) протяженность

д) общее количество квартир в жилом доме

В этом случае стоимостные характеристики объекта аналоги в виде перечня локальных смет, входящих отдельными строками в объектную смету.

3. несовпадение работ предусмотренных  локальными сметами объекта аналога

5. локальные смежные расчеты формируются с уточнением.

 

9.4. Объемно-планировочная характеристика  застройки микрорайона.

 

№ п/п	Наименование показателя	Количество
		Ед. измер.	На весь микрорайон	На  I очередь
1	Расчетное число жителей	1 жит.	6500	-
2	Тип квартир 1-комнатных 2-х комнатных 3-х комнатных 3-х комнатных	1 квартира	124 992 992 124	- - - -
3	Общая площадь всех жилых домов: 9-ти этажные 16-ти этажные Всего	м2	129682,0 16666,2 146348,2	- - -
4	Строительный объем жилых домов 9-ти этажные 16-ти этажные Всего	м3	517996,66 71933,7 589930,36	- - -
5	Площадь земельного участка относимая к жилой застройке	га	19,59	-
6	Плотность жилого фонда по проекту	м2 пп га	7470	-
7	Нормативная плотность жилого фонда по СНиП 11-80-75	м2 оп га	7500	-

 

9. 5. Конструктивная характеристика  жилого 9-этажного дома

(72 квартиры)

№ п/п	Наименование конструкций	Описание конструкций
1	Строительно-конструктивный тип здания	Панельный
2	Конструктивная схема	Поперечные несущие стены и опиранием панелей перекрытий на внутренние несущие стены
3	Материал основных несущих и ограждающих конструкций	Панели
4	Конструкция покрытия	Крыша с теплым чердаком из ребристых двухслойных панелей
5	Вид наружной отделки стен	Фактурный слой наружных панелей
6	Вид внутренней отделки	Оклейка обоями, масляная покраска, в ванных и частично в кухнях – глазурованная плитка
7	Тип чистых полов	Линолеум
8	Материал заполнения оконных проемов	Деревянные оконные блоки, окрашенные масляными красками
9	Тип фундамента	Свайный

 

 

9.6. Общая стоимость строительства  комплекса в целом по микрорайону.

 

№ п/п	Наименование показателей	Сумма затрат
		Общая	СМР	На 1 м2 О.П.
1	Общая сметная стоимость строительного комплекса в целом: на 1984г. в ценах 2003г.	38725,25 977618,94	29607,86 747450,43
2	Сметная стоимость строительства объектов основного назначения: 1). Жилые дома 2). Школа на 1296 мест 3). Детские сады – ясли на 280 мест 4). Продовольственные магазины 5). Молочная кухня 6). АТС 7). Спортивное ядро 8). ЖЭК 9). Хозяйственные площадки 10). Спортивные площадки	23130,57 2048,59   1388,46   1002,320 19,65 125,40 88,55 85,36 132,01 25,05	21037,79 1680,78   1145,76   819,95 18,90 118,80 81,08 72,16 123,34 22,87
3	Инженерные сети	10142,52	4057,01
4	Благоустройство и озеленение	536,77	429,42
5	Подготовка территории строительства, временные здания, прочие затраты	3098,02	3268,63
6	Непредвиденные затраты	580,88	444,12

 

9. 7. Стоимость возведения инженерных  сетей.

 

№ п/п	Наименование показателя	Стоимость ед. руб/га	Общая стоимость тыс. руб
1	Водопровод	900	17,631
2	Канализация	2400	47,016
3	Теплоснабжение	6300	123,417
4	Газоснабжение	1350	26,4465
5	Электроснабжение	1200	23,508
6	Дороги	465 руб/м2	9904,5
	Итого		10142,5185

 

9.8. Стоимость строительства благоустройства  и озеленения.

 

№ п/п	Наименование показателя	Стоимость ед.	Общая стоимость тыс. руб.
1	Благоустройство	2100	41,139
2	Озеленение	25300	495,627
	Итого		536,766

 

9.9. Расчет стоимости строительства  микрорайона.

 

№ п/п	Наименование показателей	Аналог заказ ед. изм.	Поправоч-ный  коэфф.  на ед. изм.	Проект заказ
				Сумма	Всего тыс. руб.
1	9-ти этажный жилой дом площадь 129682,0 м2	143 130	1,1	157,3 143	20398,9786 18544,526
2	16-ти этажный жилой дом площадь 16666,2 м2	149 136	1,1	163,9 149,6	2731,59018 2493,26352
3	Школа на 1296 мест	1437 1179	1,1	1580,7 1296,9	2048,5872 1680,7824
4	Детский сад-ясли на 280 мест	2254 1860	1,1	2479,4 2046	694,232 572,880
5	Магазин  (продов. товар.) 850 м2	1072 877	1,1	1179,2 964,7	1002,320 819,95
6	Молочная кухня на 6,5 тыс. жит.	2748 2644	1,1	3022,8 2908,4	19,6482 18,9046
7	АТС на 2000 номеров	57 54	1,1	62,7 59,4	125,400 118,800
8	Спорт. ядро 1	80500 73710	1,1	88550 81081	88,55 81,081
9	ЖЭК 400 м2	194 164	1,1	213,4 180,4	85,36 72,16
10	Хоз. площадки 876 м2	137 128	1,1	150,7 140,8	132,0132 123,3408
11	Спортивные площадки 3300 м2	6,9 6,3	1,1	7,59 6,93	25,047 22,869