Оценка рыночной стоимости автомобиля УАЗ Хантер

В принципе, количество признаков-факторов n стремится к бесконечности, но среди  них много таких, которые влияют на результативный признак не существенно.

Оценщик отбирает те признаки-факторы, которые существенно влияют на стоимость. Затем строится подходящая регрессионная  модель, оценивается ее достоверность  и подставляются в нее признаки-факторы (параметры) объекта оценки.

Как оценить результат  такого решения?

Один из способов - проанализировать коэффициент детерминации R². Чем R² ближе к 1, тем большая часть отличий между «экспериментальными» и расчетными данными объясняется влиянием X, то есть тем лучше принятая регрессионная модель объясняет наблюдаемые данные.

Оценщиком были проанализированы объявления о продаже автомобилей  УАЗ Хантер, опубликованные в средствах  массовой информации.

Оценка проводилась на основе информации размещенной на Internet-сайте www.auto.ru, www.bibika.ru, www.yandex.auto.ru где можно  найти большое количество объявлений о продаже б/у грузовых автомобилей.

Оценщиками были найдены  следующие предложения о продаже  прицепа УАЗ Хантер В Санкт-Петербурге:

Модель	Цена	Год выпуска	Возраст	Пробег
315195 Hunter	180 000	2004	6	108 000
315195 Hunter	200 000	2004	6	50 000
315195 Hunter	215 000	2005	5	65 000
315195 Hunter	257 000	2007	3	53 000
315195 Hunter	269 000	2006	4	22 000
315195 Hunter	270 000	2006	4	42 000
315195 Hunter	290 000	2008	2	15 800
315195 Hunter	299 000	2008	2	18 000
315195 Hunter	300 000	2005	5	95 000
315195 Hunter	300 000	2006	4	45 000
315195 Hunter	300 000	2004	6	120 000
315195 Hunter	330 000	2007	3	45 000
315195 Hunter	340 000	2004	6	60 000
315195 Hunter	380 000	2009	1	22 000
315195 Hunter	389 000	2009	1	1 500

Оценщик, проанализировав  полученные данные, предположил, что  цена в рамках одной модели зависит  в первую очередь от его возраста и пробега. Результат анализа  влияния этих факторов может позволить  с удовлетворительной точностью  определить зависимость цены от этих параметров и, в конечном итоге, наиболее вероятную стоимость объекта  оценки.

9.2.1 Определение стоимости  автомобиля на основе анализа  влияния фактора «возраст»

Далее была построена регрессионная  модель, отражающая влияние фактора-признака «возраст» на стоимость. Затем, на основании  полученной регрессионной модели было определено значение результирующего  признака («стоимость автомобиля») для  объекта оценки.

 

Расчеты производились с  использованием встроенных функций MS. Excel.

Анализ значений R² показал, что линейная зависимость наиболее адекватно отражает влияние фактора-признака «возраст» на результативный признак «стоимость».

Было получено следующее  уравнение зависимости: 

 

C = -36994*В+419111

где С – стоимость, руб;

В – возраст, лет 

 

C = -36994*4+419111 = 271 135 (руб)  

 

При такой зависимости  коэффициент детерминации R² составляет 0,85. Такое значение является наилучшим результатом из рассмотренных Оценщиком зависимостей.

 

9.2.2 Определение  стоимости автомобиля на основе  анализа влияния фактора «пробег»

Далее была построена регрессионная  модель, отражающая влияние фактора-признака «пробег» на стоимость. Затем, на основании  полученной регрессионной модели было определено значение результирующего  признака («стоимость автомобиля») для  объекта оценки.

Расчеты производились с  использованием встроенных функций MS. Excel.

Анализ значений R² показал, что экспоненциальная зависимость наиболее адекватно отражает влияние фактора-признака «пробег» на результативный признак «стоимость».

Было получено следующее  уравнение зависимости: 

 

C = 380941*EXP(-0.007*П)

где С – стоимость, руб;

П – пробег, тыс.км.

 

C = 380941*EXP(-0.007*54,526)=260 073  

 

При такой зависимости  коэффициент детерминации R² составляет 0,76. Такое значение является наилучшим результатом из рассмотренных Оценщиком зависимостей.

9.2.2 Определение стоимости  автомобиля на основе двухфакторной  модели «Возраст-Пробег»

Далее оценщик построил двухфакторную  регрессионную модель, одновременно отражающую влияние обоих факторов

 

 

Тогда уравнение зависимости  от факторов «пробег» и «возраст»  выглядит следующим образом:

С=412931,692-26099,52989*В-705,3010423*П, где

С – стоимость

В – возраст, лет

П – пробег, тыс. км.

Тогда

С=412931,692-26099,52989*4-705,3010423*54,526= 270 076 (рублей)

 

9.3 Согласование результатов,  полученных различными методами  в рамках затратного подхода

Поскольку разница между  результатами методов минимальна, оценщик  решил присвоить равные веса всем полученным значениям:

Метод	Полученное значение	Вес
Расчёт по фактору «возраст»	271 135	0,33
Расчёт по фактору «пробег»	260 073	0,33
Расчёт на основе двухфакторной  модели «возраст-пробег»	270 076	0,33
Итоговое значение:	267 095

Таким образом, рыночная стоимость  объекта , полученная в рамках сравнительного похода составляет 267 095 рублей с учетом НДС.

 

Раздел 10. Затратный подход

 

 

10.1 Определение  стоимости объектов оценки на  основе затратного подхода

В основе определения рыночной стоимости объекта оценки лежит  принцип замещения, согласно которому стоимость объекта равна затратам на его создание за вычетом накопленного износа и устареваний.

Расчет полной стоимости  замещения с помощью метода прямого  сравнения

Метод прямого сравнения  продаж основывается на сравнении продаж объектов идентичных с оцениваемым, по которым были заключены сделки в недавнем прошлом, или есть цены предложений идентичных объектов. Данный метод наиболее эффективен в условиях активного состояния рынка, обеспечивающего  в большом объеме достоверные  данные по совершаемым сделкам. Применяется  для универсального и серийного  оборудования.

В качестве базы для  исчисления стоимости замещения  оценщики использовали данные о стоимости  новых автомобилей УАЗ Хантер в автосалонах Петербурга.

Автосалон	Цена предложения, руб. (с  учётом НДС)	Интернет ссылка
Авто 21	381 000	http://www.uaz-auto21.ru/sales_prices.php
Автоцентр «Автово»	396 000	http://www.uazhunter-spb.ru/kompl/index.html
Ориент. СПБ.	385 000	www.orient.spb.ru/prices
Соллерс.	390 000	www.sollers.ru/buy/hunter
Среднее:	388 000

Определение рыночной стоимости  объекта с учетом корректировки  на величину совокупного износа

С момента начала эксплуатации машины, оборудование, изделия и  т.д. подвергаются износу, который нарастает  с увеличением срока эксплуатации объектов и приводит к потере им части своей полезности, и, как  следствие, определенной части стоимости.

Иными словами, износ –  потеря стоимости (обесценение) собственности  в процессе эксплуатации под действием  различных факторов устаревания  и природно-временного воздействия.

Причины износа могут относиться либо к самому объекту, либо к ближайшему окружения этого объекта (появлению  более совершенных и конкурентоспособных  аналогов, появлению новых технологий или изменениям в технологической  цепочке, в которую включен объект), либо в областях, не имеющих непосредственного  отношения к объекту, то есть внешних  по отношению к нему.

В качестве основных факторов обесценения (устаревания) обычно рассматриваютсяфизический износ, функциональное и экономическое устаревание.

Поскольку любой объект может  подвергаться одновременно разным видам  износа, то при оценке учитывается  совокупный износ.

Совокупный  износ объекта оценки определяется как сумма потерь под действием всех факторов устаревания (износа).

При расчете стоимости  методами затратного подхода вся  процедура оценки сводится к определению  стоимости объекта оценки как  нового и последующему вычитанию  потерь стоимости от совокупного  износа.

Необходимо очень четко  различать виды износа, чтобы не учесть один и тот же износ дважды. Следует учитывать также, что  один и тот же по виду износ может  относиться ко всему объекту целиком  или в разной степени к его  отдельным элементам. Так, например, у металлорежущих станков быстрее  всего физически изнашиваются движущие части, а неподвижные детали, такие  как станина, изнашиваются на порядок  медленнее. С другой стороны с  точки зрения морального износа, который  является разновидностью функционального  устаревания, некоторые узлы и детали устаревают медленнее, чем, например, двигатель. Поэтому часто правомерно говорить не об износе всего объекта целиком, а об износе отдельных его элементов.

При определении износа элементов  машин и оборудования требуется  не только представлять, какую часть  стоимости от всего объекта составляет данный элемент, но и принимать во внимание срок его полезной жизни, по которому выделяют долгоживущие и короткоживущие элементы. Короткоживущими элементами называются такие узлы или детали, срок жизни которых меньше срока  жизни всего объекта в целом, и которые, следовательно, требуют  периодической замены в течение  времени нормальной эксплуатации объекта (подшипники, сальники, фильтры, шестерни, покрышки автомобилей, тросы, краны, тяги, вкладыши, кольца, поршни и т.п.). Долгоживущими, соответственно, называются такие элементы, срок жизни которых больше срока  жизни объекта целиком. Иногда некоторые  из них могут продолжать эксплуатироваться  по своему прямому назначению и после  выхода объекта из строя в качестве запасных частей на других аналогичных  объектах.

В рамках данного отчёта при  определении совокупного износа был использован метод разбивки.

Совокупный износ рассчитывался  по следующей формуле: 

 

И,% =[1 - (1 – Физ. износ, %)   (1 – Функц. износ, %)   (1 - Внешний износ, %)] 

 

Физический  износ и методы его определения

Физический износ представляет собой естественный процесс ухудшения  характеристик оборудования во время  его эксплуатации под воздействием многих факторов, таких как: трение, коррозия, старение материалов, вибрация, флуктуации температуры и влажности, качество обслуживания и др. Рост физического  износа приводит к увеличению вероятности  аварийных отказов оборудования и к снижению качественных характеристик  выпускаемой с помощью этого  оборудования продукции, что ведет  к уменьшению остаточного срока  службы всего изделия или некоторых  его узлов и деталей.

По причине, вызвавшей  износ, физический износ бывает первого  и второго рода:

Физическим  износом первого рода называется износ, накопившийся в результате нормальной эксплуатации.

Физическим  износом второго рода называется износ, возникающий вследствие стихийных бедствий, аварий, нарушений норм эксплуатации и т.д.

По времени протекания различают износ непрерывный  и аварийный:

Непрерывным износом называется постепенное снижение технико-экономических показателей объекта при правильной, но длительной его эксплуатации. Один из видов непрерывного износа - механический износ узлов и деталей, влияющий в основном на движущиеся части машин и механизмов.