Оценка рыночной стоимости торгового павильона

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное автономное образовательное  учреждение

высшего профессионального  образования

«Дальневосточный  федеральный университет»

 

 

 

ШКОЛА ЭКОНОМИКИ И МЕНЕДЖМЕНТА

 

Кафедра экономики и управления на предприятии

 

 

 

Овчелупова  Олеся Юрьевна

 

Оценка рыночной стоимости  недвижимого имущества - торгового павильона, расположенного  по адресу ул. Ленина 268а ст.1 г. Южно-Сахалинск

 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

 

 

 

Студент гр. С1312 _____________________                                                                      (подпись)
Руководитель  _____________________ Е.В. Медведев
Регистрационный №  ____________ ___________  ___________________       подпись                      И.О.Фамилия « _____» ___________________2012  г.	Оценка  _________________________   ____________  ___________________           подпись                            И.О.Фамилия   «_____» ______________ 2012 г.

 

 

 

 

 

 

г. Владивосток

2012

 

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………...……….2

1 ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ…………………………………………………...………..6

  1.1 Задание на оценку ……………………………………………..………6

  1.2  Информация о заказчике……………………………………...…........7

  1.3  Информация об оценщике…………………………………….....……8

  1.4  Оцениваемые права……………………………………………...…….8

  1.5 Основные понятия и определения………………………………….9

  1.6 Обзор общепринятых подходов оценки……………………………12

2 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ…………………………………………..14

  2.1  Характеристика объекта оценки……………………………..…..….14

  2.2. Описание месторасположения………………………………………16

2.4.1 Анализ земельного участка  ………………………………….17

2.4.2 Окружение объекта оценки  ………………………………….17

2.4.3 Транспортная доступность ……………………………………17

2.4.4 Благоустройство прилегающих  территорий ……………….18

2.4.5 Природные и климатические  условия ………………………16

2.4.6 Инженерная инфраструктура  ………………………………..19

2.4.7 Заключение оценщика…………………………………………19

        3 РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ…………………………20

  3.1  Выбор последовательности расчета стоимости……………………20

  3.2 Расчет сравнительным подходом……………………………………21

  3.3. Расчет доходным подходом………………………………………..29

  3.4 Расчет затратным подходом …………………………………………45

4 СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ…………………………………………...46

Расчет итоговой величины………………………………………………...46

ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………………52

Список использованной литературы……………………………………...54

Приложения………………………………………………………………..55

ВВЕДЕНИЕ

Рыночные методы оценки помогают максимально  выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который  предприятия и граждане получают в свое распоряжение.

Анализ перспектив увеличения стоимости  недвижимости и ее коммерческого  использования должен опираться  на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества. Оценка - это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также  процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков  о стоимости объекта недвижимости.

В последнее время спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в России стал интенсивно расти. Рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом.

Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Этим объясняется и безусловный  интерес к оценке, проявляемый  со стороны местных администраций.

Оценка недвижимого имущества  требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию. Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка. В данной работе студент выступает в роли оценщика. Оценщик может оценивать несколько видов стоимости.

Каждая оценка основывается на определенной методологии, имеет определенные требования к расчетам. В этой работе оценщик (студент) должен выявить рыночную стоимость  недвижимости, которая соответствует  стоимости аналогичных объектов недвижимости. В отчет по оценке обязательно должен  войти описание района, описание самого объекта недвижимости, фотографии объекта недвижимости, расчеты его стоимости. Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время.

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных  прав в отношении оцениваемого объекта  недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости  права собственности или иных прав, например, права аренды, права  пользования и т.д. в отношении  различных объектов недвижимости.

К основным Законодательным актам  Российской Федерации, на основании  которых производится оценка рыночной стоимости объектов недвижимости и  другого имущества юридических  и физических лиц, относятся:

·  постановление № 285 от 11.04.01 г. «Положение о лицензировании  оценочной деятельности в РФ»;

·  постановление № 519 от 06.07.01 г. «Об утверждении стандартов оценки»;

·  Федеральный Закон № 135-ФЗ от 29.07.98 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В данной работе будет рассмотрена  оценка недвижимого имущества - продуктового павильона, общей площадью 42 м кв., расположенного по адресу г. Южно-Сахалинск ул. Ленина 268а ст 1.

  Актуальность данной курсовой работы состоит в необходимости проведения оценки для определения рыночной стоимости объекта для совершения сделки купли-продажи.

Целью данной курсовой работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области  оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению стоимости объекта недвижимости.

 

Для достижения указанной цели необходимо решить следующие задачи:

1. рассмотреть основные понятия, классификации и особенности объектов оценки;
2. описать объект оценки: местоположение, основные характеристики;
3. овладеть подходами и методами определения рыночной стоимости объектов оценки;
4. применить подходы и методы к оценке стоимости объекта.
5. обобщить результаты оценки.

Предмет исследования – подходы и методы оценки рыночной стоимости недвижимого имущества.

Объект исследования – недвижимое имущество, а именно торговый павильон, расположенный в г. Южно-Сахалинске на перекрестке улицы Ленина и проспекта Победы.

 

 

 

 

 

 

 

 

ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

1.1 Задание на оценку

 

Объект оценки:	Нежилое помещение, общей площадью 42 кв. м.
Место расположения объекта оценки:	г. Южно-Сахалинск ул. Ленина 268а ст1.
Оцениваемые права:	Право пользования и владения объектом оценки на условиях собственности
Собственник объекта оценки:	ИП Ковалева
Балансовая (первоначальная) стоимость	Данные отсутствуют
Балансовая (остаточная) стоимость на дату проведения оценки:	Данные не представлены заказчиком
Существующие обременения	Отсутствуют
Дата проведения оценки (дата оценки) объекта оценки:	28.12.2012г
Дата инспекции объекта оценки:	28.12.2012г.
Дата определения стоимости:	28. 12.2012 г.– 12.01.2013г.
Дата составления отчета:	22.12.2012 г.
Расчетное состояние объекта оценки:	Фактическое физическое и правовое состояние.
Цели и задачи проведения оценки:	Проконсультировать Заказчика оценки относительно наиболее вероятной рыночной стоимости объекта оценки.
База оценки:	Рыночная стоимость.
Заказчик:	ИП Ковалева
Основание для проведения оценки объекта  оценки:	Договор №258 от 27.12.2012

 

1.2 Информация о заказчике

 

Полное наименование организации:	ИП Ковалева
Место нахождения:	Россия, 693008, г. Южно-Сахалинск ул. Ленина 268а ст1.
Почтовый адрес:	Россия, 693008, г. Южно-Сахалинск ул. Ленина 268а ст1.
ИНН	6501112563
Банковские реквизиты:
Расчетный счет	40702810306787901002
Банк	ОАО СКБП «Прим. Соц. Банк»
Корреспондентский счет	30101810200001710803
БИК	090503784

 

1.3 Информация об оценщике

Наименование организации:	Общество с ограниченной ответственностью «СахОценэксперт»
ОГРН:	№ 1022502263640, дата внесения записи 27.08.2002 г. выдан  ИМНС РФ по Сахалинской области
Место нахождения:	690950, г. Южно-Сахалинск ул. Пуркаева 134 , офис 12
Почтовый адрес:	690950, г. Южно-Сахалинск ул. Пуркаева 134 , офис 12
Страховой полис:	ОЦ № 19/723 выдан ООО «Росгосстрах-Дальний  Восток» от   11.09.2012 г.
Лицензия:	Министерства имущественных отношений  РФ № 001761  от 1 августа 2010 г по 1 августа 2013 г.
ИНН	2540054942
ОКОНХ	84500, 83000, 84600
ОКПО	47492097
Банковские реквизиты:
Счет	40702810050260107518
Банк:	Сбербанк России
Корреспондентский счет	30101810800000000601
БИК	040507601

1.4 Оцениваемые права

В нашем случае оценка стоимости - это оценка стоимости права собственности  на объект оценки. Согласно статье 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат  права владения, пользования и  распоряжения своим имуществом (право  владения - возможность иметь у  себя имущество, право пользования - использовать его, право распоряжения - определять его юридическую судьбу; отчуждать, уничтожать и т.д.). Собственник  вправе по своему усмотрению совершать  в отношении принадлежащего ему  имущества любые действия, не противоречащие закону, иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в т.ч. отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать его в залог и обременять другими способами, распоряжаться иным образом. Собственник может передать имущество в доверительное управление другому лицу, что не влечет перехода права собственности.

Объект оценки принадлежит ИП Ковалевой на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № 1915-00 от 16.05.2000 года.