Оценка стоимости бизнеса

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 18 Февраля 2013 в 21:21, курсовая работа

Краткое описание

Переход России к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики. Процесс приватизации, возникновение фондового рынка, развитие системы страхования, переход коммерческих банков к выдаче кредитов под залог имущества, формируют потребность в новой услуге - оценке стоимости предприятия (бизнеса), определении рыночной стоимости его капитала. Вместе с тем практика показывает, что применяемые сейчас методы оценки предприятий по стоимости их имущества несовершенны, поскольку они оценивают фактически лишь затраты на создание собственности.

Содержание

Введение 4
1. Теоретические основы определения рыночной стоимости бизнеса 5
1.1 Принципы оценки бизнеса 5
1.2 Подходы к оценке стоимости бизнеса 6
1.2.1 Доходный подход 7
1.2.2 Затратный подход 8
1.2.3 Сравнительный (рыночный) подход 10
2. Анализ внутренней и внешней среды ООО «РАТАНГ» 16
2.1 Маркетинговые исследования рынка услуг 16
2.1.2 Конкуренты 17
2.2 Анализ финансового состояния предприятия 17
2.2.1 Анализ уплотненного баланса 17
2.2.2Анализ структуры активов предприятия 18
2.2.3 Анализ структуры пассивов баланса 19
2.2.4 Экспресс анализ ликвидности баланса 19
2.2.6 Анализ ликвидности активов предприятия 21
2.2.7 Анализ финансовой устойчивости 21
2.2.9 Финансовое прогнозирование деятельности предприятия 25
3. Определение рыночной стоимости ООО «РАТАНГ» 26
3.1 Определение рыночной стоимости предприятия затратным подходом 26
3.1.2 Определение рыночной стоимости оборудования 48
3.1.4 Определение стоимости запасов 56
3.1.6 Определение рыночной стоимости кредиторской задолженности 57
3.3 Определение рыночной стоимости предприятия доходным подходом 58
3.3.1 Расчет чистой прибыли предприятия 59
3.3.2 Определение ставки капитализации 60
3.4 Согласование результатов 64
Заключение 66

Скачать в ZIP архиве (182.39 Кб) Сколько стоит заказать работу?
Вложенные файлы: 1 файл

Введение.docx

— 186.70 Кб (Скачать файл)

 

Следовательно, рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная сравнительным подходом составляет 484 700 рублей.

Определение стоимости  объекта недвижимости в рамках доходного подхода

Данный метод основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесёт.

В рамках доходного метода использован метод капитализации  денежных потоков.

Основные этапы процедуры  оценки методом капитализации:

1. определение ожидаемого  годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого  объектом недвижимости при его  наилучшем и наиболее эффективном  использовании;

2. расчет ставки капитализации;

3. определение стоимости  объекта недвижимости на основе  ЧОД и коэффициента капитализации  путем деления ЧОД на коэффициент  капитализации.

Определение потенциального валового дохода

ПВД – доход, который можно  получить от недвижимости, при 100% ее использовании  без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки.

Определение величины арендной платы приведено в таблице 23.

 

Таблица 23 - Определение средней  ставки арендной платы методом сравнения

Характеристика

Объект оценки

Объект 1

Объект 2

Объект 3

Объект 4

Источник информации

  

Администрация г. Москва

Администрация г. Москва

Администрация г. Москва

Администрация г. Москва

Район

Лазо

Ленина

Кулакова

Набережная

Набережная

Ставка арендной платы (руб./м2 год), без НДС.

  

2 392

2 591

1 638

2 524

Условия рынка аренды (дата)

  

III квартал

2005 г.

III квартал

2005 г.

III квартал

2005 г.

III квартал

2005 г.

Корректировка %

  

0%

0%

0%

0%

Общая площадь, м2

49,1

30,1

30,1

58,6

33,28

Корректировка

  

0%

0%

0%

0%

Местоположение

центр

центр

центр

центр

центр

Корректировка

  

0%

0%

0%

0%

Физические характеристики

кирпич

кирпич

кирпич

кирпич

кирпич

Корректировка, %

  

0%

0%

0%

0%

Характер помещения

Встр.

Встроенное

Встроенное

Встроенное

Встроенное

Корректировка, %

  

0%

0%

0%

0%

Общая Корректировка, %

  

0%

0%

0%

0%

Общая корректировка в  рублях

  

0,00

0,00

0,00

0,00

Откорректированная цена, руб./м2

  

2 392

2 591

1 638

2 524

Средневзвешенное значение ставки арендной платы одного м2 общей площади, руб./м2 год

2 286


 

Согласно проделанному анализу  ставка арендной платы оценивается  на уровне 2 286 руб./м2 в год.

Определение действительного  валового дохода

ДВД – это потенциальный  валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и  при сборе арендной платы с  добавлением прочих доходов от нормального  рыночного использования объекта  недвижимости.

Коэффициент загрузки

Для небольших офисных  помещений в центре города загрузка довольно высока (до 100 %).

Для оцениваемого объекта  незанятость и потери при сборе  арендной платы составят 1 %, следовательно  загрузка на уровне 99 %.

Эксплуатационные расходы

Эксплуатационные расходы  представляют собой текущие расходы, связанные с эксплуатацией объекта  недвижимости. Они подразделяются на постоянные - величина которых не зависит  от степени загруженности здания пользователями (налоги на имущество, страховые взносы, арендная плата  за землю), и переменные - зависящие  от степени загрузки здания (оплата электроэнергии, воды и др.).

Эксплуатационные расходы  определялись на основании анализа  расходов по объекту оценки и сопоставимым зданиям.

Налог на здание (на имущество)

Налог на имущество составляет 2,2% от остаточной стоимости имущества.

Для вновь купленного объекта  первоначальная стоимость равна  цене покупки. За балансовую стоимость  объекта примем величину стоимости, полученную по затратному методу.

Коммунальные  платежи

На основании анализа  данных о коммунальных платежах схожей по функциональному использованию  недвижимости зависит от реального  валового дохода.

На протяжении пяти лет  мы прогнозируем прирост тарифов  за электроэнергию и коммунальные услуги на уровне 10% в год.

Управление объектом

Включение этого вида расходов в эксплуатационные издержки связанно с особенностью объекта недвижимости, как источника доходов. Владение недвижимостью, в отличии от владения денежным вкладом в банке, требует  определённых усилий по управлению объектом. Независимо от того, собственник ли осуществляет это управление или  сторонняя фирма, включая расходы  на управление и общие затраты, мы тем самым признаём, что часть  валового дохода от аренды создаётся  не непосредственно объектом недвижимости, а усилиями управляющего.

Для данного типа объектов расходы на управление составляют 2 % от валового дохода.

Прочие расходы

В данную статью мы включили расходы на рекламу, сбор арендной платы, составление бухгалтерской отчетности, а также непредвиденные расходы  Они оцениваются в 2 % от валового дохода.

Определение премии за риск инвестирования в различные объекты  недвижимости. Систематический риск – связанный с экономическими и институциональными условиями  на рынке.

Таблица 24 - Расчет уровня бета - коэффициента (оптимистичный вариант)

факторы риска

уровень изменчивости фактора  риска

  

низкий уровень

нормальный уровень

высокий уровень

  

0,50

0,63

0,75

0,88

1,00

1,25

1,50

1,75

2,00

  

политические факторы

  

риск национализации

        

1

          

риск экспроприации

        

1

          

риск военных действий и гражданских беспорядков

      

1

            

коррупция

        

1

          

изменение государственной  политики

          

1

        

социальные факторы

  

уровень образования и  культура населения, потребности

    

1

              

структура населения

    

1

              

плотность заселения

    

1

              

демография

    

1

              

общеэкономические факторы

  

уровень инфляции

    

1

              

налоги в области недвижимости

    

1

              

финансирование строительства  и реконструкции

    

1

              

предложение

    

1

              

спрос

    

1

              

уровень жизни населения

      

1

            

состояние и перспективы  строительства

    

1

              

сроки кредитования

      

1

            

процентные ставки

      

1

            

условия выделения средств

      

1

            

перспективы рынка недвижимости

    

1

              

физические факторы

  

экология

        

1

          

географическое положение

  

1

                

геология

    

1

              

геодезия

    

1

              

топография

    

1

              

природа

        

1

          

сейсмичность

          

1

        

технологические решения  в области землепользования

    

1

              
                     

количество наблюдений

0

1

15

5

5

2

0

0

0

  

вес

0

0,63

11,25

4,4

5

2,5

0

0

0

  

взвешенная сумма

23,78

  

количество факторов

28

  

оценка коэффициента бета

0,849

  

факторы риска

уровень изменчивости фактора  риска

    

низкий уровень

нормальный уровень

высокий уровень

  

0,50

0,63

0,75

0,88

1,00

1,25

1,50

1,75

2,00

политические факторы

    

риск национализации

        

1

        

риск экспроприации

        

1

        

риск военных действий и гражданских беспорядков

        

1

        

коррупция

        

1

        

изменение государственной  политики

        

1

        

социальные факторы

    

уровень образования и  культура населения, потребности

      

1

          

структура населения

      

1

          

плотность заселения

      

1

          

демография

      

1

          

общеэкономические факторы

    

уровень инфляции

          

1

      

налоги в области недвижимости

          

1

      

финансирование строительства  и реконструкции

      

1

          

предложение

      

1

          

спрос

        

1

        

уровень жизни населения

        

1

        

состояние и перспективы  строительства

      

1

          

сроки кредитования

          

1

      

процентные ставки

          

1

      

условия выделения средств

          

1

      

перспективы рынка недвижимости

      

1

          

физические факторы

    

экология

        

1

        

географическое положение

        

1

        

геология

        

1

        

геодезия

        

1

        

топография

        

1

        

природа

        

1

        

сейсмичность

        

1

        

технолоические решения  в области землепользования

                  
                   

количество наблюдений

0

0

0

8

14

5

0

0

0

вес

0

0

0

7,04

14

6,25

0

0

0

взвешенная сумма

27,29

    

количество факторов

27

    

оценка коэффициента бета

1,011

    
                             

 

Таблица 26 - Расчет уровня бета - коэффициента (пессимистичный вариант)

факторы риска

уровень изменчивости фактора  риска

низкий уровень

нормальный уровень

высокий уровень

0,50

0,63

0,75

0,88

1,00

1,25

1,50

1,75

2,00

политические факторы

риск национализации

            

1

    

риск экспроприации

            

1

    

риск военных действий и гражданских беспорядков

            

1

    

коррупция

            

1

    

изменение государственной  политики

                  

социальные факторы

уровень образования и  культура населения, потребности

          

1

      

структура населения

          

1

      

плотность заселения

          

1

      

демография

        

1

        

общеэкономические факторы

уровень инфляции

            

1

    

налоги в области недвижимости

            

1

    

финансирование строительства  и реконструкции

            

1

    

предложение

              

1

  

спрос

            

1

    

уровень жизни населения

            

1

    

состояние и перспективы  строительства

            

1

    

сроки кредитования

            

1

    

процентные ставки

            

1

    

условия выделения средств

            

1

    

перспективы рынка недвижимости

              

1

  

физические факторы

экология

            

1

    

географическое положение

            

1

    

геология

            

1

    

геодезия

            

1

    

топография

            

1

    

природа

            

1

    

сейсмичность

            

1

    

технологические решения  в области землепользования

                  
                   

количество наблюдений

0

0

0

0

1

3

20

2

0

вес

0

0

0

0

1

3,75

30

3,5

0

взвешенная сумма

38,25

количество факторов

26

оценка коэффициента бета

1,471


 

Несистематический риск – это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты.

Таблица 27 - Расчет уровня несистематического риска (оптимистичный вариант)

факторы риска

уровень фактора риска

низкий риск

средний риск

высокий риск

0,5%

1,00%

2,00%

3,00%

3,50%

4,50%

5,50%

6,00%

7,00%

местоположение

транспортная доступность

  

1

              

пешеходная доступность

    

1

            

наличие и состояние коммуникаций

  

1

              

размещение объекта в  плане города (района)

    

1

            

примыкающие окружение

    

1

            

физические характеристики

физические параметры

    

1

            

объемно-планировочные показатели

    

1

            

качество строительства  и эксплуатации

  

1

              

состояние объекта

    

1

            

функциональная пригодность  и использование

  

1

              

привлекательность и комфорт

    

1

            

условия продаж

залоги и заклады

  

1

              

мотивы продавцов и  покупателей

  

1

              

даты известных сделок по аналогам

1

                

особые условия сделок

  

1

              

финансово-эксплуатационные факторы

доходы

  

1

              

ликвидность

  

1

              

эксплуатационные расходы

  

1

              

стоимость строительства  и реконструкции

  

1

              
                   

количество наблюдений

1

11

7

0

0

0

0

0

0

вес

0,5%

11,0%

14,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

взвешенная сумма

25,5%

количество факторов

19

итоговый несистематический  риск

1,34%

факторы риска

уровень фактора риска

низкий риск

средний риск

высокий риск

0,5%

1,00%

2,00%

3,00%

3,50%

4,50%

5,50%

6,00%

7,00%

местоположение

транспортная доступность

          

1

      

пешеходная доступность

          

1

      

наличие и состояние коммуникаций

          

1

      

размещение объекта в  плане города (района)

          

1

      

примыкающие окружение

          

1

      

физические характеристики

физические параметры

        

1

        

состояние объекта

        

1

        

функциональная пригодность  и использование

        

1

        

привлекательность и комфорт

          

1

      

условия продаж

залоги и заклады

        

1

        

мотивы продавцов и  покупателей

        

1

        

даты известных сделок по аналогам

        

1

        

особые условия сделок

        

1

        

финансово-эксплуатационные факторы

доходы

        

1

        

ликвидность

        

1

        

эксплуатационные расходы

        

1

        

стоимость строительства  и реконструкции

        

1

        

количество наблюдений

0

0

0

0

11

6

0

0

0

вес

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

38,5%

27,0%

0,0%

0,0%

0,0%

взвешенная сумма

65,5%

количество факторов

17

итоговый несистематический  риск

3,85%

                       

Информация о работе Оценка стоимости бизнеса