Оценка стоимости бизнеса

Определение полной восстановительной стоимости объекта  оценки

Наиболее распространенным методом определения стоимости  строительства является метод удельной стоимости, реализуемый по средствам  Сборников укрупненных показателей  восстановительной стоимости (УПВС).

Определение восстановительной  стоимости строительства по УПВС производится в следующем порядке:

1) Выбор объекта-аналога. По данным сборника УПВС, подбирается объект-аналог, т.е. здание, наиболее похожее по основным характеристикам на объект. При этом к основным характеристикам относят:

- назначение здания;

- общая форма: этажность,  наличие подвала и т.д.;

- характеристики конструкций  здания и элементов его инженерного  оборудования;

- расчетный объем.

2) определение восстановительной  стоимости удельной единицы объекта-аналога  в базисном уровне цен (С₆₉^таб) непосредственно по таблице УПВС.

3) Корректировка восстановительной  стоимости удельной единицы при  отличии объекта-аналога от объекта  оценки.

Эта операция выполняется  в соответствии с указаниями Общей  части УПВС и технической части  каждого сборника:

 
 

(11)

 

K_i – поправочные коэффициенты на следующие факторы:

- месторасположение объекта  экспертизы (территориальный пояс  и климатический район);

- отличия по типам основных  несущих конструкций;

- расхождение технических  характеристик прочих элементов  здания (строительный объем, этажность  и др.).

4) Определение полной  восстановительной стоимостью объекта  недвижимостью в ценах 1969 г.

 

, (12)

 

V – расчетный объем  здания (или общая площадь);

С₆₉ – стоимость единицы объема (или площади) в базисном уровне цен с учетом поправок.

5) определение полной  восстановительной стоимости здания  на дату оценки.

 

, (13)

ПВС_{текущая} – полная восстановительная стоимость на дату оценки;

ПВС₆₉ – полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта недвижимости в ценах 1969 года;

И_84/69 – индекс перехода от сметных цен 1969 года к сметным ценам 1984 года (в соответствии с отраслевой принадлежностью оцениваемого объекта значение индекса с учетом территориального коэффициента, принятого на основании приложений №1 и №2 Постановления Госстроя СССР от 11.05.1983 года №94 составляет 1,19); И_91/84 – 1,59;

И_{текущий/91} – 37,771 – индекс перехода от сметных цен 1991 года к сметным ценам на дату оценки (включая НДС 18%), по Справке Комитета по государственной статистике Республики Хакасия от 27.09.2005 года №570;

Н_ПР – коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя, ведущего строительный бизнес (20%).

Определение величины физического износа

Износ характеризуется уменьшением  полезности объекта недвижимости, его  потребительской привлекательности  с точки зрения потенциального инвестора  и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость  недвижимости в не меньшей степени  оказывают влияние и внешние  факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений  на определенное использование зданий и т.д.

В зависимости от причин, вызывающи обесценение объекта  недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и  внешний. Выявление всех возможных  видов износа - это накопленный  износ объекта недвижимости. В  стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу  между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.  

 

Определение физического  износа зданий стоимостным методом.

 

Таблица 17 - Стоимость конструктивных элементов здания

Конструктивные элементы	% разбивка конструктивного  элемента	Удельный вес конструктивного  элемента, %	Корректирующий коэффициент	Восстановит.стоим. конст. эл-та, руб.
Восстановительная стоимость				507653
Фундаменты бетонные ленточные		3,0%	1,0	15230
Стены, перегородки в т.ч.	31%
Стены	86%	26,7%	1,0	135340
Перегородки	14%	4,3%	1,0	22032
Перекрытия		16,0%	1,0	81225
Кровля, в т.ч.	3%			0
Конструкция крыши	40%	1,2%	1,0	6092
Кровельное покрытие	60%	1,8%	1,0	9138
Полы в т.ч.	8%
• керамические	80%	6,4%	1,0	32490
из линолеума	20%	1,6%	1,0	8122
Проемы, в т.ч.	10%
Окна	56%	5,6%	1,0	28429
Двери	44%	4,4%	1,0	22337
Отделка внутренняя, в т.ч.	7%
Окраска	10%	0,7%	1,0	3554
Ламинат	45%	3,2%	1,0	15991
Обои	25%	1,8%	1,0	8884
Подвесной потолок	20%	1,4%	1,0	7107
Прочие, в т.ч.	7%
Крыльца, лестницы	51%	3,6%	1,0	18123
Прочие (козырьки, отмостки)	49%	3,4%	1,0	17413
Санитарно-технические устройства в т.ч.	15%
Центральное отопление	25%	3,75%	1,0	19037
Холодное водоснабжение	10%	1,50%	1,0	7615
Горячее водоснабжение	12%	1,80%	1,0	9138
Внутренняя канализация	14%	2,10%	1,0	10661
Электрооборудование	30%	4,50%	1,0	22844
Итого	91,0%	98,7%		500800

 

Таблица 18 - Неисправимый физический износ короткоживущих элементов

Наименование	Остаточная восстановительная  стоимость конструктивных элементов, руб.	Действит. возраст, лет	Продолжительность эксплуатации до капремонта, лет	Коэф. к ст-ти	Неисправимый физический износ, руб.
Фундаменты	15 230,00	13,00	60,00	0,22	3 299,83
Стены	135 340,00	13,00	50,00	0,26	35 188,40
Перегородки	22 032,00	13,00	75,00	0,17	3 818,88
Кровля, в т.ч.
Конструкция крыши, стропила и обрешетка деревянные	87 317,00	13,00	20,00	0,65	56 756,05
• кровельное покрытие	9 138,00	13,00	30,00	0,43	3 959,80
Полы в т.ч.
• керамические	32 490,00	2,00	60,00	0,03	1 083,00
• из линолеума	8 122,00	2,00	10,00	0,20	1 624,40
Проемы, в т.ч.
Окна	28 429,00	13,00	40,00	0,33	9 239,43
Двери	22 337,00	2,00	50,00	0,04	893,48
Отделка внутренняя, в т.ч.
Окраска	3 554,00	2,00	5,00	0,40	1 421,60
Ламинат	15 991,00	2,00	15,00	0,13	2 132,13
Обои	8 884,00	2,00	8,00	0,25	2 221,00
Подвесной потолок	7 107,00	2,00	10,00	0,20	1 421,40
Прочие, в т.ч.
Лестницы, крыльца	18 123,00	2,00	40,00	0,05	906,15
Остальные (козырьки, отмостки)	17 413,00	2,00	8,00	0,25	4 353,25
Санитарно-технические устройства в т.ч.
Центральное отопление	19 037,00	13,00	35,00	0,37	7 070,89
Внутренний водопровод	7 615,00	13,00	30,00	0,43	3 299,83
Горячее водоснабжение	9 138,00	13,00	30,00	0,43	3 959,80
Внутренняя канализация	10 661,00	13,00	30,00	0,43	4 619,77
Электрооборудование	22 844,00	13,00	25,00	0,52	11 878,88
Итого	500 802,00				159 147,97

 

Стоимость земельного участка

Основным условием оценки рыночной стоимости земельного участка  является возможность отчуждения на него прав собственности.

Участок земли, на котором  расположен оцениваемый объект, передан  настоящему владельцу на праве бессрочного  пользования. Земельный участок  может иметь рыночную стоимость  в случае, когда собственник выкупит  его у государства в собственность. В этом случае он получает комплекс прав собственности, в том числе  и право, отчуждать его.

Оцениваемый объект недвижимости находится в жилом пятиэтажном  доме, площадь данного объекта  составляет 49,1 м². Площадь земельного участка под данным объектом составляет 3332,5 м², общая площадь квартир 4 493,5 м². Следовательно на 1 м² застройки приходится 0,74 м² земельного участка. Таким образом, земельный участок приходящийся на оцениваемый объект составляет 36,4 м², (доля земельного участка под данным объектом составляет 0,01).

Исходя из вышеизложенного, стоимость земельного участка не принимается во внимание при расчете  общей стоимости объекта оценки.

Следовательно, рыночная стоимость недвижимости определенная в рамках затратного подхода составляет 340 500 рублей.

Определение стоимости оцениваемого объекта недвижимости сравнительным  подходом

Данный подход определяет рыночную стоимость на основе анализа  недавних продаж объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым  объектом по физическим характеристикам, использованию, доходу. Данный подход к оценке стоимости предполагает, что рынок установит для оцениваемого объекта стоимость тем же образом, что и для сопоставимых конкурентных объектов.

Метод базируется на методе замещения, согласно которому при наличии  нескольких товаров или услуг  с относительно равной полезностью  наиболее распространимым и пользующимся спросом станет товар с наименьшей ценой.

Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

1. изучение состояния  и тенденции развития рынка  недвижимости (того сегмента), к которому  принадлежит данный объект. Выявление  объектов недвижимости, наиболее  сопоставимых с оцениваемым;

2. сбор и проверка информации  по объектам-аналогам; вносятся поправки  в цены продаж (предложений) сопоставимых  аналогов, на выделенные различия  в ценообразующих характеристиках;

3. согласование скорректированных  цен объектов-аналогов и вывод  итоговой величины рыночной стоимости  объекта недвижимости на основе  сравнительного подхода.

Процесс корректировок и  выведения стоимости оцениваемого имущества содержится в таблице 22.

 

Таблица 22 - Определение стоимости  оцениваемого здания методом сравнения  продаж

Месторасположение объекта  и его адрес		Объект оценки	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3	Объект № 4	Объект № 5
		ул. Лазо	ул. Пролетарс кая	ул. Ленина	ул. Лазо	ул. Кулакова	ул. Лазо
Источник информации			газета «Вести Москва»	газета «Вести Москва»	газета «Вести Москва»	газета «Вести Москва»	газета «Вести Москва»
Цена продаж (предложений), рублей			450 000	500 000	350 000	800 000	600 000
Общая площадь (кв. м.)		49,1	50	63	30	86	52
Цена продажи (предложений) 1 кв.м., руб.			8 946	7 886	11 628	9 302	11 472
Условия продажи		Продажа	Продажа	Продажа	Продажа	Предложе ния	Предложе ния
Корректировка, %		1	0%	0%	0%	-5%	-5%
Скорректированная цена, руб.			8 946	7 886	11 628	8 837	10 899
Условия рынка (время продажи)		Август 05	Май 05	Август 05	Сентябрь 05	Октябрь 05	Октябрь 05
Индекс инфляции	12,00%	1,000	1,034	1,003	0,993	0,974	0,974
Корректировка, %	1,00%	2	3,37%	0,30%	-0,73%	-2,60%	-2,60%
Скорректированная цена, руб.			9 248	7 910	11 543	8 607	10 615
Место положения здания		Центр	Центр	Центр	Центр	Центр	Центр
Корректировка, %		3	0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена, руб.			9248	7910	11543	8607	10615
Физические характеристики
Материал стен		кирпич	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич
Корректировка, %		4	0%	0%	0%	0%	0%
Сумма корректировки, руб.			0	0	0	0	0
Материал перекрытий		ж/б плиты	ж/б плиты	ж/б плиты	ж/б плиты	ж/б плиты	ж/б плиты
Корректировка, %		5	0%	0%	0%	0%	0%
Сумма корректировки, руб.			0	0	0	0	0
Наличие коммун.систем		есть	есть	есть	есть	есть	есть
Корректировка, %		6	0%	0%	0%	0%	0%
Сумма корректировки, руб.			0	0	0	0	0
Техническое состояние объекта		отличное	текущий ремонт	текущий ремонт	текущий ремонт	отличное	отличное
Корректировка, %		7	5%	5%	5%	0%	0%
Сумма корректировки, руб.			462	396	577	0	0
Скорректированная цена физических характеристик			462	396	577	0	0
Общая сумма корректировок			9710	8306	12120	8607	10615
Количество корректировок k			2	2	2	2	2
Общее количество корректировок K =Σ k		10
Удельное количество корректировок  по каждому аналогу m=k/K			0,2	0,20	0,20	0,20	0,20
Величина y, обратное m			5,00	5,00	5,00	5,00	5,00
Сумма y		25,00
Вес аналога W=y/Σy		1,00	0,20	0,20	0,20	0,20	0,20
			1942	1661	2424	1721	2123
Средневзвешенное значение стоимости одного м2 общей площади, руб./м2		9872
Площадь помещения, м2		49,1
Итого по зданию (руб.)		484 700