Автор работы: Пользователь скрыл имя, 18 Февраля 2013 в 21:21, курсовая работа
Переход России к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики. Процесс приватизации, возникновение фондового рынка, развитие системы страхования, переход коммерческих банков к выдаче кредитов под залог имущества, формируют потребность в новой услуге - оценке стоимости предприятия (бизнеса), определении рыночной стоимости его капитала. Вместе с тем практика показывает, что применяемые сейчас методы оценки предприятий по стоимости их имущества несовершенны, поскольку они оценивают фактически лишь затраты на создание собственности.
Введение 4
1. Теоретические основы определения рыночной стоимости бизнеса 5
1.1 Принципы оценки бизнеса 5
1.2 Подходы к оценке стоимости бизнеса 6
1.2.1 Доходный подход 7
1.2.2 Затратный подход 8
1.2.3 Сравнительный (рыночный) подход 10
2. Анализ внутренней и внешней среды ООО «РАТАНГ» 16
2.1 Маркетинговые исследования рынка услуг 16
2.1.2 Конкуренты 17
2.2 Анализ финансового состояния предприятия 17
2.2.1 Анализ уплотненного баланса 17
2.2.2Анализ структуры активов предприятия 18
2.2.3 Анализ структуры пассивов баланса 19
2.2.4 Экспресс анализ ликвидности баланса 19
2.2.6 Анализ ликвидности активов предприятия 21
2.2.7 Анализ финансовой устойчивости 21
2.2.9 Финансовое прогнозирование деятельности предприятия 25
3. Определение рыночной стоимости ООО «РАТАНГ» 26
3.1 Определение рыночной стоимости предприятия затратным подходом 26
3.1.2 Определение рыночной стоимости оборудования 48
3.1.4 Определение стоимости запасов 56
3.1.6 Определение рыночной стоимости кредиторской задолженности 57
3.3 Определение рыночной стоимости предприятия доходным подходом 58
3.3.1 Расчет чистой прибыли предприятия 59
3.3.2 Определение ставки капитализации 60
3.4 Согласование результатов 64
Заключение 66
Таблица 29 - Расчет уровня несистематического риска (пессимистичный вариант)
факторы риска |
уровень фактора риска | ||||||||
низкий риск |
средний риск |
высокий риск | |||||||
0,5% |
1,00% |
2,00% |
3,00% |
3,50% |
4,50% |
5,50% |
6,00% |
7,00% | |
местоположение | |||||||||
транспортная доступность |
1 |
||||||||
пешеходная доступность |
1 |
||||||||
наличие и состояние коммуникаций |
1 |
||||||||
размещение объекта в плане города (района) |
1 |
||||||||
примыкающие окружение |
1 |
||||||||
физические характеристики | |||||||||
физические параметры |
1 |
||||||||
состояние объекта |
1 |
||||||||
функциональная пригодность и использование |
1 |
||||||||
привлекательность и комфорт |
1 |
||||||||
условия продаж | |||||||||
залоги и заклады |
1 |
||||||||
мотивы продавцов и покупателей |
1 |
||||||||
даты известных сделок по аналогам |
1 |
||||||||
особые условия сделок |
1 |
||||||||
финансово-эксплуатационные факторы | |||||||||
доходы |
1 |
||||||||
ликвидность |
1 |
||||||||
эксплуатационные расходы |
1 |
||||||||
стоимость строительства и реконструкции |
1 |
||||||||
количество наблюдений |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
8 |
9 |
0 |
вес |
0,0% |
0,0% |
0,0% |
0,0% |
0,0% |
0,0% |
44,0% |
54,0% |
0,0% |
взвешенная сумма |
98,0% | ||||||||
количество факторов |
17 | ||||||||
итоговый несистематический риск |
5,76% | ||||||||
Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоко ликвидные активы, т. е. Это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата». Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются стальные составляющие – поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.
Безрисковая ставка
Наименование |
Величина |
Примечание | |
Безрисковая ставка (Rf ном) PS. Средневзвешенная доходность к погашению по рублевым государственным облигациям ГКО-ОФЗ |
8,7% |
Источник информации: Гарант – справочная правовая система | |
Rе = Rf + β (Rm - Rf)+Rн | |||
Наименование показателя |
1 вариант |
2 вариант |
3 вариант |
Rf - Безрисковая ставка |
8,70% | ||
β -коэффициент бета |
0,849 |
1,011 |
1,471 |
Rm - рыночная норма дохода |
13,00% | ||
Rн - компенсация за несистематический риск |
1,34% |
3,85% |
5,76% |
Ставка дисконта, Rе |
13,69% |
16,90% |
20,79% |
Среднее зачение ставки дисконта, Rе |
17% | ||
Rк - Ставка капитализации (Rк = Rе + Ск) | |||
Наименование показателя |
1 вариант |
2 вариант |
3 вариант |
Срок возврата капитала, лет |
5 |
10 |
15 |
Ставка возмещения капитала %, Ск |
20,00% |
10,00% |
6,67% |
Ставка капитализации, Rк реал |
37% |
27% |
23,67% |
Среднее значение ставки капитализации, Rк реал ср |
29,00% | ||
Таблица 32 - Определение стоимости оцениваемого имущества методом капитализации денежного потока
наименование |
ед. изм. |
результат |
доходы. |
||
сдаваемое помещение наземной части здания |
м2 |
49,1 |
арендная плата за сдаваемое помещение наземной части здания в год, без ндс |
руб./м2 год |
2 286 |
арендная плата за сдаваемое помещение наземной части здания в год, с ндс 18%. |
2 697 | |
стоимость аренды наземной части здания помещения, за год |
руб./год |
132 423 |
прочие доходы |
руб. |
0 |
потенциальный валовой доход. |
руб. |
|
потери при сборе арендной платы. |
% |
1% |
итого потери при сборе арендной платы. |
руб. |
1 324 |
действительный валовой доход |
руб. |
131 099 |
операционные расходы |
||
постоянные расходы |
||
налог на имущество (2,2% от первоначальной восстановительной стоимости - износ) |
% |
7492 |
итого постоянные расходы |
руб. |
7492 |
переменные расходы |
руб./год |
13 242 |
прочие переменные расходы |
руб./год |
2 648 |
итого операционные расходы. |
руб. |
23 382 |
чистый операционный доход. |
руб. |
107 717 |
ставка капитализации, % |
% |
29% |
текущая стоимость имущества с округлением |
руб. |
371 500 |
следовательно, рыночная
стоимость объекта | ||
Итоговое заключение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости
На основе анализа применимости
каждого подхода для оценки рассматриваемого
объекта можно сделать
Обоснованная рыночная стоимость объекта оценки (V, руб.) определяется по формуле 15:
V=V1*Q1+V2*Q2+V3*Q3 (12)
где V1 и V2 – стоимость объекта, определенная соответственно затратным и сравнительным подходами, руб.; Q1 и Q2 – средневзвешенное значение достоверности подходов соответственно.
Таблица 33- Определения веса для согласования результатов
Наименование |
Затратный подход |
Сравнительный подход |
Доходный подход |
Полнота информации |
0,4 |
0,4 |
0,2 |
Достоверность информации |
0,3 |
0,4 |
0,3 |
Допущения, принятые в расчётах |
0,4 |
0,4 |
0,2 |
Способность учитывать конъюнктуру рынка |
0,1 |
0,6 |
0,3 |
Способность учитывать доходность объекта |
0,1 |
0,4 |
0,5 |
Способность прогнозирования во времени |
0,1 |
0,4 |
0,5 |
Способность учитывать конструктивные особенности |
0,7 |
0,2 |
0,1 |
Усредненное значение: |
0,3 |
0,4 |
0,3 |
Таблица 34 – Согласование результатов по объекту недвижимости
Подходы |
Цена объекта оценки, (руб.) с НДС, полученные разными подходами |
Веса |
Итоговая цена оценки объекта (руб.) |
Затратный |
340 500 |
0,3 |
102 150 |
Сравнительный |
484 700 |
0,4 |
193 880 |
Доходный |
371 500 |
0,3 |
111 450 |
Рыночная цена объекта оценки, руб. (с учетом округления) |
408 000 (четыреста восемь тысяч) | ||
Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости, принадлежащего ООО «РАТАНГ» составляет 408 000 (четыреста восемь тысяч) рублей 00 копеек.
3.1.2 Определение
рыночной стоимости
В оценке оборудования, приборов применяются три подхода - затратный, сравнительный и доходный.
Таблица 35 –Объекты оценки
Оборудование |
Год выпуска | |
Компьютер |
Процессор-Pentium III, монитор OptigustQ 51 |
2002 |
Принтер |
NP Deskiet 990 Cxi |
2002 |
Сканер |
ACFA/arcus 1200 scsi |
2004 |
Затратный подход оценки
Восстановительная стоимость (reproductioncost) есть оцениваемая стоимость приобретения в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого оборудования из таких же материалов, имеющего все недостатки, абсолютное соответствие и моральный износ, как оцениваемое оборудование.
Восстановительная стоимость
определена путем изучения рынка. Информацию
о предложениях о продаже объектов
- аналогов Оценщик получал через
открытые печатные издания, прайсы торгующих
фирм. К величине цены технологического
оборудования, требующего монтажа и
наладки указанные затраты
Восстановительная стоимость оцениваемого объекта снятого с производства равна:
Свосст. оцениваемого объекта = Свосст. аналога*0,8
Определение накопленного износа и расчет рыночной стоимости производился по следующей формуле:
Со = Св*(Тэф/Тэж)
Св - восстановительная стоимость оцениваемого объекта;
Тэж – экономический срок жизни объекта, рассчитанный исходя из практики эксплуатации оцениваемого имущества.
Тэф-эффективный возраст, определяемый экспертным методом.
Поправка на ликвидность определялась исходя из следующих факторов:
- В связи с тем, что технологическое оборудование узкоспециализированное для его реализации необходимо соответствующее время оценщиком было принято решение применить «коэффициент ликвидности» равный 0,8