Оценка стоимости бизнеса

 

R р.пр. = Валовая прибыль  \ Выручка от реализации

 

Рентабельность собственного капитала находим с помощью формулы:

 

R с.к. = Валовая прибыль  \ Сумма капитала и резервов

 

Рентабельность активов:

 

R р.а. = Валовая прибыль  \ Валюта баланса

 

Рассчитаем вышеперечисленные  показатели за два последних года, результаты сведем в таблицу 11.

 

Таблица 11 – Показатели рентабельности

Показатели	2003г.	2004г.
Валовая прибыль, тыс. руб.	188,2	200,9
Затраты по произведенной  продукции, тыс. руб.	216,5	240,6
Выручка от реализации, тыс. руб.	325,0	370,8
Сумма капиталов и резервов, тыс. руб.	260,0	300,0
Рентабельность производственной деятельности, доли	0,87	0,83
Рентабельность продаж, доли	0,57	0,54
Рентабельность активов, доли	0,46	0,47
Рентабельность собственного капитала, доли	0,72	0,67

 

Рассмотрев показатели рентабельности в динамике, можно сделать вывод  об их уменьшении за анализируемый  период. Это связано в первую очередь  с увеличением затрат на производство (цены на услуги не изменились, а затраты  на производство данных услуг возросли).

 

2.2.9 Финансовое  прогнозирование деятельности предприятия

Для финансового прогнозирования  деятельности предприятия, на ближайшие 1,5 – 2 года, наиболее часто применяется  пятифакторная модель Э. Альтмана.

 

Z = 0,717 К_об. +0,847 К_нп + 3,107 К_р + 0,42 К_п +0,995 К_ом

 

Таблица 12 – Показатели финансового  прогнозирования

Показатели		Значения	Z
Доля оборотных средств  в активах	Коб	0,56	1,35
Рентабельность активов, по нераспределенной прибыли	Кнп	0,000
Рентабельность активов, по балансовой прибыли	Кр	0,000
Коэффициент покрытия	Кп	2,27
Отдача всех активов	Ком	0,000

 

 

В зависимости от величины Z прогнозируется вероятность банкротства:

- До 1,23 - вероятность банкротства  высока,

- От 1,23 – банкротство  не грозит.

Следовательно, у данного  предприятия угроза банкротства  отсутствует.

Проводя итоги данного  раздела, следует сделать вывод, что у ООО «РАТАНГ» существует возможность остаться на рынке, более того анализ финансового состояния позволил сделать вывод, что предприятие является платежеспособным и не является банкротом.

 
 

3. Определение  рыночной стоимости ООО «РАТАНГ»

 

3.1 Определение рыночной  стоимости предприятия затратным  подходом

 

Для определения рыночной стоимости ООО ''РАТАНГ'' в рамках затратного подхода был использован метод скорректированной стоимости чистых активов. Стоимость накопленных активов определяется по формуле 11:

 

Р = (А_фин. + А _мат. + А _немат.) – П _обязат., (10)

 

При помощи этого метода косвенно можно определить финансовую и деловую активность предприятия, что тоже влияет на рыночную стоимость  предприятия.

Принимая во внимание данные, полученные от администрации ООО ''РАТАНГ'', для расчета стоимости чистых активов был составлен скорректированный баланс, с учетом рыночной стоимости всех активов предприятия.

Имущество предприятия состоят  из следующих групп активов:

- объекты недвижимости

- оборудование

- дебиторская задолженность

запасы Метод чистых активов  – это один из методов затратного подхода в оценке бизнеса, который  рассматривает стоимость предприятия  с точки зрения понесенных издержек. Вследствие этого встает задача корректировки  баланса предприятия. Для осуществления  этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого  актива баланса в отдельности, а  затем определяется текущая стоимость  всех его обязательств и наконец, из обоснованной рыночной стоимости  суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную  стоимость собственного капитала предприятия. Расчет методом стоимости чистых активов включает несколько этапов:

1. Оценивается недвижимое  имущество предприятия по обоснованной  рыночной стоимости.

2. Определяется обоснованная  рыночная стоимость машин и  оборудования.

3. Выявляются и оцениваются  нематериальные активы.

4. Определяется рыночная  стоимость финансовых вложений, как долгосрочных, так и краткосрочных.

5. Оценивается дебиторская  задолженность.

6. Оцениваются расходы  будущих периодов.

7. Обязательства предприятия  переводятся в текущую стоимость.

8. Определяется стоимость  собственного капитала путем  вычитания из обоснованной

рыночной стоимости суммы  активов текущей стоимости, всех обязательств. Оценка недвижимого имущества, машин и оборудования. При оценке недвижимого имущества, а также машин и оборудования важным является правильность выбора методов оценки. Эти методы опираются на три подхода: затратный, сравнительный (рыночный), доходный.

Оценка  производственных запасов. К запасам предприятия относятся: сырье, материалы и другие аналогичные ценности.

Эти оборотные активы являются предметом оценки.

Оценка  дебиторской задолженности. Требуются анализ дебиторской задолженности по срокам погашения, выявление просроченной задолженности с последующим разделением ее на:

· безнадежную, (она не войдет в экономический баланс);

· ту, которую предприятие  еще надеется получить (она войдет в экономический баланс).

Оценка  денежных средств. Эта статья не подлежит переоценке.

Основное преимущество метода чистых активов в том, что он основывается в большей части на достоверной  фактической информации о состоянии  имущественного комплекса предприятия  и поэтому менее умозрителен.

Метод стоимости чистых активов  имеет преимущества при оценке предприятия:

-  обладающего значительными материальными и финансовыми активами;

-  в случае невозможности достаточно точного определения прибыли или денежного потока предприятия в будущем;

-  действующего, вновь возникшего, не имеющего ретроспективных данных о прибылях, а также холдинговой или инвестиционной компании.

Основной недостаток –  этот метод не учитывает будущие  возможности предприятия в получении  чистого дохода.

Рассмотренные теоретические  вопросы являются основой определения  рыночной стоимости ООО «РАТАНГ».  

 

3.1.1 Определение  рыночной стоимости объекта недвижимости, принадлежащего ООО«РАТАНГ»

Оцениваемым объектом недвижимости является встроенное помещение, в отдельно стоящем пятиэтажном кирпичном  здании. Здание принадлежит на правах собственности ООО «РАТАНГ». Текущее использование помещения – нежилое помещение административного назначения. Адрес оцениваемого объекта – г. Москва, ул. Шереметьевская 47.

Таблица 13 - Площади и объемы помещения (по наружному обмеру)

Наименование частей строения и пристроек	Площадь, м2	Высота, м	Объем, м3
Офис	63,1	2,75	174
Крыльцо	8,0

 

Техническое описание помещения

Год постройки здания 1992 Этажность 5

 

Таблица 14 - Конструктивные элементы помещения

Конструктивный элемент	Описание
фундаменты	б/леточный
наружные стены (материал) и их отделка	кирпичные,
перегородки (материал)	ж/бетонные плиты
перекрытия (материал)	ж/бетонные плиты
полы	кафельная плитка
проемы оконные	двойные створные, окраска
проемы дверные	филенчатые
внутренняя отделка стен	ламинат, обои, побелка
отделка потолков	побелка, подвесной

 

Таблица 15 - Благоустройство  помещения

вид благоустройства	тип
вид отопления	центральное
наличие водоснабжения	центральное
наличие электроснабжения (тип  проводки)	скрытый
наличие канализации	сброс в городскую сеть
наличие горячего водоснабжения	центр.

 

Анализ наиболее эффективного использования

Анализ на наиболее эффективное  использование позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование  объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.

Современная ситуация на рынке  недвижимости состоит в том, что  наибольшее внимание уделяется инвестиционным проектам строительства офисных  зданий и жилья. Местоположение земельного участка подходит для размещения офисных и торговых площадей.

Объект оценки расположен в центральном районе города:

· центральный район имеет  развитую офисную, торговую инфраструктуру;

· район имеет высокую  степень коммерческой привлекательности, о чем свидетельствуют сравнительно высокие цены на офисные и торговые помещения.

Принимая во внимания текущее  состояние рынка нежилых помещений, считаем, что наиболее эффективным  и вероятным использованием объекта  среди экономически целесообразных вариантов (офисы, торговые площади, жилье) является его использование в  качестве торговых помещений. Использование  же площадей объекта должно быть комплексным. В настоящее время все площади  оцениваемого здания заняты и используются по целевому назначению.

Определение стоимости объекта  недвижимости затратным подходом

Затратный подход предполагает оценку имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных  на нем улучшений, на основе расчета  затрат, необходимых при его воссоздании  на конкретную дату (дату оценки). При  этом необходимо учитывать износ (обесценение) оцениваемых улучшений со временем эксплуатации под воздействием различных  факторов.

В основе затратного метода лежит принцип замещения, согласно которому благоразумный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму  большую, чем та, в которую обойдется  приобретение (или аренда) соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству сооружения в приемлемые сроки, чтобы  создать объект недвижимости равной полезности. В затратном методе стоимость  недвижимости равна рыночной стоимости  участка земли (собственность или  право аренды) плюс стоимость строений на участке за вычетом накопленного износа.

Данный подход может привести к объективным результатам, если достаточно надежно просчитываются восстановительная стоимость и  износ, а также стоимость земли. Наиболее применим метод при оценке недавно построенных объектов с  незначительным износом, сооружение которых  основывалось на обстоятельном анализе  наиболее эффективного использования  застраиваемой территории, и при  оценке уникальных или специализированных объектов, которым трудно или невозможно подыскать рыночные аналоги. Расчеты  стоимости по затратам выполнены  без учета НДС. Затратный подход подразумевает выполнение следующей  последовательности шагов: