Жерге жеке меншік құқығын жүзеге асыру тәсілдері

Кепіл үстаушының кепілге салынған мүлік, кімнің пайдасына сақтандырылғанына қарамастан, оның жоғалганы немесе бүлінгені үшін, егер жоғалу немесе бүліну кепіл үстаушы жауап беретін себептер бойынша болмаса, сақтандыру өтемінен сол бүрынғы негіздер қанағаттандырылуға құқығы бар.

Кәсіпорындар, үйлер, ғимараттар, пәтерлер, жер учаскелеріне және басқа қозғалмайтын мүлікке құқықтар /ипотека/ кепілі қозғалмайтын мүлік ипотекасы туралы Қазақстан Республикасы Заңымен реттеледі. Ипотеке туралы Қазақстан Республикасының Заңында өзгеше ережелер белгіленбеген реттерде ипотекаға осы Кодекстегі кепіл туралы жалпы ережелер қолданылады.Ипотека-кепілге салынған мүлік, кепіл салушының емесе үшінші бір жақтың иелігінде және пайдалануында қалатын кепіл түрі.

Кәсіпорындар, құрылыстар, үйлер, ғимараттар, көп пәтерлі үйдегі пәтерлер, көлік құралдары, ғарыш объектілері, айналымдағы тауарлар және азаматтық айналымнан алынбаған басқа да мүлік ипотека мәні бола алады. Кәсіпорындар, құрылыстар, үйлер, ғимараттар, көп пәтерлі үйдегі пәтерлер, көлік қүралдары мен ғарыш объектілері ипотекасыы осындай объектілерді тіркеуді жүзеге асыратын органдарда тіркелуге тиіс.

3.3 Жерге жеке меншік  құқығының тоқтату негіздері.

Қазіргі жерге байланысты зандар жинағының негізіне жерге деген құқықтардың түрақтылығын қамтамасыз ететін және оларды үктемдік жасаушы структуралардың өктемдігінен қорғайтын принциптер жатады. Жер туралы зандар белгілеген азаматтардың және заңды тұлғалардың құқықтары жергілікті орындаушы және өкілдік органдардың актыларымен шектеуге түсе алмайды. Бірақ, бүдан жеке меншікке берілген жер учаскелеріне немесе жерді пайдалану құқықтары өзгермейді және мәңгілік деген қорытынды жасалмайды.

Біздің мемлекетіміз азаматтар мен заңды тұлғалардың жерді рационалды пайдалану мен қорғау мүдделерін басшылыққа ала отырып заңды түрде жер участігіне жеке меншік және жерді пайдалану құығын тоқтатудың негіздерін анықтады.

Жер участігіне жеке меншік немесе жерді пайдалану құқығы мынандай жағдайларда тоқтатылады:

-жеке меншік иесінің  немесе жерді пайдаланушының жер участігінен жаттануы;

-жеке меншік иесінің  немесе жерді пайдаланудың жерді пайдалану құқығынан бас тартуы;

-жеке меншік иесінің  немесе жерді пайдаланудың кейбір жағдайларға байланысты жеке меншік құқығын жоғалтуы.

 Осымен қоса жерді пайдалану қүқығы мынандай жағдайларда тоқтатылуы мүмкін:

- жер учаскесінің қолдануылуға  берілген мерзімінің бітуіне байланысты;

- жер учаскесін жалға алған келісімнің немесе жерді уақытша пайдалану келісімінің уақыттан бұрын тоқтатылуына байланысты;

- берілген жердегі еңбек  қатынастарының тоқтатылуына байланысты.

Жер учаскесіне жеке меншік құқығы немесе жер пайдалану қүқығы:

- жер учаскесін меншік  иесі немесе жер пайдалану  құқығын жер пайдаланушы басқа түлғаларға оқшаулағанда;

- меншік иесі меншік  қүқыгынан немесе жер пайдаланушы жер пайдалану құқыгынан бас тартқанда;

- жер учаскесіне меншік  қүқығынан немесе жер пайдалану құқығынан заң актілерінде көзделген өзге реттерде айырылғанда тоқтатылады.

Меншік иесінен жер учаскесін және жер пайдаланушьщан жер пайдалану құқығын алып қоюға (сатып алуға):

- меншік иесі мен жер пайдаланушының міндеттемелері бойынша жер учаскесінің немесе жер пайдалану құқығының құны өндіріп алынған;

- жеке меншік иесі  мен жер пайдаланушыдан жер  учаскесі мемлекет мұқтажына алынған (сатып алынған).

Бұрын жер учаскесі келісім шарттардың объектісі деп мойындалмады, яғни нарықтық айналымнан шығарылған еді. Қазіргі жағдайда жер мен оған құқық тауар түріне ие болды, азаматтық айналым объектілеріне айналды және азаматтық-құқықтық қатынастарында түсті. Азаматтық-құқықтық қатынастарында негізгі тауар құрушы бірлік болып өмірлік құқықтық объектісі ретінде жер телімі табылады.

А.Х. Хаджиев бүл меншік құқығын, жерді пайдалану құқығын тоқтатуды негіздеуді "Нарықтық" деп аталады. Азаматтық айналымға жер телімін кіргізгеннен бері міндеттемелерді қамтамасыз ету үшін міндеттемелерді орындамау жағдайында кейіннен шара қолдану жағдайында аманатқа беру мүмкіндігі пайда болады. Жер телімін иемденуші мен жерді пайдаланушыға салынатын шара көлемімен шегі қандай екен? Бүл сүраққа жауап жер туралы заңдарда көрсетілген жерлерге, ортақ колайну жерлеріне, қорғаныс ерекше қорғалатын табиғи аумақтар мен қызметтік үлес, сонымен қатар мемлекетік жерді пайдаланушыларға жерге шара қолданбайды, мүндағы бір ерекшелік жерді пайдалану қүқығына шара несие берушінің талап етуіне байланысты мемлекеттік жерді пайдаланушының ғимараттарына қолданылады. Мемлекеттік жерді пайдаланушылардың жер телімін кепілдікке беру сәйкес тек сол телімде орын, алып жатқан жер көлемі немесе арналған жердегі ғимаратты кепілдікке берумен ғана мүмкін. Қалған барлық жағдайларында. Осылайша, азаматтармен иелік етуші субъектер өз қүқығын қорғай алады, жер телімінің қүнымен қанағаттаннады немесе несие берушіге борышкерлермен телімінің заттай берілуі де болады.

Жер телімімен жерді пайдалану құқығына меншіктенупіімен жерді пайдаланушылардың міндеттері бойынша шара қолдану азаматтық және азаматтық-процесуалдық заңға сәйкес жүреді.

Жалпы ереже бойынша шара қолдану тек сот үкімінің негізінде ғана мүмкін. Егер де меншіктенушінің міндеттері бойынша шара қолдану келісім-шартта қарастырылмаған болса, сот жүзінде жүреді. Осылайша, егер де келісімде қарастырылған болса, соттан тыс шара қолдану жүреді. Мысалы, жылжымайтын мүліктің ипотекасында кепіл ұстаушы борышкермен негізгі міндеттерді орындамауы кезінде ипотекалық келісімде екі жақтың келісімен қарастырылған болса, онда өз талаптарың кепіл салынған мүлікті соттан тыс тәртібі арқылы қанағаттандыруына болады. Меншіктенушімен немесе жерді пайдаланушымен өз міндеттерін орындаған бас тартқан сот арқылы мәжбүрлі түрде шара қолданылады. Сондай-ақ кепіл үстаушы өз талаптарын кепілге салынған мүлікті өз меншігіне айналдыру арқылы қанағаттандыра алады. Мұндай құқық онда жылжымайтын мүліктік ипотекасы туралы Жарғының 32 бабынан шығады: "Сауда орындалмаған жағдайда, онда сатып алушыдан қатысқан жағдайда кепіл үстаушы мүлікті бағалаудың мемлекеттік органының қорытындысы негізінде сот шімімен және сенім жүктелген түлғамен бекітілген ағымды қүнмен өз меншігіне айналдыруға немесе жаңа сатуды бекітуді талап етуге құқылы."

Алынған сомадан кепіл үстаушыға кепіл берушінің қарызына сәйкес бөлігі беріледі де, қалған бөлігі кейбір берушіге қайтарылады.

Сондай-ақ жер телімі немесе жерді пайдалану құқығына шаралар меншіктенуші мен жерді пайдаланушылардың қарыздары бойынша қолданылады, өйткені азаматтық қүқыққа сәйкес оның субъектілері өздерінің бар мүлкімен жауап береді.

Мемлекеттік қажеттіліктері үшін жерді қайтарып алуы меншіктенушіден жер телімін тартып алу және жерді пайдаланушыдан жерді пайдалану құқығы институтының күрделі негіздердің бірі болып табылады. Осындай тартып алудың салдарынан пайда болатын қүқықтық қатынастары әкімшілікті-қүқытық болып табылады. Өйткені мәжбүрлі сипатқа ие болады және оның міндетті субъектісі болып, уәкілетті органның түлғасында мемлекет шығады.

Мемлекет қажеттіліктері үшін жерді қайтарып алу — бүл мемлекетпен бекіткен ерекше тәртіпте және.мемлекет мүддесіне жерді пайдалану қүқығы мен меншік қүқығын тоқтатуға бағытталған құзыретті органдардың зандық әрекеттер жиынтығы. Ерекше тәртіп -заңмен анықталған пайда болу, өзгеру, тоқтату процессуалды тәртіптердің қүқықтық қатынастарын уәкілетті органдар түлғасында мемлекет пен жер қатынастарының басқа субъектілері арасында, деп болжамдайды. Меншіктенушілерден және жерді пайдаланушылардан жер телімдерін тартып алу қүқығы жердің негізгі меншіктенуші ретінде және саясаттық егемені ретінде мемлекеттік құқықтық өкілеттіктен шығады. Мемлекет мемлекеттік қажеттіліктері үшін жерді үтымдырақ пайдалану мүделігіне тартып алуды жүргізіп, олардың қайта үлестірілуін өткізеді. Жер телімдерін тартып алу қажеттілігі алуан түрлі болып, мемлекеттік түтынушылығын шығарады. Жер туралы заңдар келесідей осы жағдайларын айтады:

- халықаралық міндеттеме;

- жерді қорғау қажеттігі, ерекше күзетілетін табиғат аумақтары, 
денсаулықтық, рекреациялық және тарихи-мәдениеттік арналуы 
үшін ұсыну;

- пайдалы қазбалар кенін  телімдерде табу (жалпы таралғандардан 
басқа);

- жолдар, электрберу желісінің, байланыс және күзетілетін табиғат 
аумақтардың құрылысы, сонымен қатар ҚР Үкіметімен 
анықтайтын мемлекеттік мәні бар басқа объектілерінің қүрылысы;

- қалалардың және елді мекендердің бас жоспарлары, аумақтық 
аймақтандыратын сызбанүсқалары және белгіленген тәртіпте жерге 
орналастырудың немесе қала салудың басқадай бекітілген 
кұжаттары.

Бұл тізбесі осымен аяқталмайды, яғни басқа заң шығарушы актілермен басқа негіздері алдын алуы мүмкін. Бұл әбден түсінікті, өйткені мемлекеттік қажеттіліктердің барлығын атап шығуы мүмкін емес. Осындай мемлекеттік қажеттіліктері расталған болу керек және едцің әлеуметтік-экономикалық пен басқадай дамуы мүдделігі пайдасына жасалуы керек. Осыған байланысты жер теліміне меншіктенуші мен жерді пайдаланушының құқықтарын қорғау жер заңының міндеті болуы керек.

Екі жақты сатып алу-сату шарттың келісіміне жетуі, сәйкес әкімшіліктің әкімімен қолтаңбасы қойылады және жылжымайтын мүлікке құқығын тіркелетін органмен мемлекеттік тіркелуден өтеді. Осыдан кейін ғана меншік қүқығы мен жерді пайдалану қүқығы тоқтатылғанын санайды.

Меншіктенушінің (жерді пайдаланушының) келісімімен жер телімнің есепке алынған қүны не болмаса өтеуін төлеп алу бағасына қүқығы орнына жер телімі үсынылуы мүмкін. Меншіктенушінің немесе жерді пайдаланушының тартып алуына не болмаса өтеуін төлеп алу шарасы үсынысына келіспеу жағдайында, тартып алу туралы шешім қабылдаған өкілетті мемлекеттік органы сотта қуыныммен шығуы мүмкін.

Сонымен, мемлекеттік қажеттіліктері үшін жер телімдерін тартып алу кезінде, меншіктенушілердің және жерді пайдаланушылардың қүқықтарын және мүдделерін қамтамасыз ету болып, мемлекеттік қажеттіліктері үшін жерді тартып алу (өтеуін төлеп алу) шаралары мен тәртібін қатаң сақталуы табылады.

Жер заңын бұзу туралы істерді қарастырғанда, жер учаскелерін кайтарып алу сияқты арнайы жауапкершілік шарасы қолданады. Жоғарыда біз белгілегендей кейбір жағдайда қайтарып алу жер-кұкықтық жауапкершілік шаралары ретінде шығады. Алайда жер заңның әр бұзуы тартып алуына дейін бармайды. Жер телімдерін тартып алуды істерге рүқсатын әкімшілік тәртібі шықты. Сөйтіп, жер заңын бүзумен қолданылатын жерді зерттеу жолымен анықтау кезінде жерге орналастыру мамандар қызметі мүдделі жер пайдаланушылардың қатысумен актіні ресімдейді. Осы акте жердің сапалы жағдайы, жіберілген заң бұзуының түрлері мен ауданы көрсетілген. Бұдан кейін анықталған занды бузылуын жою қажеттілігі туралы жерді пайдалануға жазба түрінде ескерту беріледі. Егер үш айдың ішінде заң бұзуын жоймаса, уәкілетті мемлекеттік органы жерді пайдаланудан жер телімін тартып алу туралы қуыным сотқа үндеуімен шығады, ал соттық тәртіппен тартып алу соңғы шарасы болуы тиіс.

Жер заңының негізгі принциптердің бірі жерді мақсатты пайдалану болып табылады. Жерді ұсыну туралы акте берілген жер телімінің арналу үшін әрқашан да нақты мақсатпен көрсетіледі. Сондықтан берілген принциптерді бүзу жерді пайдалану қүқығын тоқтату үшін негізі болып табылады. Ауыл шаруашылық өндірісі не болмаса тұрғын үй немесе басқадай құрылысы үшін арналған телім бір жыл аралығында тиісті мақсаты үшін қолданылмағанда, заңымен үзақ мерзімін алдын алмай, әсіресе, осы жағдайда жерді пайдаланудан жер телімін тартып алынуы мүмкін.

Жерді пайдалану қүқығын куәландыратын құжатты беру және заттай (орында) жер телімінің үсынылған шекараларын тиісті жерге орналастыратын органдармен орнатқаннан кейін гана қазіргі қолданыстағы заңы бойынша жерді игеруге (пайдалануға) болады. Әрине, жер телімін игеру бүл жер телімін әлі нақтылы пайдалану емес, яғни жердің пайдалы касиеттерін алуы емес. Бірақ кейбір жағдайда игеру шын мәнінде ұсынылган жерді пайдаланудың бірінші кезеңі ретінде шыға алады. Азаматтар үшін жер телімін игеру оның пайдаланумен жиі кездестіреді, мысалы, бақты телімін пайдалану. Сонымен, жерді пайдалану қүқығы бір жылдық мерзімі актісінің берілу мезеттен бастап есептелінеді.

Меншiк иесi немесе жер пайдаланушы бұл туралы жария етiп, не жер учаскесiне қатысты өзiне тиесiлi құқықтарын сақтау ниетiнсiз олардан бас тартатынын айқын бiлдiретiн басқа да iс-әрекет жасап, өзiне тиесiлi жер учаскесiне меншiк құқығынан немесе жер пайдалану құқығынан бас тарта алады. Жеке меншiктегi жер учаскесiн уақытша пайдалану құқығынан бас тарту жалдау шартын немесе өтеусiз уақытша жер пайдалану туралы шартты тоқтату үшiн белгiленген тәртiппен жүзеге асырылады.

Жер учаскесiнiң меншiк иесi немесе жер пайдаланушы меншiк немесе жер пайдалану құқықтарынан бас тартқанын айқын бiлдiретiн iс-әрекет жасаған жағдайда (басқа жаққа кету, учаскенi ұзақ уақыт бойы пайдаланбау және басқалар), жер кадастрын жүргiзетiн органдар жылжымайтын мүлiкке құқықтарды мемлекеттiк тiркеудi жүзеге асыратын органға хабарлай отырып, бұл учаскенi иесiз мүлiк ретiнде есепке алады.

Иесiз мүлiк ретiнде есепке алынған күннен бастап бiр жыл өткеннен кейiн тиiстi атқарушы орган жер учаскесiн мемлекеттiк меншiкке түстi деп тану туралы талаппен сотқа жүгiне алады. Сот шешiмi бойынша мемлекеттiк меншiкке түстi деп танылмаған иесiз жер учаскесiн қалдырып кеткен оның меншiк иесi немесе жер пайдаланушысы иеленуге, пайдалануға және билiк етуге қайтадан алуы не ол алу мерзiмiнiң өтуi себептi меншiкке немесе жер пайдалануға алынуы мүмкiн. Иесiз мүлiк ретiнде есепте болған кезiнде мұндай учаске басқа тұлғаға уақытша жер пайдалануға берiлуi мүмкiн.