Жерге жеке меншік құқығын жүзеге асыру тәсілдері

Қазақстан Республикасы Президентінің Жер кодексіне сәйкес, жер-жылжымайтын мүлік болып табылатын-табиғи шаруашылық жүргізу объектісі. Сондықтан, 1995 жылы 25 жалтоқсанда қабылдаған “Жылжымайтын мүлік ипотекасы” туралы Елбасы Жарлығының негізгі ережелерінде жер қатынастары кеңінен қарастырылған болатын. Жер учаскесінің және жер пайдалану құқығының ипотекасы жер учаскесінің меншік иесі немесе жер пайдаланушы кепілмен қамтамасыз етілген міндеттемелерді орындамаған жағдайда, борышкердің келпілге берілген жер учаскесінің құнынан немесе жер пайдалану құқығынан заң актілерімен белгіленген басқа борышкерден артықшылық ретімен ипотека шартына негізделген қайтарым алу құқығы. Бұл шарт бойынша, кепілген жер учаскесі келіп берушінің немесе үшінші тараптың пайдалануына қалады. Жер учаскесінің немесе жер пайдалану құқығының бағалау құнының актісін, сондай-ақ, жер учаскесінің жоспарын Қазақстан Республикасының жер қатынастары және жерге орналастыру жөніндегі мемлекеттік комитетінің аумақтық органдары, жер учаскесінде арналасқан жылжымайтын мүліктің бағалау құнының актісін–техникалық түгендеу, сәулет және қала құрылысы органдары, ал жер учаскесіне немесе жер пайдалану құқығына түскен қиындықтардың болуы туралы мәмілелерді–жылжымайтын мүлікке құқықты және олармен мәмілені тіркеу органдары белгіленген тәртіппен қарайды. Негізгі міндеттемелерге көзделіп отырған салаларды қамтамасыз ету үшін жер учаскесінің жер пайдалану құқығының құны жөнінде екі жақты келісімге қол жеткен жағдайда, келіп беруші мен келіп алушы арасында жеке пайдалану құқығының кепілі жөнінде ипотека шарты жасалып оған кепіл мен кепіл ұстаушы, сондай-ақ кепіл беруші борышкер қол қояды. Ипотека шарты Әділет Министрлігі орындаған мемлекеттік тіркеуде болады. Ипотека шартын нотариалдық куәландыру екі тараптың шешімі бойынша жүзеге асырылады. Ипотека құқығы жер учаскесінің орналасқан жері бойынша, жылжымайтын мүлікке құқықты және онымен жасалған мәмілені тіркейтін органдарда кепіл туралы шартты немесе ипотекалық куәлікті мемлекеттік тіркеуден өткізген сәттен бастап туындайды. Ипотекалық несиемен қамтамасыз ету жер учаскесінің немесе жер пайдалану құқығының кепілі туралы шартта тараптардың құқықтары мен міндеттері белгілінген.1 Атап айтқанда, кепіл беруші: кепіл туралы шартты мемлекеттік тіркеуден өз есебінен қамтамасыз етуге; келіп алушының келісімінсіз келіп затын өзге тәсілдермен сатпауға, иеленбеуге; келіп затын кейінгі кепілдермен қиындатпауға; кепіл затын сақтауға және қажетті шараларды қабылдауға; кепіл затын қалпына келтіруге немесе оны кепіл ұстаушының келісімімен құнына тең басқа затпен ауыстыруға; үшінші тұлғаның кепіл затына құқықтары туралы кепіл алушыға хабарлауға міндетті.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3 Жерге жеке меншік құқығын жүзеге асыру тәсілдері

 

3.1 Жерге жеке меншік  иелерінің құқықтары мен міндеттері

 

Жер учаскелерінің меншік иелері мен жерді пайдаланушылардың құқықтары мынандай:

- жер учаскесін пайдалана  отырып, жерде дербес шаруашылық жүргізе алады;

- ауыл шаруашылығындағы өнімдерді жер учаскесін пайдалану нәтижесінде алынған және өзге де өнімді оны сатудан алынған табысты меншіктенуге, пайдалануға құқылы;

- өз шаруашылығының  мұқтажы үшін жер учаскесіндегі  пайдалы тыңайтқышты, қазбаларды, жер  үсті және асты суын белгіленген тәртіппен пайдалануға, тұтынуға құқылы;

- жер учаскесі мемлекет  мұқтажына алынғанда, сатылуына шығындарды толық көлемде өтелуіне құқылы;

- меншік құқығымен жер  учаскесінің нысанасына қайшы келмейтін құрлыстар мен ғимараттарды салуда барлық ережені сақтауға құқылы;

- белгіленген құрылыс, экологиялық, санитарлық-гигиеналық, өртке қарсы басқа да арнаулы талаптарға сәйкес суландыру, құрғату және өзге де мелиоративтік жүмыстар жүргізуге, тоғандар мен басқа да су айдындарын салуға құқығы бар және де шектелүі мүмкін.

Жерді уақытша пайдаланушылар үшін жер учаскесін беру актісімен немесе жалға беру шартымен (жерді уақытша тегін пайдалану) шектелуі мүмкін.

Сонымен қатар жер учаскелерінің меншік иелері мен жер пайдаланушылардың келесі міндеттері бар:

- уақытша жер пайдаланғанда - жерді учаскесін беру актісіне немесе жалдау шартына /жерді уақытша тегін пайдалану шартына/ сәйкес пайдалануға міндетті;

- өндірістің табиғат қорғау технологиясын қолдануға, өзінің шаруашылық қызметінің нәтижесінде айналадағы табиғи ортаға зиян келтіруге және экологиялық ахуалдың нашарлауына жол бермеуге;

- топырақтың құнарлылығын  арттыруы, жерді қорғау жөніндегі шараларды жүзеге асыру;

- жер салығын /жалдау ақысын/ және заңдармен және шартпен көзделген басқа да төлемдерді уақытылы төлеуге;

- орман, су және басқа  да табиғи ресурстарды пайдалану тәртібін сақтауға, тарих, сәулет ескерткіштерін және жер учаскесінде орналасқан мемлекет қорғауындағы басқа да объектілерді қорғауды қамтамасыз етуге;

- жер учаскесінде құрылыс  салуды жүзеге асырғанда қолданылып жүрген сәулет-жоспарлау, құрылыс, экологиялық, санитарлық-гигиеналық және өзге де арнаулы талаптарды /нормаларды, ережелерді, нормативтерді/ басшылыққа алуға;

- жердің жай-күйі мен оларды пайдалану туралы жер заңдарымен белгіленген мағлұматтарды мемлекеттік органдарға уақытылы табыс етеп отыруға;

- басқа меншік иелері мен жер пайдаланушылардың құқықтарын бұзбауға;

- топырақтың құнарлы  қабатын сыдырып алу, оның біржола жоғалуын болғызбау үшін қажет болған жағдайларды қоспағанда, басқа адамдарға сату немесе беру мақсатында оны сыдырып алуға жол бермеуге;

- заңдарда көзделген  тәртіппен сервитуттардың берілуін қамтамасыз етуге міндетті.

Жер пайдаланушылардың заңдарда және жер учаскесін 
пайдалану құқығына берілген құжаттарда, уақытша жер 
пайдалану туралы шарттарды қоса алғанда, көзделген басқа да 
міндеттері болуы мүмкін.

Жер учаскелерінің меншік иелері мен учаске жерін 
пайдаланушылар жер учаскесіне жүктелген /оны арналуына орай пайдалану, сервитуттар беру, салықтар мен өзге де міндетті төлемдерді төлеу жөне басқалар/ барлық міндеттерді мойнына алады.

Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2003 жылғы 13 қарашадағы № 1140 қаулысымен бекiтiлген Жер учаскесiн немесе жер учаскесiн жалдау құқығын сату жөніндегі сауда-саттықты (конкурстарды, аукциондарды) ұйымдастыру және өткiзу ережесiне сай, әрбiр жер учаскесi немесе жер учаскесiн жалдау құқығы бойынша аукцион аукционшының оның атауын, қысқаша сипаттамасын, сауданың өткiзiлу әдiсiн, бастапқы баға мен бағалардың өзгеру қадамын хабарлауынан басталады [48,49].

Қолайлы болуы үшiн аукционшы объект бағасын осы қадамның жартысынан аспайтын өлшемге дейiн дөңгелектей алады. Аукционшы объект бойынша сауда-саттыққа қатысушы аукциондық нөмiрлердi хабарлайды, бағаны бекiтедi және оны өсiрудi ұсынады. Объект бойынша сауда-саттық ұсынылған ең жоғары бағаға дейiн жүредi. Аукционшы объект үшiн неғұрлым жоғары баға ұсынған қатысушыны хабарлайды. Аукционшы объектiнiң соңғы бағасын үш рет қайталайды және басқа көтерiлген нөмiрлер болмаған кезде балға соғу арқылы аталған объектiнiң сатылғаны туралы хабарлайды. Объект бойынша сауда-саттық, егер объект бойынша сауда-саттыққа қатысушылар саны екiден кем болмаған жағдайда ғана өттi деп саналады.

Сауда-саттықта жеңiп шыққан тұлға анықталғаннан кейiн сатушы сауда-саттық өткiзу рәсiмдерi мен сауда-саттықта жеңiп шыққан тұлғамен сатып алу-сату шартын жасасу жөнiндегi, сондай-ақ оның ережелерiн орындау жөнiндегi тиiстi мiндеттердi орындамаған жағдайда сатушы сауда-саттықта осы объект үшiн өлшемiне қарай екiншi баға берген қатысушыға (екiншi сатып алушы) объектiнi сатып алу құқығын бередi.

 Конкурсты дайындау және өткiзу үшiн жергiлiктi атқарушы орган конкурстық комиссия құрады, оның құрамына жергілiктi атқарушы органның, жер ресурстарын басқару жөнiндегi, сәулет, қала құрылысы және құрылыс iстерi жөнiндегi аумақтық органдардың, басқа да мүдделi ведомстволардың өкiлдерi кiредi. Комиссия жер учаскесiнiң немесе жер учаскесiн жалдау құқығының бастапқы бағасын, төлеу тәртiбiн, нысанын және мерзiмiн, конкурс қорытындыларын шығару күнiн белгiлейдi, конкурс өткiзедi және жеңiмпазды жариялайды.

Конкурсқа қатысуға ниет бiлдiргендер белгiленген тәртiппен ресiмделген өз өкілдерi арқылы әрекет етуi мүмкiн. Конкурсқа қатысушыларды тiркеу ақпараттық хабарлама жарияланған күннен бастап жүргiзiледi және конкурс өткiзуден үш күн бұрын аяқталады.

Конкурсқа қатысушының конкурсқа қатысу туралы өзiнiң өтiнiшiн конкурс өткiзудiң белгiленген мерзiмiне дейiн үш күн бұрын, бұл туралы конкурсты ұйымдастырушыға жазбаша хабарлай отырып, қайтарып алуға құқығы бар. Конкурстың жеңiмпазын дауыс беру нәтижесiнде көпшiлiк дауыспен комиссия мүшелерi анықтайды. Дауыстар тең болған кезде комиссия төрағасының даусы шешушi болып табылады.

Егер екi немесе одан көп қатысушылардың бағасы бойынша ұсыныстар бiрдей және ең жоғары болған жағдайда жеңiмпаз жер учаскесiн пайдалану жөнiндегi ұсынылған ең қолайлы жағдай бойынша анықталады.

Комиссия отырысының нәтижелерi бойынша мынадай ақпаратты қамтитын хаттама жасалады: 1) отырысқа қатысқан комиссия мүшелерiнiң тiзiмi; 2) конкурсқа қатысушылар мен олардың ұсыныстары туралы мәлiметтер; 3) конкурс жеңiмпазы; 4) жер учаскесiн сатып алу бағасы, төлем нысаны, жеңiмпазды анықтауға негiз болған қосымша жағдайлар [50].

Конкурс жеңiмпазының сатып алу-сату шартын жасасу үшiн екi күн iшiнде келмеуi, сондай-ақ жеңiмпаздың кiнәсiнен жасасудың кiдiртiлуi жер учаскесiне құқықтар алудан бас тарту деп қаралуы мүмкiн. Бұл жағдайда жеңiмпаз жер учаскесiн пайдаланудың ең қолайлы жағдайларын ұсынған қалған конкурсқа қатысушылардың iшiнен және ұсынылған баға бойынша айқындалады не бұл учаске келесi конкурсқа шығарылады.

Жер учаскелерiн алуға құқығы бар азаматтардың және мемлекеттiк емес заңды тұлғалардың меншiгiне мемлекеттiк меншiктегi жер учаскелерiн жеке меншiкке беру өтеулi негiзде жүзеге асырылады.

Жер учаскелерiн азаматтардың және мемлекеттiк емес заңды тұлғалардың меншiгiне беру Жер кодексте және Қазақстан Республикасының өзге де заң актiлерiнде көзделген жағдайларда тегiн жүзеге асырылуы мүмкiн.

Жеке немесе мемлекеттiк емес заңды тұлға бұрын өзiне жер пайдалануға берiлген жер учаскесiн жеке меншiкке сатып алуға ниет бiлдiрген жағдайда, осы тұлға өтiнiш бередi. Өтiнiшке:

- жер учаскесiне құқықты куәландыратын  құжат немесе құжаттың нотариат  куәландырған көшiрмесi;

- салық төлеушi куәлiгiнiң көшiрмесi;

- бюджеттiң алдында берешегi бар  немесе жоқ екендiгi (жер салығы және (немесе) жер учаскелерiн пайдалану төлемақысы) туралы салық органының анықтамасы;

- жер учаскесiмен мәмiле жасасуға кедергi келтiретiн ауыртпалықтардың жоқ екендiгi туралы жылжымайтын мүлiк орталығынан анықтама;

- заңды тұлғаны мемлекеттiк тiркеу туралы куәлiктiң көшiрмесi қоса берiледi.

Жер учаскесiн меншiкке беру туралы шешiм жер пайдаланушы жергiлiктi атқарушы органға жазбаша нысанда өтiнiш берген күннен бастап бiр ай мерзiмде қабылдануға тиiс.

Жер учаскесiн алған сатып алушы шартта белгiленген мерзiмде төлемақы жасау жөнiндегi мiндеттемелердi орындамаған жағдайда, сатушы берiлген жер учаскесiнiң төлемақысын немесе сол жер учаскесiн қайтарып берудi талап етуге құқылы. Сатып алушы берiлген жер учаскесiне төлемақы жасау жөнiндегi мiндеттемелердi шартта белгiленген мерзiмде орындамаған жағдайда әрi шартта өзгеше көзделмесе, учаскеге төлемақы жасалуға тиiстi күннен бастап сатып алушы төлемақыны жасаған күнге дейiнгi мерзiмi өткен сомаға тұрақсыздық айыбы төленуге тиiс. Тұрақсыздық айыбының мөлшерi Қазақстан Республикасы Ұлттық Банкiнiң қайта қаржыландыру ресми ставкасы негiзге алына отырып есептеледi.

Жер учаскесiн сатып алу-сату шарты және жер учаскесiнiң сатып алу бағасын төлеу туралы құжат жер учаскесіне құқықты куәландыратын құжат беру үшiн негiз болып табылады. Жер учаскесiн төлеу мерзiмiн ұзартып сатқан кезде, сатып алушыға сатып алу-сату шарты негiзiнде берiлетiн жер учаскесiне құқықты куәландыратын құжатқа, учаскенi кепiлге берудi қоспағанда, мәмiле жасасуға тыйым салынатыны туралы тиiстi жазба жасалады.

Мемлекеттiк меншiктегi және жер пайдалануға берiлмеген жер учаскелерi немесе жер учаскесiн жалдау құқығы сауда-саттықта (конкурстарда, аукциондарда) сату объектiсi болуы мүмкiн. Сауда-саттықта (конкурстарда, аукциондарда) сатуға ұсынылатын жер учаскелерiнiң немесе жер учаскелерiн жалдау құқықтарының тiзбесiн жергiлiктi атқарушы орган белгiлейдi және жергiлiктi өкiлдi органның тиiстi шешiмiмен бекiтiледi.

Сатуға арналған жер учаскесi:

- белгiлi бiр жерде жер учаскесiнiң  шекарасы айқындалғаннан және белгiленгеннен;

- жер учаскесiнiң нысаналы мақсаты  және оның кадастрлық (бағалау) құны  анықталғаннан;

- құрылыс объектiлерiн инженерлiк-техникалық  қамтамасыз ету желiлерiне қосудың  техникалық шарттары анықталғаннан;

- сауда-саттық (конкурстар, аукциондар)өткiзу қабылданғаннан;

- сауда-саттық (конкурстар, аукциондар)өткiзу  туралы шешiм туралы хабарлама  жарияланғаннан кейiн сауда-саттыққа  шығарылады.

Жер учаскесiн немесе жер учаскесiн жалдау құқығын сатушы ретiнде жергiлiктi атқарушы орган өкiлдiк етедi. Сауда-саттық (конкурстар, аукциондар) ұйымдастырушы ретiнде меншiк иесi немесе онымен жасалған шарт негiзiнде әрекет етушi мамандандырылған ұйым өкiлдiк етедi.