Анализ финансирования реализации проектов недвижимости

Кадровый аспект заключается в  том, что девелопер должен привлечь для участия в проекте еще  ряд лиц: подрядчиков-строителей, архитекторов, инженеров и прочих специалистов не только в сфере строительства, но и в сфере финансов, маркетинга и т.д. Однако речь идет не просто о  приглашении сторонних специалистов, а о создании полноценной и  работоспособной команды, от которой  во многом будет зависеть эффективность  работы, а значит, и конечный результат  всего процесса девелопмента³.

Естественно, что высокая прибыльность операций speculative development объясняется  высокими рисками неудачи проекта, которые несет на себе девелопер. В связи с этим большинство  специалистов сходится в том, что  девелопмент такого рода является наиболее сложной из всех возможных операцией  на рынке недвижимости хотя бы потому, что в одном проекте совмещены  и риэлтерские, и строительные, и  архитектурные, и очень сложные  финансовые операции. Некоторые эксперты даже считают такой девелопмент  искусством, основывающимся на исключительных личных качествах, опыте и удачливости  девелопера.

Понятие «проект» объединяет разнообразные  виды деятельности, характеризуемые  рядом признаков, наиболее общими из которых являются следующие:

• направленность на достижение конкретных целей, определенных результатов;
• координированное выполнение многочисленных, взаимосвязанных действий;
• ограниченная протяженность во времени, с определенным началом и концом.

Проект – совокупность взаимосвязанных, скоординированных действий, направленных на достижение определенного, в известной  мере уникального результата и происходящих в течение ограниченного времени.

В самом общем виде проект (англ. project) – это «что-либо, что задумывается или планируется, например, большое  предприятие».

С точки зрения системного подхода, проект может рассматриваться как  процесс перехода из исходного состояния  в конечное – результат при  участии ряда ограничений и механизмов.

Проект – некоторая задача с определенными исходными данными и требуемыми результатами (целями), обуславливающими способ ее решения. Проект включает в себя, замысел (проблему), средства его реализации (решения проблемы) и получаемые в процессе реализации результаты.

Инвестиционный проект понимается как инвестиционная акция, предусматривающая вложение определенного количества ресурсов, в том числе интеллектуальных, финансовых, материальных, человеческих, для получения запланированного результата и достижения определенных целей в обусловленные сроки. Финансовым результатом инвестиционного проекта чаще всего является прибыль (доход), материально-вещественным результатом – новые или реконструированные основные фонды (объекты) или приобретение и использование финансовых инструментов или нематериальных активов с последующим получением дохода.

В том случае, когда в качестве результатов реализации проекта  выступают некоторые физические объекты,   определение проекта может быть конкретизировано. Проект – целенаправленное, заранее проработанное и запланированное создание или модернизация физических объектов, технологических процессов, технической и организационной документации для них, материальных, финансовых, трудовых и иных ресурсов, а также управленческих решений и мероприятий по их выполнению⁴.

Управление проектами – методология организации, планирования, руководства, координации трудовых, финансовых и материально-технических ресурсов на протяжении проектного цикла, направленная на эффективное достижение его целей путем применения современных методов, техники и технологии управления для достижения определенных в проекте результатов по составу и объему работ, стоимости, времени, качеству и удовлетворению участников проекта.

Методы управления проектами позволяют: определить цели проекта и провести его обоснование; выявить структуру  проекта (подцели, основные этапы работы, которые предстоит выполнить). Определить необходимые объемы и источники финансирования; подобрать исполнителей – в частности, через процедуры торгов и конкурсов; подготовить и заключить контракты; определить сроки выполнения проекта, составить график его реализации, рассчитать необходимые ресурсы; рассчитать смету и бюджет проекта; планировать и учитывать риски; обеспечить контроль над ходом выполнения проекта и многое другое.

Различают следующие варианты схем управления проектом:

«Основная» система». Руководитель (менеджер) проекта – представитель («агент») заказчика, финансовой ответственности за принимаемые решения не несет. Им может быть любое юридическое или физическое лицо – участник проекта, имеющее лицензию на профессиональное управление. В этом случае менеджер проекта обеспечивает координацию и управление ходом разработки и реализации проекта, в контрактных отношениях с другими участниками проекта (кроме заказчика) не состоит. Преимущество системы – объективность проект-менеджера, недостаток – ответственность за результаты проекта целиком возлагается на заказчика.

Система «расширенного управления». Руководитель (менеджер) проекта – принимает ответственность за проект в рамках фиксированной (сметной) цены. Менеджер обеспечивает управление и координацию процессов проекта по соглашениям между ним, заказчиком и участниками проекта. Как и в «основной» системе, им может быть любое юридическое или физическое лицо – участник проекта, имеющее лицензию на профессиональное управление и способное отвечать по своим обязательствам перед заказчиком. Проект-менеджер управляет проектом, координирует поставки и работы по инжинирингу. В этом случае ответственность возлагается на менеджера проекта в пределах контрактных условий.

Система «под ключ». Руководитель (менеджер) проекта – проектно-строительная фирма, с которой заказчик заключает контракт «под ключ» с объявленной стоимостью проекта.

2.  Особенности управления проектами развития недвижимости

Проекты в недвижимости называют инвестиционно - строительными проектами (ИСП.), так как это особые инвестиционные проекты, целью которых является создание объектов недвижимости, удовлетворяющих определенным потребностям. Например, В. А. Заренков дает следующее определение ИСП — это проект, предусматривающий реализацию полного цикла вложений и инвестиций в строительство объекта (от начального вложения капиталов до достижения целей инвестиций и завершения предусмотренных проектом работ). Понятие, связанное с такими проектами и часто используемое сегодня — понятие девелопмента. В переводе с английского девелопмент (development) означает «развитие», что отражает основную идею данного термина.

В монографии С. Н. Максимова говорится о том, что девелопмент — это такие качественные преобразования в объекте недвижимости, которые обеспечивают преобразование его в другой, новый объект, обладающий большей стоимостью, чем стоимость исходного объекта. Вместе с тем, есть и другой аспект понятия развития недвижимости. В рыночных условиях девелопмент — это также и особый вид предпринимательской деятельности, особое проявление деловой активности на рынке. В данном случае, здесь проявляется тесная взаимосвязь с понятием «девелопера»⁵.

По мнению специалистов Urban Land Institute девелопмент — разносторонний, глубоко специализированный бизнес, охватывающий различные виды деятельности — от реконструкции и сдачи в аренду существующих зданий до покупки необработанной земли и продажи улучшенных земельных участков. Девелопер координирует эту деятельность, преобразуя представленные на бумаге идеи в реальную недвижимость.

Обобщая можно сказать, что  понятие «девелопмент» имеет  два взаимосвязанных значения:

1. это качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости;
2. это профессиональная деятельность по организации процессов девелопмента.

Проекты в области недвижимости довольно сложны для реализации. Это объясняется их особенностями, вытекающими из характеристик недвижимости как таковой. Недвижимость — сложный актив, обладающий такими свойствами, как уникальность, стационарность, низкая ликвидность и т. п.

Основные особенности проектов в недвижимости их влияние на управление процессами приведены в таблице 1.

Таблица 1

Особенности инвестиционных проектов в сфере недвижимости

В проекты развития недвижимости,  как в довольно сложные, вовлечено большое количество участников. Ключевой фигурой среди них является девелопер. На сегодняшний день на российском рынке до сих пор нет четкого определения этого понятия. В монографии С. Н. Максимова приводится следующее определение: девелопер — это предприниматель, инициирующий и организующий реализацию наилучшего из возможных вариантов развития недвижимости, включая организацию финансирования проекта.

Девелопер играет ведущую  роль в процессе реализации проекта и выполняет следующие функции:

• поиск и выбор экономически эффективного проекта;
• обеспечение правовых возможностей для его реализации;
• получение разрешений и согласований проекта от органов государственной власти;
• разработка механизмов финансирования проекта и возврата привлекаемых ресурсов, поиск и привлечение инвесторов;
• поиск и отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль над их работой;
• реализация созданного объекта недвижимости или передача его в эксплуатацию;
• возврат средств инвесторов в соответствии с заключенными соглашениями.

Таким образом, учитывая основные особенности проектов развития недвижимости и функции девелопера, по ходу реализации проекта к нему применяются следующие требования:

• тщательная проверка и перепроверка информации, используемой в рамках проекта;
• оперативное реагирование на события;
• особые личные качества (наличие «здравого смысла», уверенность в себе, устойчивость к стрессам и т. п.);
• наличие знаний во многих областях;
• творческий потенциал.

Приведенные особенности  характерны в той или иной мере для всех проектов в недвижимости. Если говорить о коммерческой недвижимости, то такие проекты имеют еще и отдельную специфику, влияющую на управление ими. Прежде всего, это связано с тем, что основной функционал такой недвижимости — приносить доход ее владельцу, соответственно, это же является и основной целью реализации таких проектов. Таким образом, для коммерческой недвижимости важным фактором является роль земельного участка, к выбору которого необходимо подходить особенно тщательно⁶.

Каждый тип недвижимости — торговая, офисная, складская или  гостиничная — определяет свои требования к земельным участкам:

• местоположение относительно основных магистралей и центра города;
• транспортная доступность;
• минимальный размер участка;
• конкурентное окружение;
• уровень жизни населения в зоне влияния и т. п.

Другой не менее важной особенностью таких проектов является необходимость подробной разработки концепции будущих объектов недвижимости. Под концепцией в данном случае понимается набор основных характеристик объекта: позиционирование на рынке, класс, планируемый набор арендаторов, архитектурно-планировочные решения, прогноз денежных потоков. Как правило, концепция разрабатывается на начальной стадии проекта на основании подробных маркетинговых исследований рынка, что позволяет реализовать проект в дальнейшем наиболее эффективно. Часто на этом этапе привлекаются компании-консультанты, имеющие большой опыт реализации подобных проектов. Вообще, передача работ по проекту на аутсорсинг популярна именно в рамках коммерческих проектов, как наиболее разнообразных и имеющих наименее продолжительную историю на современном российском рынке. Концепция лежит в основе дальнейших работ по проекту и может корректироваться с учетом изменений рынка (реконцепция). Основным в этой работе является постоянное ориентирование на потенциальных потребителей объекта — будь то арендаторы комплекса, туристы или обычные люди, т. к. именно потребители определяют степень успешности или не успешности коммерческих проектов.