Анализ финансирования реализации проектов недвижимости

1. Эффективная организация процесса согласования проекта с государственными органами, что предполагает профессиональное представление проекта согласующим органам, отстаивание параметров проекта, что дает возможность сократить сроки реализации проекта и, одновременно, повысить его коммерческую привлекательность, например, через увеличение высотности, площадей строящегося здания, снижение административной нагрузки на проект.

Необходимо отметить, что получение  разрешений на строительство относится  к числу наиболее сложных проблем  при реализации проектов развития недвижимости. В настоящее время для получения  разрешения на строительство необходимо прохождение 51 процедуры, а совокупные сроки их прохождения до получения  такого разрешения составляют в России в среднем 423 дня.

2. Эффективная организация работы с подрядчиками, включающее в себя привлечение надежных подрядчиков с минимизацией цен и сроков реализации проектов с помощью подрядных торгов, осуществление эффективного контроля заказчика с привлечением инжиниринговых фирм, использование финансовых рычагов для стимулирования подрядчиков, что позволяет сократить сроки строительства, повысить качество выполнения работ, снизить издержки и за счет этого увеличить добавленную стоимость по проекту.

Одним из важных инструментов повышения  эффективности управления строительной частью (внедрением) проектов девелопмента является привлечение профессиональных управляющих проектами, обладающих знаниями строительных технологий и  берущими на себя функции технических  менеджеров проекта, включая привлечение  подрядчиков, организацию контроля за их работой, приемку работ и т.д.

3. Эффективная организация финансирования проекта — формирование оптимального по стоимости и надежности динамически развивающегося портфеля финансирования проекта, предполагающее сочетание различных источников финансирования и изменение соотношения между ними по мере реализации проекта. Портфель финансирования должен обеспечивать: во-первых, ликвидность проекта, т.е. способность девелопера на всех стадиях проекта отвечать по своим обязательствам (например, перед подрядчиками) и, во-вторых, максимизацию дохода на собственный капитал. Такое использование внешнего финансирование в таких масштабах и на таких условиях, которые позволяют максимально повысить эффективность собственного капитала за счет положительного финансового левереджа¹⁸.

В качестве источников финансовых средств  при реализации проектов развития недвижимости используются такие как собственный  капитал девелопера, средства прямых инвесторов, заемные средства (в  том числе банковские кредиты, средства финансовых институтов, таких как  паевые инвестиционные фонды (ПИФы), привлеченные средства (в том числе, привлекаемые по т.н. договорам долевого участия), увеличение акционерного капитала (в  том числе за счет IPO). Каждый из этих источников имеет свои преимущества и недостатки, свою сферу применения и наиболее целесообразный период применения по мере реализации проекта. Так, собственные  средства девелопера, как правило, составляющие меньшую долю в общем объеме финансирования проекта целесообразно использовать на ранних стадиях его жизненного цикла: пред проектной и проектной. Основным источником финансирования проекта на стадии строительства являются заемные средства и средства прямых инвесторов с увеличением доли последней по мере завершения проекта. Девелопер должен уметь комбинировать эти источники по мере реализации проекта, не допуская чрезмерной зависимости проекта от финансирования из одного источника и минимизируя плату за привлекаемые финансовые ресурсы.

4. Эффективная организация продаж (сдачи в аренду) создаваемого объекта с привлечение специализированных брокерских фирм, увеличение пропускной способности отделов продаж за счет применения различных способов организации продаж: через интернет, используя социальные сети, выездные продажи и иные формы продвижения созданного товара. 
   Важное значение для эффективной организации реализации проекта в целом, в том числе, и для минимизации использования<span class="Normal_0020_0028Web_0029__Char" style=" font-size: 14pt