Анализ финансирования реализации проектов недвижимости

Под проектным финансированием понимается финансирование инвестиционных проектов, характеризующееся особым способом обеспечения возвратности вложений, в основе которого лежат инвестиционные качества недвижимости, те доходы, которые получит создаваемое или реструктурируемое предприятие в будущем от использования объекта недвижимости. Специфический механизм проектного финансирования включает анализ технических и экономических характеристик объекта недвижимости и оценку связанных с ним рисков, а базой возврата вложенных средств являются доходы от эксплуатации объекта недвижимости, остающиеся после покрытия всех издержек.

2.  Способы финансирования инвестиций в недвижимость

Анализ  международного опыта инвестирования проектов по развитию недвижимости показывает, что оно осуществляется на основе одного из трех вариантов:

• за счет краткосрочного финансирования (как правило, коммерческим банком);
• долгосрочного финансирования (как правило, прямыми инвесторами — пенсионным фондом, страховой компанией или кредитным — ипотечным банком);
• сочетания краткосрочного и долгосрочного финансирования.

Различия  долгосрочного и краткосрочного финансирования касаются следующих моментов:

1) обеспечения кредита;

2) технологии выдачи кредита  и механизмов его возврата;

3) рисков, связанных с кредитованием,  и механизмов управления ими.

Краткосрочные кредиты банка под  строительство принимают либо форму «корпоративного» кредитования, либо форму кредитования под проект. В первом случае банк интересует устойчивость компании, ее активы, прибыль и потоки денежных средств. В случае кредитования под проект последний и выступает в качестве обеспечения кредита, что, вообще говоря, не слишком надежно.

Долгосрочное  кредитование предоставляется в основном только под надежное обеспечение, как правило, недвижимость.

Механизмы кредитования строительства, возврата кредита и оплаты процентов по нему существенно отличаются от механизмов долгосрочного (ипотечного) кредитования. При долгосрочном кредитовании все средства предоставляются единовременно, в момент выдачи кредита, а погашение происходит, как правило, по частям в течение всего срока кредитования. В случае кредита под строительство верно обратное: предоставление кредитных ресурсов происходит по частям по мере проведения отдельных этапов работ, а погашение осуществляется единовременно всей суммой по завершении срока кредита¹¹.

Наиболее  распространенными способами предоставления средств под строительство являются:

• поэтапный метод (по мере завершения создания частей объекта кредитор выдает часть средств, приобретая право  удержания на созданную часть объекта);
• метод драфта (по нему кредитор осуществляет финансирование по мере получения подтверждения со стороны архитектора или другого лица, производящего контроль над строительством, о выполнении работ);
• система ваучеров (кредитор получает счета от субподрядчиков за фактически выполненные работы и предоставляет  необходимые средства).

При кредитовании строительства в странах  с развитой рыночной экономикой, как  правило, меньше, чем при долгосрочном кредитовании, уделяется внимание рискам, связанным с инфляцией из-за коротких сроков строительства и низкого уровня инфляции. В то же время практически всегда особое внимание уделяется таким факторам риска, как:

• возможность превышения себестоимости  строительства над рыночной стоимостью созданного объекта;
• задержки с вводом в строй создаваемого объекта;
• несоответствие созданного объекта  требованиям качества и современным требованиям, экологическим нормативам и т.д.

В связи с повышенным риском кредитования строительства ставки процента по кредитам под строительство существенно превышают ставки по долгосрочным кредитам. При этом вся плата за кредит состоит из расчета за предоставление кредита и погашение процентов по кредиту, который чаще всего выдается на условии«плавающей» ставки, изменяющейся вместе с базовой процентной ставкой кредитора и превышающей последнюю на оговоренное заранее число процентных пунктов.

При долгосрочном кредитовании, напротив, инфляционные риски имеют значение, и им уделяется существенное внимание.

Страны  с развитым рынком недвижимости имеют  богатый опыт привлечения финансов для развития объектов недвижимого  имущества из разных источников с  использованием самых разнообразных  механизмов. Основными критериями при  выборе варианта финансирования являются, максимизация прибыли, сокращение рисков, максимальное использование возможностей, предоставляемых налоговым законодательством той или иной страны. Однако не все зарубежные варианты финансирования могут быть использованы в российской практике. Причиной этому служат, прежде всего, высокий уровень инфляции; отсутствие собственных средств у банков; низкий уровень доходов населения, не позволяющий ему выступать в качестве платежеспособного заемщика. Основными формами привлечения финансовых ресурсов в развитие недвижимости при сложившейся экономической ситуации являются следующие:

• долевое участие в различных  вариантах;
• выпуск жилищных сертификатов или облигаций  жилищного займа;
• краткосрочное банковское кредитование;
• ипотечное кредитование.

Самым распространенным в настоящее время  подходом к решению проблемы привлечения средств населения в жилищную сферу является долевое строительство. Этот подход, как и другие, имеет переходный характер и является этапом на пути становления полномасштабной системы ипотечного жилищного кредитования, основанной исключительно на рыночных механизмах.

3.  Особенности финансирования на рынке недвижимости в России

Создание любого объекта  недвижимости представляет собой инвестиционный проект со свойственной ему системой финансового обеспечения. К формам финансирования недвижимости (сделок с недвижимостью) относятся: самофинансирование, финансирование с помощью заемного и привлеченного капитала¹².

Самофинансирование - это финансирование сделок с объектами недвижимости за счет собственного капитала предприятий, граждан, государства. Оно может осуществляться посредством использования различных форм выделения и накопления финансовых ресурсов.

1. Инвестиционные и иные фонды предприятий и органов власти.

Инвестиционные фонды  органов власти формируются, в основном, за счет средств, поступающих из бюджета (на инвестиционные цели); это может  быть часть амортизационных отчислений предприятий муниципальной и  государственной собственности (до 50%) и предприятий других форм собственности (до 30%); внебюджетные доходы и др. Формирование данного вида фондов регламентируется нормативно-правовыми актами органов  власти соответствующего уровня.

2. Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК).

Это добровольное объединение  граждан и (или) юридических лиц. Образуется для строительства жилых  домов и их последующей эксплуатации, а также для приобретения жилых  домов, подлежащих капитальному ремонту  и реконструкции. Члены кооператива  приобретают (строят) соответствующее  жилое помещение только в пользование, сохраняя право собственности лишь на пай. В Санкт-Петербурге насчитывается  более 1800 домов ЖСК.

3. Жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК).

Вид потребительского кооператива, сочетающий в себе качества финансового  и жилищно-строительного кооператива.  Целью деятельности жилищных накопительных кооперативов является удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов. ЖНК – это привлечение пайщиков, способных ежегодно вносить в кооператив свою долю, затем накапливать средства и поочередно покупать квартиры для каждого члена, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.

4. Стройсберкассы (ССК).

Это специализированный банк, находящийся под надзором Центробанка  с ограниченным перечнем банковских операций, направленных на привлечение  денежных средств физических лиц  с целью предоставления своим  вкладчикам кредитов для улучшения  жилищных условий.

Основной формой заемного финансирования является ипотечное кредитование (ипотека). Это долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под залог недвижимого имущества.

Предметом ипотеки может  быть следующее недвижимое имущество (п. 1 ст. 5 Закона об Ипотеке):

• земельные участки, находящие в частной собственности;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания

В настоящее время в  России сложилась обширная классификация  ипотечного кредитования: по объекту  недвижимости, по целям кредитования, по виду заемщиков, по типу кредитора  и т.д.

Рассмотрим формы ипотечного кредита по способу амортизации (погашения кредита).

1. Постоянный (аннуитетный)  ипотечный кредит.

Данная форма предполагает такую организацию выплат, при  которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило, ежемесячных, взносов в течение определенного  времени. Заемщик в конце (или начале) равных временных интервалов выплачивает равную сумму, часть которой идет на погашение основного кредита, а часть – на уплату начисленных за месяц процентов. При этом проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту¹³.

В начале, большую часть  суммы выплаты составляют проценты, однако постепенно их доля снижается, а сумма выплат по основному долгу  увеличивается. Общая величина выплат остается фиксированной.

Рассмотренный порядок погашения  кредита дает заемщику стабильность в определении размеров его выплат по кредиту, а также кредитополучатель  выплачивает процентов меньше, чем  при начислении их сразу на всю  сумму полученного кредита.

2. Ипотечные кредиты с переменными выплатами делятся на:

• кредиты с фиксированной выплатой основной суммы долга;

• кредиты с переменной процентной ставкой;
• кредиты с «шаровым» платежом;
• завершающие ипотечные кредиты;
• кредиты с участием;
• кредиты с обратным аннуитетом;
• кредиты нарастающими платежами;
• канадский ролловер

Существование большого количества ипотечных схем обусловлено поиском  наиболее гибких и привлекательных  условий для заемщиков и наименее рискованных условий для кредиторов.

В отличие от ипотечного кредита, главным положительным  моментом схемы привлеченного финансирования является то, что она устраняет необходимость в залоге. Самой распространенной формой данного финансирования является выпуск ценных бумаг в форме облигаций, т.е. ценных бумаг, содержащих обязательство эмитента (застройщика) выплатить ее владельцу номинальную стоимость по окончании установленного срока, а до истечения срока – периодически выплачивать определенную сумму процента.

Наиболее распространенным видом облигационных займов является схема облигационного жилищного займа. Особенность такого займа состоит в том, что застройщик продает не право собственности на часть единиц жилья, а ценные бумаги, обеспеченные правом собственности на возводимое жилье. Одна облигация обычно соответствует 1м²строящегося жилья. Эмитент может выпустить облигаций только в объеме, не превышающем общий метраж возводимого жилья. Накопив пакет облигаций, достаточный для приобретения квартиры, гражданин вправе обменять его на жилье соответствующей площади. Предельный срок обращения акций облигационного жилищного займа в России составляет 10 лет¹⁴.