Анализ финансирования реализации проектов недвижимости

Накопительные схемы через  привлечение средств посредством  жилищных займов имеет ряд преимуществ  по сравнению с ипотекой:

• отсутствует угроза выселения при потере платежеспособности;
• цены в 2-3 раза ниже цены м² жилья, приобретаемого через схемы ипотечного кредитования;
• не требует постоянных ежемесячных платежей;
• денежные средства на жилье можно приобретать постепенно, по мере появления финансовых возможностей.

Востребованным дополнением  к кредитным возможностям на рынке  недвижимости могут служить сделки, когда часть акций предприятия  покупается только на период инвестиционного  цикла и с абсолютным обязательством владельцев контрольного пакета или оператора проекта (управляющей компании) выкупить их по согласованной в бизнес-плане цене в определенный момент инвестиционного цикла.

На российском инвестиционном рынке появился такой продукт  как мезонинное финансирование (mezzanine financing). Мезонинное финансирование – способ финансирования проектов, при котором инвестор предоставляет средства в виде долгового финансирования с одновременным приобретением опциона на приобретение акций заемщика в будущем по определенной цене, возможно при наступлении определенных условий.

Это промежуточный вид  финансирования через залог ценных бумаг между стандартным кредитом с преимущественным погашением и  акционерным капиталом. Проценты по мезонинному кредиту существенно  выше обычных кредитов в силу более  высоких рисков кредитора. Мезонинный кредит предоставляется на срок не менее 3-5 лет с погашением тела кредита  в конце срока.

К данному инструменту  финансирования чаще всего прибегают  девелоперы, нуждающиеся в дополнительном финансировании строительства своего объекта. Мезонинные кредиты такого рода часто предоставляются под  обеспечение не самим строящимся объектом недвижимости, а акциями  холдинговой компании.

Обычно предлагают мезонинное финансирование крупные инвестиционные банки и инвесткомпании, рассчитывающие с помощью этого финансового  инструмента поднять доходность по своим активам. Поскольку этот инструмент является высокорисковым, то его доля среди прочих невелика. Небольшие банки, пенсионные фонды, страховые компании работают с этим инструментом очень редко именно по причине его рискованности  и невысокой ликвидности.

Недостатками данной модели финансирования являются: стопроцентное  несение всех рисков девелопера, неподвижная  структура капитала, более поздний  выход из проекта, рыночные риски.

К преимуществам мезонинного  финансирования относится простота и короткие сроки, необходимые для  получения такого кредита, в сравнении  с обычным банковским кредитом. Оформление мезонинного кредита не требует  от заёмщика оформления закладных и  выполнения различных других требований банка. Кредитные учреждения, предоставляющие  мезонинные кредиты, готовы предложить оптимальный для заёмщика кредитный  пакет в минимальные сроки. Также  к плюсам данного вида кредита  можно отнести сохранение контроля над проектом позволяет получить более высокую прибыль при  продаже объекта. Кроме того, девелопер  считает своей первоочередной выгодой  привлечение капитала, а приобретение солидного финансового и стратегического  партнёра положительно сказывается  на имидже как самого девелопера, так  и совместного проекта.

Основными отличиями этого  финансового инструмента от прочих можно назвать являются следующие:

• источники погашения. Погашение мезонинных займов, как правило, осуществляется с помощью средств, вырученных от реализации активов или акций компании, в отличие от заёмного финансирования, где погашение происходит за счёт денежных средств, получаемых от основной деятельности;
• источник заёмных средств. Мезонинное финансирование осуществляется только через инструменты, размещаемые напрямую по результатам переговоров между инвестором и заёмщиком. Обычно, заёмные средства привлекаются через открытый рынок;
• ликвидность. Инструменты мезонинного кредитования совершенно неликвидны, не могут быть проданы на финансовом рынке. Векселя, облигации, пулы стандартных кредитов и.т.д. – ликвидные инструменты и находятся в обращении;
• объёмы финансирования. Мезонинное финансирование предоставляется в небольших объёмах (10-20 %) от общего проектного финансирования, в то время как обычные кредиты могут покрывать до 80 процентов общего объёма проектного финансирования.

Другим перспективным  направлением инвестиционного обеспечения  рынка недвижимости является форвардное финансирование, или форвардная сделка. Это понятия, имеющие отношения к сделкам по приобретению объектов недвижимости, где существует временной разрыв между заключением сделки и передачей прав собственности на имущество. В контексте недвижимости – это приобретение здания в стадии строительства или даже

проектирования, когда сделка заключается задолго до окончания  строительства и получения прав собственности¹⁵.

Как правило, в форвардной сделке есть некий авансовый платеж, возможны промежуточные платежи (если покупатель финансирует строительство) и балансовый платеж в конце сделки, когда продавец получает права собственности  на объект после окончания строительства.

Основным условием применения схемы форвардного финансирования является продажа инициатором проекта 51-100% имущественных прав на проект в  обмен на обязательство реализации проекта. Инвестор в свою очередь  гарантирует инициатору выплату  девелоперской прибыли, определяемой разницей между рыночной стоимостью завершенного проекта и понесенными  в рамках проекта инвестиционных расходов.

Согласно правилам данного  механизма инвестирования между  собственником и инвестором заключается  соглашение, согласно которому завершенный  проект будет продан по заранее оговоренной  цене. Таким образом, получается, что  инвестор финансирует часть или  весь проект, предоставляя заём девелоперу под определенный процент.

Форвардное финансирование, как правило, структурируется через  совместное предприятие. Продавец предоставляет  земельный участок и отвечает за разрешительные процедуры, строительство  и сдачу в аренду. Инвестор финансирует  все остальные затраты по проекту. Обычно ставка капитализации, по которой  в итоге будет выкуплен законченный  проект, утверждается на стадии заключения договора о совместной деятельности. Преимуществом для продавца является минимальная сумма затрат по сделке (недостаток – более высокая, по сравнению с рыночной, ставка капитализации). Инвестор в данном случае выигрывает от высокой ставки капитализации, но несет часть рисков, связанных  с реализацией проекта (риск сдачи  в аренду, строительные риски). Данный тип сделок широко применяется в  складской недвижимости. Однако эта  схема наименее выгодна для девелопера, поскольку в этом случае все строительные риски девелопер берет на себя. Кроме того, привлечь форвардное финансирование возможно только под высокопрофессиональный проект. Существует также риск того, что объект не будет достроен в  срок, а в определенных случаях  вернуть внесенный аванс может  быть также весьма проблематично.

ГЛАВА 3 ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ФИНАНСИРОВАНИЯ ПРОЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

3.1 Способы эффективной реализации проектов недвижимости

Вопрос и состоит в том, чтобы выявить источники этого прироста и эффективно их использовать.

Перечислим основные способы достижения указанных целей. 
Основой для максимизации стоимости создаваемого объекта является его максимальное соответствие спросу на рынке, соответствие варианта застройки принципу наилучшего использования земли. Напомним, что суть данного принципа состоит в том, что наилучшим является такой вариант использования земли, при котором максимизируется ее стоимость.

Стоимость земли же, как известно, определяется генерируемой ею рентой. При заданной величине цены земли  следование принципу наилучшего использования  обеспечивает максимизацию добавленной  стоимости и дохода девелопера. Реализация принципа наилучшего использования  предполагает обеспечение оптимального сочетания земельного участка и  проекта: нахождение наилучшего проекта  для заданного участка земли  или участка земли для имеющегося проекта. Задача состоит в том, чтобы обеспечить тождество между параметрами проекта (тип застройки — жилая, коммерческая; масштаб проекта, класс проекта, архитектурно-планировочные решения и т.д.) — земельный участок — потребности рынка¹⁶.

При этом между земельными участком и создаваемым на нем зданием  должно достигаться как качественное, так и количественное соответствие: вновь создаваемая комбинация факторов производства (земли и вне земельных факторов) должна соответствовать характеристикам земельного участка как мобильной основе любого объекта недвижимости. Если это соответствие достигнуто, результат комбинации факторов производства становится больше, чем сумма этих факторов, обеспечивая прирост стоимости, увеличивающийся при наилучшем варианте использовании земли.

При формулировке принципа наилучшего и наиболее эффективного использования чаще всего пользуются следующей формулировкой: наилучшее использование — это такой «вариант использования (застройки) земельного участка, который является законодательно разрешённым, физически возможным, экономически целесообразным и приводит к максимальной стоимости земли». Однако эта формулировка еще мало что говорит о том, как же выявить такой вариант, какие критерии должны быть приняты во внимание при этом. Обращаясь в связи с этим к такой известной работе как «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» Дж. Фридмана и Н. Ордуэйя заметим, что ее авторы не ограничиваются этой общей формулировкой, а акцентируют внимание на то, что помимо указанных параметров вариант наилучшего использования должен быть «достаточно обоснован» и расшифровывают эту обоснованность через введение таких параметров как потенциал местоположения, рыночный спрос, правовую обоснованность, ресурсное качество участка, технологическую и финансовую обоснованность.

В основу выбора, как мы видим, положены «потенциал местоположения» и «рыночный  спрос», поскольку именно они являются факторами, определяющими необходимость того или иного варианта застройки потребителями, а стало быть, факторами, определяющими доходность объекта. Заметим при этом, что первичным является именно местоположение, поскольку именно оно, а не текущий спрос, стратегически определяет будущую доходность объекта и его конкурентные преимущества. Речь при этом идет об экономическом местоположении, под которым понимается район расположения земельного участка, характер его текущего и перспективного окружения, доступность для потенциальных приобретателей. Именно анализ экономического местоположения земельного участка и потенциала этого местоположения являются исходным пунктом при выборе варианта застройки, поскольку они в совокупности с рыночным спросом определяют доходность создаваемого объекта недвижимости. Среди других факторов, влияющих на доходность продукта девелопмента, следует отметить также ресурсный потенциал земельного участка («потенциал пятна», как иногда выражаются девелоперы), определяющий возможные объемы выхода готовой продукции (единиц жилья, площадей коммерческих помещений), которые могут быть созданы с учетом правовых ограничений на данном земельном участке. Существенное значение имеет также такой фактор, как «конкурентный дифференциал», под которым понимается определенное преимущество данного земельного участка перед другими при том, или ином варианте застройки. В качестве такового может быть расположение торгового объекта на пересечении ведущих магистралей в городе, расширенные возможности для парковки и т.д¹⁷.

Задача девелопера состоит в  том, чтобы наиболее точно и полно  определить наилучший вариант использования  земли и на этой основе — параметры  проекта: масштабы, тип застройки, класс  создаваемого проекта. Именно здесь  вполне уместно применить понятие  синергетического эффекта, который  достигается благодаря оптимальному по объему (масштабы инвестиций) инвестиций и по их форме (вариант застройки) соединению вне земельных факторов с землей, и находит свое выражение в максимизации стоимости земли, определяемой через капитализацию приносимой ею ренты или максимизации текущей стоимости создаваемого объекта. 
Другим направлением деятельности девелопера, обеспечивающим максимизацию стоимости создаваемого объекта, является достижение его качества, соответствующего классу объекта и представлениям его потенциального пользователя. Качество при этом выступает как комплексная характеристика, включающая в себя качество архитектурно-планировочных решений, материалов, технологий, выполнения работ, которые в совокупности и обеспечивают соответствие объекта требованиям пользователя. Нацеленность на достижение необходимого качества должно найти отражение в задание на проектирование, в выборе и условиях привлечения подрядчиков и обеспечиваться в течение всего срока реализации проекта через систему контроля и финансирования проекта.

Выбор варианта застройки, соответствующего критерию наилучшего использования, и  обеспечение необходимого качества создаваемого объекта позволяют  максимизировать стоимость девелопмента, т.е. объекта недвижимости, возникающего в результате реализации проекта. Однако сама по себе максимизация стоимости  создаваемого еще не обеспечивает достижение цели девелопера — получения максимального  дохода, который является частью вновь  созданной стоимости — разницы между стоимостью (фактически, ценой) созданного объекта и издержками по его созданию. 
Следовательно, вторая группа задач, решаемых девелопером в ходе реализации проекта — минимизация издержек по проекту, включая и издержек, связанных с использованием заемного капитала (платы за капитал).

Для раскрытия путей снижения издержек полезным представляется представление  проекта как разворачивающегося во времени процесса использования  ограниченных материальных, трудовых, финансовых и информационных ресурсов. Поэтому задача состоит в том, чтобы, во-первых, сократить сроки  реализации проекта, а, во-вторых, используемые ресурсы, которые должны быть оценены  и с точки зрения возможной  упущенной выгоды от их альтернативного  использования.

Решение указанных задач может  быть обеспечено девелопером путем  проведения ряда мероприятий, среди  которых ключевое значение, на наш взгляд, имеют следующие: