Анализ финансирования реализации проектов недвижимости

Еще одна особенность проектов в сфере коммерческой недвижимости — привлечение управляющей компании до ввода объекта в эксплуатацию. Как уже было отмечено, объекты коммерческой недвижимости (ОКН) ориентированы на то, чтобы приносить доход. Обычно это доход от аренды, предполагающий эксплуатацию комплексов в течение длительного периода. Задача управляющей компании — эффективная эксплуатация и увеличение дохода, для упрощения которой необходимо еще на начальном этапе учесть особенности планируемого объекта недвижимости — при разработке архитектурно-планировочных решений, проектировании инженерных систем и т. п.

Планируемая длительная эксплуатация ОКН с целью получения дохода влияет и на производимые расчеты денежных потоков и основных показателей эффективности по проекту. Безусловно, любой проект предполагает подробный финансовый расчет, однако если речь идет о коммерческой недвижимости, этот расчет приобретает следующие особенности:

• прогноз планируемых денежных потоков на 5–10 лет, как правило, по месяцам;
• адекватное обоснование ставки дисконтирования;
• капитализация дохода в конце последнего рассматриваемого периода;
• подробный расчет доходов по всем категориям арендаторов;
• учет всех операционных расходов;
• сложные кредитные схемы;
• рассмотрение различных возможностей выхода из проекта.

Как уже было отмечено, традиционно  ОКН сдаются в аренду, при этом арендаторы привлекаются в проект на ранних стадиях. Это объясняется несколькими причинами. Во-первых, еще на стадии написания концепции необходимо провести предварительные переговоры с наиболее крупными планируемыми арендаторами, чтобы понять, насколько разрабатываемые характеристики актуальны рыночным тенденциям. Во-вторых, некоторые объекты изначально планируются под определенных арендаторов, технические требования которых необходимо учесть при строительстве. Еще одна причина состоит в том, что, как правило, помещения в объектах сдаются без отделки, и многие арендаторы должны ее начинать до ввода в эксплуатацию. Например, якорным арендаторам торговых центров требуется на отделку около 6 месяцев.

Таким образом, перечисленные  особенности управления проектами  развития коммерческой недвижимости говорят о необходимости тщательного анализа всех характеристик будущих объектов еще на начальной стадии. Кроме того, ориентирование на долгосрочную эффективную эксплуатацию закладывает в проект необходимость постоянного отслеживания соответствия работ по проекту выбранной концепции и актуальной рыночной конъюнктуре.

1.3 Девелопмент как способ реализации проектов развития недвижимости

Проблемы девелопмента недвижимости, его истолкования, значимости и содержания все чаще становятся предметом внимания российских специалистов — экономистов и юристов. При этом от постановочных работ, посвященных описанию этого явления и его основного содержания дело постепенно переходит к его все более глубокому анализу. Выделению характерных черт «девелоперского» подхода к реализации инвестиционно-строительных проектов, определению эффективности девелоперской деятельности, содержания отдельных аспектов деятельности девелопера⁷.

Вместе с тем представление  о девелопменте, как об особом способе реализации инвестиционно-строительных проектов остается еще недостаточно сформированным: отсутствуют работы, посвященные раскрытию смысла и содержания девелоперского подхода к реализации инвестиционно-строительных проектов, не всегда точно показаны отличия функций девелопера от функций иных участников проекта, соотношение роли девелопера с ролью таких субъектов, как «инвестор», «управляющий проектом», «заказчик» и т.д.

Все это подчас не проясняет, а скорее, затуманивает содержание вопроса. Приведем для примера цитату из одной работы, где ставится проблема эффективности девелоперской деятельности. Ее автор так определяет смысл  понятия «девелопмент»: «девелопмент — форма комплексной организации процессов инвестиционно-строительной отрасли, при которой компания девелопер выполняет функции нескольких субъектов рынка при классическом подходе к организации процессов. Компания девелопер одновременно может являться заказчиком-инвестором, например, проектировщиком и подрядчиком, (или одним из субподрядчиков) — перечень функций определяется особенностями конкретного проекта, а также возможностями самой компании. Практически применение схемы девелопмента подразумевает ряд конкретных управленческих мероприятий по оптимизации внутренних издержек реализатора проекта, а также получение синергетического эффекта от него мультисубъектности». К такому подходу возникает ряд вопросов, требующих уточнения. Так, автор определяет девелопмент как форму организации инвестиционно строительных проектов, что, на наш взгляд, допустимо, но все, же не точно отражает смысл девелопмента, поскольку форма — это все, же нечто внешнее по отношению к содержанию. Как видно из приведенной цитаты, девелопер представляет собой субъекта, объединяющего функции ряда других субъектов, таких как инвестор, заказчик и т.д., и в этом — его главная характеристика. Наконец, смысл деятельности девелопера сводится автором к оптимизации издержек, а также не вполне понятной формулировки — «получение синергетического эффекта от мультисубъектности».

На наш взгляд, приведенная  позиция неточно отражает роль девелопера в реализации проектов развития недвижимости, поскольку предполагает, что своей деятельностью девелопер подменяет функции других его участников. На деле, однако, это не так. Компания или частный предприниматель, инициирующий и организующий процесс девелопмента недвижимости, безусловно, может выступать в качестве инвестора, но это означает лишь, что они выступают в двух экономических статусах — как инвестор и как девелопер. То же самое можно сказать и о других возможных комбинациях: девелопер подрядчик, девелопер управляющий проектом и т.д. 
Не точным представляется и сведение задачи девелопера к оптимизации издержек.

Смысл девелопмента как процесса развития недвижимости в экономическом  смысле состоит в создании объекта, обладающего большей стоимостью, чем стоимость «развиваемого» объекта и затрат на развитие, т.е. в создании добавленной стоимости. Получение добавленной стоимости достигается же через максимизацию стоимости создаваемого объекта и минимизацию затрат по сего созданию. Именно за счет этой новой стоимости получает доход как инвестор, так и девелопер. Вопрос в том и состоит, чтобы раскрыть роль и функции девелопера, благодаря которым происходит приращение стоимости, а не только снижение издержек. 
Более правильной в этой связи представляется другая точка зрения, которая сформулирована в монографии М.А. Федотовой, Т.В. Тазихиной и А.А.Бакулиной. Они определяют девелопмент как «метод организации инвестиционного процесса, подразумевающий организацию финансирования и осуществления проекта по развитию недвижимости в заданные сроки и в пределах соответствующих ограничений с целью извлечения коммерческой выгоды». Вместе с тем, и в этом определении не все существенные аспекты деятельности девелопера нашли свое отражение, например, такая важнейшая его функция, как выбор наиболее эффективного проекта, с чего девелопмент, собственно, начинается.

Похожую позицию занимает и Ю.А. Бакрунов, определяя девелопмент  как способ организации инвестиционно-строительной деятельности, однако, относя его только к сфере доходной недвижимости. В снижении издержек видят эффективность девелопмента и авторы наиболее обстоятельного учебного пособия на эту тему, изданного в современной России, отмечая, что благодаря «системе» девелопмента могут быть получены следующие результаты: «снижение продолжительности строительства — 7–25%, сокращение трудоемкости строительства — 5–15%, удешевление строительства — 10–20%»⁸.

Определение девелопмента как  определенного способа реализации проектов развития недвижимости представляется автору наиболее оправданным. Раскрывая еще один аспект этого многогранного явления, и дополняя данные нами в ранее опубликованных работах определения иных аспектов этого явления указанием на то, что девелопмент — это определенный способ, технология, направленная на повышение эффективности проектов девелопмента, что не сводимо, однако, лишь к снижению издержек. 
          Краткое афористичное определение девелопмента как способа реализации проектов развития недвижимости было дано нами в одной из работ таким образом: идеал состоит в выборе наилучшего проекта, реализации его наилучшим образом и обеспечении на этой основе максимально возможного возрастания стоимости недвижимости. Расшифруем и конкретизируем этот тезис. Выше уже отмечалось, что значение девелопмента как способа реализации проектов развития недвижимости нельзя сводить только к тому, что он обеспечивает снижение издержек при реализации проекта.

Смысл девелопмента состоит  в возрастании стоимости объекта  недвижимости, а квалификация девелопера, как, и его доходы, определяются его способностью максимизировать этот прирост. Это предопределяет цели девелопера при реализации проекта: максимизировать прирост стоимости (это дает возможность обеспечить привлекательность проекта для инвестора) и максимизировать собственную долю в этом приросте.

В единстве указанных составляющих девелопмент является необходимым  элементом любого рынка недвижимости и от его качества в значительной мере зависят перспективы и российского  рынка.

ГЛАВА 2 АНАЛИЗ ФИНАНСИРОВАНИЯ РЕАЛИЗАЦИ ПРОЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

1.  Источники и механизмы финансирования недвижимости

Под механизмом финансирования недвижимости понимается способ привлечения  финансовых ресурсов для строительства, приобретения, капитального ремонта  и содержания недвижимости.

Строительство, приобретение и капитальный ремонт недвижимости, как правило, осуществляется за счёт долгосрочных кредитов, акционирования или лизинга. Это связано с  большими затратами, которые при  этом несёт собственник (настоящий или будущий) недвижимости. Кредитование позволяет рассредоточить отток финансовых ресурсов собственника во времени. Расходы осуществляются в короткий срок, но собственник возвращает их кредитору (банку) в течение нескольких лет. Это очень важно для предприятия, которое производит списание стоимости затрат на недвижимое имущество равномерно путём его амортизации, включая амортизационные расходы в стоимость выпускаемой продукции.

Текущий ремонт и расходы, связанные с  содержанием недвижимости (обслуживающий персонал, замена мелких элементов и т.д.) осуществляются, как правило, за счёт средств, имеющихся в распоряжении собственника, либо за счёт краткосрочных кредитов⁹.

Можно выделить следующие методы финансирования недвижимости:

1. самофинансирование, то есть осуществление инвестирования только за счет собственных средств;
2. акционирование, а также иные  формы долевого финансирования;
3. кредитное финансирование;
4. бюджетное финансирование;
5. смешанное финансирование;
6. проектное финансирование.

Самофинансирование (внутреннее финансирование) обеспечивается за счет предприятия, планирующего финансовые операции с недвижимостью. Оно предполагает использование собственных средств  инвестора: уставного (акционерного) капитала, потока средств, формируемого в ходе операционной деятельности других бизнесов инвестора, прежде всего, чистой прибыли  и амортизационных отчислений.

Акционирование (а также паевые и иные взносы в уставный капитал) предусматривает  долевое финансирование недвижимости. Долевое финансирование недвижимости может осуществляться, например, в  форме проведения эмиссии акций. Основными формами кредитного финансирования выступают ипотечные или инвестиционные кредиты банков и целевые облигационные  займы. Инвестиционные кредиты банков выступают как одна из наиболее эффективных  форм внешнего финансирования недвижимости в тех случаях, когда компании не могут обеспечить их реализацию за счет собственных средств и эмиссии ценных бумаг.

Привлекательность данной формы  объясняется, прежде всего:

• возможностью разработки гибкой  схемы финансирования;
• отсутствием затрат, связанных с регистрацией и размещением ценных бумаг;
• использованием эффекта финансового рычага;
• уменьшения налогооблагаемой прибыли.

Лизинг - это комплекс имущественных  отношений, возникающих при передаче объекта лизинга (недвижимого имущества) во временное пользование на основе его приобретения и сдачу в долгосрочную аренду. Лизинг является видом инвестиционной деятельности, при котором арендодатель (лизингодатель) по договору финансовой аренды (лизинга) обязуется приобрести в собственность имущество у определенного продавца и предоставить его арендатору (лизингополучателю) за плату во временное пользование.

Особенности лизинговых операций по сравнению с традиционной арендой  заключаются в следующем:

• объект сделки выбирается лизингополучателем, а не лизингодателем, который приобретает недвижимость за свой счет;
• срок лизинга, как правило,  меньше срока физического износа  объекта недвижимости;
• по окончании действия контракта  лизингополучатель может продолжить  аренду по льготной ставке  или приобрести арендуемое имущество по остаточной стоимости;
• в роли лизингодателя обычно  выступает кредитно-финансовый институт  — лизинговая компания, банк.

Бюджетное финансирование недвижимости проводится, как правило, посредством финансирования в рамках целевых программ и финансовой поддержки. Оно предусматривает использование бюджетных средств в основных формах: инвестиций в уставные капиталы действующих или вновь создаваемых предприятий, бюджетных кредитов (в том числе инвестиционного налогового кредита), предоставления гарантий и субсидий¹⁰.