Внешние и внутренние институты: генезис правил. Соглашения и эволюция правил

ФИНАНСОВАЯ ХАЛАТНОСТЬ. При совершении сделки вам придется иметь дело с  крупной суммой денег, поэтому «доверяйте, но проверяйте». В предварительном  договоре должны быть четко прописаны  правила передачи денег через  банковскую ячейку: проверьте даты и время доступа к ней. Из-за накладок продавец может остаться и  без квартиры, и без денег. Организуйте  проверку денег с помощью профессионального  кассира на специальном оборудовании.

ВЫБОР МЕСТА, А НЕ ДОМА. Наличие  красивого вида из окна нередко используется в качестве дополнительного фактора  привлечения покупателей. Не поддавайтесь эмоциональным описаниям в рекламных  буклетах: не исключено, что на месте  рощи или лужайки через несколько  лет появится 30-этажный дом или  автострада. Попросите застройщика  или продавца ознакомить вас с  планом освоения территории. Проверьте  сведения в районной управе.

ЧРЕЗМЕРНАЯ САМОУВЕРЕННОСТЬ. Покупка-продажа  квартиры с рук не всегда обходится  дешевле. Риэлтор отличается от продавца не только знанием законодательства и юридических нюансов сделки, но и умением вести переговоры профессионально. А это значит, что  сделка пройдет быстрее, с меньшими временными, моральными, а иногда и  финансовыми потерями. Кроме того, за профессиональным риэлтором находится  база юристов, способных поручиться за юридическую чистоту квартиры.

ЮРИДИЧЕСКАЯ НЕОСВЕДОМЛЕННОСТЬ. Не каждый, кто назовет себя риэлтором или  нотариусом, действительно таковым  является. Проверьте у агента наличие  агентского договора, срок его действия, предусмотренные причины расторжения. Попросите разрешения сделать ксерокопию агентского договора и покажите ее юристу, для которого все нюансы будут очевидны. При покупке на вторичном рынке проанализируйте, как часто продавалась квартира, и по возможности установите причину  этого явления.

Вопросы:

• Используя классификацию трансакционных издержек Норта - Эггертссона, ответьте на следующие вопросы.
• На основе рассмотренной ситуации приведите примеры трансакционных издержек (по одному примеру на каждый тип издержек), возникающих до заключения контракта. Аргументируйте выбор примеров.
• Каковы способы минимизации этих издержек?
• Каким образом экономия на издержках ex ante может сказаться на размере издержек ex post? Приведите примеры из вышеописанной ситуации.

 

Ответы:

Издержки ex ante– издержки на стадии составления договора, ведения переговоров и обеспечения гарантий соглашения.

Издержки  ex post -  издержки на постдоговорной стадии, в случае корректировки условий контракта, нарушения обязательств сторонами.

Классификация трансакционных издержек Норта-Эггертссона до заключения контракта:

1. Издержки поиска информации. Перед тем, как будет совершена сделка или заключен контракт, нужно располагать информацией о том, где можно найти потенциальных покупателей и продавцов соответствующих товаров и факторов производства, каковы сложившиеся на данный момент цены. Издержки такого рода складываются из затрат времени и ресурсов, необходимых для ведения поиска, а также из потерь, связанных с неполнотой и несовершенством приобретаемой информации.

Пример:

• Издержки, связанные с неосведомленностью о застройщике

Способ минимизации  издержек поиска информации:

• Проверить сведения о морально-деловой репутации застройщика, в том числе его наличие в «черных списках».Например, найти бывших клиентов застройщика;
• Посмотреть готовые объекты;
• Проверить наличие судебных исков к застройщику, претензий со стороны государственных органов или открытие в отношении застройщика процедур банкротства, посредством интернета.
• Проверить правоустанавливающие документов застройщика и полномочий лиц, подписывающих от его имени документы;
• Оценить финансовое состояния застройщика: баланс, сводная бухгалтерская документация.

 

2. Издержки ведения переговоров. Рынок требует отвлечения значительных средств на проведение переговоров об условиях обмена, на заключение и оформление контрактов. Основной инструмент экономии такого рода затрат - стандартные (типовые) договоры.

Пример:

• Издержки, связанные с покупкой/продажей квартиры с рук.

Вероятность махинации по поддельным документам, вероятность мошенничества при передаче денег.

Способ минимизации  издержек ведения переговоров:

• Нанять проверенного риэлтора;

 

Пример:

• Издержки, связанные с заключением договора с «черным» риэлтором или недобросовестным нотариусом.

Способ минимизации  издержек заключения договора:

• Проверить стабильность агентства, наличие агентского договора и офиса;
• обязательно заключить письменный договор, в котором будут отмечены все условия и оплата комиссионного вознаграждения 
• при передаче денег требовать письменное подтверждение.

 

3. Издержки измерения. Любой продукт или услуга-это комплекс характеристик. В акте обмена неизбежно учитываются лишь некоторые из них, причем точность их оценки (измерения) бывает чрезвычайно приблизительной. Иногда интересующие качества товара вообще неизмеримы и для их оценки приходится пользоваться суррогатами (например, судить о вкусе яблок по их цвету). Сюда относятся затраты на соответствующую измерительную технику, на проведение собственно измерения, на осуществление мер, имеющих целью обезопасить стороны от ошибок измерения и, наконец, потери от этих ошибок. Издержки измерения растут с повышением требований к точности.

Пример:

• Издержки, связанные с оценкой характеристики квартиры;

• Издержки, связанные с моральным неудовлетворением.

Наличие красивого вида из окна или евроремонта.

Способ минимизации  издержек ведения переговоров:

• Проверить план освоения территории
• Узнать стоимость аналогичного жилья;

 

4. Издержки спецификации  и защиты прав собственности. В эту категорию входят расходы на содержание судов, арбитража, государственных органов, затраты времени и ресурсов, необходимых для восстановления нарушенных прав, а также потери от плохой их спецификации и ненадежной защиты. Некоторые авторы (Д. Норт) добавляют сюда же затраты на поддержание в обществе консенсусной идеологии, поскольку воспитание членов общества в духе соблюдения общепринятых неписаных правил и этических норм является гораздо более экономным способом защиты прав собственности, чем формализованный юридический контроль.

 

5. Издержки оппортунистического  поведения. Это самый скрытый и, с точки зрения экономической теории, самый интересный элемент трансакционных издержек.

-моральный риск;

-вымогательство.

 

Экономия на издержках  ex ante с большой вероятностью может привести к росту издержек ex post.

Например, в случае обращения  к риэлтору, с одной стороны, издержки ex ante  значительно снижаются, так как клиент экономит огромное количество времени (снижаются издержки поиска информации и ведения переговоров). С другой, они повышаются за счет оплаты услуг риэлтора. Однако это позволяет снизить издержки ex post на мониторинг, исполнение контрактов и защиту от третьих лиц, поскольку квалифицированная помощь на всех этапах сделки, правильное юридическое оформление  помогает  снизить риски.

Список используемой литературы

 

1. Агапова И.И. Институциональная экономика: учебное пособие. - М.: Магистр, 2011. – 272 с.
2. Аузан А.А. Институциональная экономика: новая институциональная экономическая теория: Учебник – 2-е изд. – («Учебники экономического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова») М.: Из-во ИНФРА-М., 2011. -447 с.
3. Васильцова В.М., Тертышный С.А. Институциональная экономика: Учебное пособие. Стандарт третьего поколения / СПб.: Из-во: Питер 2012. - 256 с.
4. Мамаева Л.Н. Институциональная экономика: Курс лекций / М.: Изд-во Дашков и К. 2012. -  320 с.
5. Курс институциональной экономики. Второе издание. Задачник в 4-х частях к учебнику Я.И. Кузьминова, К.А. Бендукидзе, М.М. Юдкевич. «Курс институциональной экономики: институты, сети, трансакционные издержки, контракты»ГУВШЭ; Гос. ун-т – Высшая школа экономки. – 2-е изд. – М.: Изд. дом. ГУВШЭ,2009. 
6. Олейник А.Н. Институциональная экономика: Учебное пособие. - М.: ИНФРА-М, 2011. – 416с.