Земельные отношения в современной России

30 октября 1922 г.

4я сессия ВЦИК  приняла Земельный кодекс РСФСР,  который существенно изменил  земельную политику

привел ее  в соответствие с новыми задачами  хозяйственного строительства в  деревне.

Вторая  половина 1929 г. стала началом сплошной коллективизации. Землеустройство вновь образуемых колхозов должно было проводиться в течение двух недель после их создания. Примерным уставом сельскохозяйственной артели от 1 марта 1930 г. был установлен порядок формирования землепользований колхозов.

Сплошная  коллективизация сельского хозяйства в корне изменила структуру землеустроительных работ и сформировала два их основных вида: межхозяйственное (вместо ранее существовавшего межселенного), связанное с образованием новых и улучшением существующих землепользований социалистических сельскохозяйственных предприятий, и внутрихозяйственное (вместо внутриселенного), связанное с организацией территории социалистических сельскохозяйственных предприятий. Менялось и содержание землеустройства: вместо основной ранее землераспределительной функции главной становилась организация использования земли сельскохозяйственного назначения с учетом требований крупного производства, механизации полевых работ.

Выдача  колхозам Государственных актов  на вечное (бессрочное) пользование  землей и связанное с ней землеустройство в 1935—1938 гг. потребовали мобилизации на эти работы всех землеустроительных сил, поэтому внутрихозяйственная организация территории колхозов и совхозов в этот период осуществлялась в незначительном объеме[9, c.54].

В «Основах земельного законодательства Союза ССР и союзных республик», принятых в 1968 г. и Земельных кодексах союзных республик нашел отражение  опыт правового регулирования социалистических общественных отношений в области распределения, использования и охраны земель. 

 

1.4Земельная реформа 90-х годов  XX в

 

 

     Земельная реформа, начатая в России в 1990 г., имела следующие цели: -осуществление  перехода к многообразию форм собственности  на землю, землевладения и землепользования;

-обеспечение социально справедливого  и экономически обоснованного перераспределения земель;

-создание равных экономических условий для всех форм хозяйствования;

-создание экономического механизма регулирования земельных отношений и стимулирования рационального использования и охраны земель;

-прекращение процесса деградации земли и других связанных с нею природных ресурсов, обеспечение их восстановления.

Государство отказалось от монопольной собственности  на землю, но приватизация земли шла  медленно, непоследовательно, что порождало  путаницу и множество ошибок, особенно в вопросах получения крестьянами права собственности на имущество сельхозпредприятий и землю. Многие нормативные акты противоречили друг другу[10, c.54].

В апреле 1990 г. Указом Президиума Верховного Совета РСФСР был изменен порядок  землепользования в сельских населенных пунктах. Из сельскохозяйственных земель выделялись участки для передачи сельским и поселковым советам. Было разрешено также арендовать земельные участки.

На  основании Закона РСФСР от 14 июля 1990 г. «О республиканских министерствах и государственных комитетах РСФСР» был создан Государственный комитет РСФСР по земельной реформе.

В конце 1990 г. Верховный Совет РСФСР  принял законы: «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», «О земельной реформе»; «О социальном развитии села». Законом «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» было установлено, что член колхоза (работник совхоза) имел право выйти из его состава и создать крестьянское хозяйство без согласия трудового коллектива или администрации предприятия. Кроме того, этот закон определил права собственников земельных долей.

В России была провозглашена частная  собственность на земельные участки, используемые для сельскохозяйственного  производства (земли фермеров, садоводов, земли под личными подсобными хозяйствами, индивидуальным жилищным строительством, животноводческими кооперативами, а также находящиеся в колхозно-кооперативной и коллективно-долевой собственности). Другим категориям граждан и юридических лиц право частной собственности на землю предоставлено не было. Был введен мораторий на куплю-продажу земли (от 5 до 10 лет).

В декабре 1991 г. в соответствии с Указом Президента РФ «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы РСФСР» и Постановлением Правительства РФ «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» коллективы колхозов и совхозов должны были по своему усмотрению принять решение о переходе к частной, коллективно-долевой и другим формам собственности. При этом разрешалась продажа земли для ведения гражданами крестьянского (фермерского) хозяйства.

23 декабря 1992 г. был принят Закон РФ «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства»[11, c.54].

В конце 1991 г., как и во многих государствах мира, в России были введены платежи за землю: земельный налог, арендная плата, цена земли в случае ее купли-продажи.

С ноября 1992 г. по декабрь 1993 г. было продолжено дальнейшее совершенствование системы  регистрации различных форм землевладения и землепользования, проведение учета количественных и качественных характеристик земель, определение подходов к экономической оценке земель в условиях рыночного оборота. За короткий срок было принято более 50 основных нормативных документов для реализации земельной реформы.

Постановлением  Правительства РФ от 30 мая 1993 г. был  утвержден «Порядок купли-продажи гражданам Российской Федерации земельных участков», в соответствии с которым мораторий на куплю-продажу земель действовал только для крестьянских (фермерских) хозяйств и сельскохозяйственных предприятий[12, c.54].

В 1992—1993 гг. были также решены многие политические, экономические, технологические  и социальные проблемы, такие как  ликвидация монополии государственной  собственности на землю и осуществление перехода к многообразию форм собственности на землю, владения и пользования ею; формирование слоя средних и мелких земельных собственников; улучшение структуры управления земельными ресурсами; обеспечение всех желающих граждан приусадебными и садово-огородными участками; внедрение нового экономического механизма регулирования земельных отношений и стимулирования рационального использования и охраны земель; реорганизация колхозов и совхозов, приватизация их земельной собственности, образование крестьянских и фермерских хозяйств. Важным  шагом в правовом регулировании  земельных отношений являлся  Указ Президента Российской Федерации  от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», который впервые отнес землю к объектам недвижимости. Указом были отменены большинство ограничений на отчуждение земли, расширен перечень сделок с земельными долями. 

Принятие  новой Конституции РФ 12 декабря 1993 г. разрешило главный спорный  вопрос в сфере земельных отношений. Конституция закрепила право частной собственности на землю в РФ. 
      Затем наиболее значимым документом явилось  Постановление Правительства Российской Федерации от 3 ноября 1994 г. «О порядке определения нормативной цены земли», установившее нормативную цену земли, равную 200-кратной ставке земельного налога на единицу площади земельного участка[13, c.54].

С 1 января 1995 г. была введена в действие часть первая Гражданского кодекса  Российской Федерации, который определил, что к недвижимым вещам (недвижимому  имуществу) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей. 
          1997  ознаменовался важным для  развития земельных отношений  в Российской Федерации событием: принятием в июле Федерального  закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (вступившим в силу в феврале 1998 г.). Закон установил основные принципы и порядок государственной регистрации прав на недвижимость и формирования единой системы регистрации, исключив из этой системы органы Госкомзема России.

В 1998—2001 гг. был принят ряд важных законов: «О государственном земельном кадастре», «О землеустройстве», «О разграничении государственной собственности на землю» и Земельный кодекс Российской Федерации, значительно продвинувшие проблемы формирования земельных отношений в стране.

25 октября 2001 г. был принят Земельный  кодекс РФ, который вступил в  действие 30.10.2001г.

Принятие Земельного кодекса  – это огромное достижение, но, к  сожалению, в нем регулируются лишь некоторые вопросы, а в большинстве  случаев, по – прежнему приходиться  обращаться к огромному массиву  законодательства в области земельных  отношений, разобраться в котором  подчас бывает довольно трудно[14, c.54].

Это достаточно ярко иллюстрируется следующими данными: только в период с 1991 по 2000 годы по вопросам землепользования в России на федеральном уровне было принято 32 закона, 52 указа Президента, 180 постановлений Правительства, 242 нормативных правовых акта  Госкомзема.  
     К настоящему времени в области  земельного законодательства сложилась следующая ситуация – несмотря  на наличие Земельного кодекса, нет унифицированного нормативного правового акта, регулирующего все аспекты земельных отношений.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. РЫНОК ЗЕМЛИ И ЕГО  ОСОБЕННОСТИ В РОССИИ

 

 

2.1Сущность, функции, особенности  рынка земли

 

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. Земля - важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизни  и деятельности любого общества.

Рынок земли обладает целым рядом специфических  особенностей. Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости.

Тем не менее, земля является объектом купли-продажи; с ней связаны  земельные арендные отношения[15, c.54].

Во-вторых, в зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. 

Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это  улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках.

Однако оно имеет определенные границы, связанные с известным  законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии  обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.

В-третьих, в следствие фиксированности  площади земельных угодий природой, предложение земли характеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью, хотя для конкретного пользователя землей дело обстоит иначе: предложение земли обладает определенной эластичностью, поскольку пользователь имеет возможность увеличить имеющуюся у него земельную площадь за счет конкурентов. Ограниченность предложения земельных ресурсов усиливается закрепленностью земли в частную собственность.

В условиях рынка земельные  собственники весьма неохотно идут на продажу своих земельных участков, отдавая предпочтение сдаче земли в виде аренды они получают право получения стабильного дохода, именно поэтому каждый определенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда, в этом заключается принципиальная особенность рынка земли[16, c.54].

Земельный рынок формирует условия, стимулирующие эффективное использование земли и вынуждает отдельных субъектов отказаться от части земли или от всего участка, если он не функционирует эффективно.

Однако  рынок земли далек от совершенства и не является гарантом стабильности. Восполнение недостатков рынка - важнейшая задача государства.

Государство обязано в  первую очередь создать условия  защиты прав собственности на землю, соблюдения субъектами своих договорных обязательств, целенаправленного и  разумного использования земельного фонда страны, при этом политика государства должна базироваться на сочетании интересов всех хозяйствующих  субъектов аграрного сектора. Любая  государственная система управления должна базироваться на земельном кадастре - это официально составленный, систематизированный  свод сведений, касающийся земельного фонда страны.

Очевидно, что вне наличия  у государства банка данных о  земле невозможно разрешение проблем  аграрного сектора.

Под рынком земли следует понимать не только куплю-продажу земли, но и  предоставление ее в аренду, а так же весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются в той или иной форме отношения собственности на землю[17, c.54].  

 

2.2Цена земли и факторы, определяющие  цену на землю

 

В определении цены на земли, несомненно, последнее слово за спросом и предложением. Однако субъект, желающий приобрести земельный участок, рассматривает альтернативные варианты. В самом деле, цена земли - это покупная цена не земли, а той земельной ренты, которую она приносит. В этом экономическом ее содержании ренту можно рассматривать как процент на капитал.