Земельные отношения в современной России

В конкретно-исторической практике всех стран мира внерыночные формы  движения (оборота) земельных участков существуют реально и выполняют  важную экономическую функцию.

В России на сегодня ни один из федеральных законов и законов  субъектов федерации не содержит даже упоминания о внерыночном движении или обороте земли. Однако практика российской земельной реформы 90-х  годов, вместо перечисленных выше общественно  нормальных внерыночных форм движения (оборота) земли, привела к возникновению  и широкому распространению такой  внерыночной формы оборота земли, как вывод земель из производственного  использования.

К переходным формам движения (оборота) земли относятся аренда земель и внесение земельных долей в уставный капитал или паевой фонд общества или товарищества. Хотя аренда земли между гражданами относится больше к рыночной форме, сдача земли государством в аренду как гражданам так и юридическим лицам несет в себе больше черт внерыночной формы[28, c.54].

Состояние движения (оборота) земли в России сегодня в большей  степени характеризуется такими показателями, как количество совершенных  сделок (рыночных и внерыночных) с  земельными участками (купли-продажи, аренды и др.), их площади и расценки. В 2004 г. по землям всех категорий в  России было совершено 1218,5 тыс. рыночных сделок. Всего с учетом действующих  договоров аренды, купли-продажи  и продажи прав аренды государственной  и муниципальной земли в движении находилось 4385,4 тыс. земельных участков общей площадью в 70 513,3 тыс. га. Из них 3 665,6 тыс. земельных участков приходилось  на их аренду гражданами и юридическими лицами у органов местного самоуправления, в том числе 92,8 тыс. участков составляли земли сельскохозяйственного назначения общей площадью 54 289,8 тыс. га.

В 2004 г. арендная плата 23,1 тыс. арендаторов земельных участков была принята в виде продукции, услуг, взаимозачетов и т.п. Как правило, базовые размеры арендной платы  за землю устанавливаются на основе действующих ставок земельного налога и затем корректируются с применением  специальных коэффициентов. Их величина зависит от предпринимательской  привлекательности территории, целевого использования земель, а также  статуса арендаторов.

В 2004 г. было зарегистрировано 150,8 тыс. сделок продажи органами государственной  власти РФ и местного самоуправления гражданам и юридическим лицам  земельных участков общей площадью 45,5 тыс. га. При этом 135,5 тыс. сделок пришлось на земли поселений общей площадью 27,3 тыс. га. На земли сельскохозяйственного назначения пришлось всего 200 сделок на площади 8,1 тыс. га, что по отношению к площади аренды таких земель составило 0,01%. Крестьянские (фермерские) хозяйства, сельскохозяйственные предприятия и организации выкупили 335 участков земли, находящейся в собственности государства и муниципальных образований, общей площадью 8,5 тыс. га, из них в поселениях – 95 участков (0,4 тыс. га), вне населенных пунктов – 240 (8,1 тыс. га). 
Средняя цена продажи государственной и муниципальной земли сельскохозяйственного назначения в 2004 г. в целом по стране составила 4200 руб./га. Для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества такие участки были проданы по цене 30 тыс. руб./га в поселениях и 55 тыс. руб./га вне населенных пунктов. 
В целом доля площади участков земель, приходящихся на куплю-продажу и находящихся в государственной и муниципальной собственности, составила 0,06% всей площади рыночного оборота земель в стране.

Рыночный оборот земель, находящихся в собственности  граждан и юридических лиц, охватывал 0,21% всей площади земель частного сектора. 
Ипотека (залог) земель сельскохозяйственного назначения не получила в стране распространения[29, c.54].

Мировой опыт свидетельствует, что ипотека земли и ипотечное  кредитование могут развиваться  только при условии высокого экономического роста в сельском хозяйстве, при  значительном развитии социально-экономического базиса сельского хозяйства.

В сложившихся в стране отрицательных социально-экономических  условиях земельное ипотечное кредитование оказалось полностью зависимым  от государственных бюджетных вливаний финансов в ипотечные банки.

Приведенные данные о структуре  оборота земли в РФ за 2004 г. говорят  о том, что масштабы сделок с земельными участками, в том числе по землям сельскохозяйственного назначения, определяются функционированием государственного сектора земельных отношений. Господствующей формой отношений здесь выступает аренда земли гражданами и юридическими лицами.

Общественное движение (оборот) земли в России, охватывающее 4% всей площади земельного фонда страны, является важной составляющей экономики  в целом. Однако доля сделок купли-продажи  земельных участков, сектора частных  сделок земельных собственников  в объеме общего движения (оборота) земли занимает незначительное место  и не оказывает практически никакого положительного влияния на развитие экономики. При этом внутрихозяйственный  оборот мелких долей земли не ведет  к положительным подвижкам в  землепользовании и не может серьезно повлиять на развитие сельского хозяйства.

В развитых странах мира оборот земли сельскохозяйственного  назначения происходит только в форме  оборота земельных полей, крупных  участков. Разделение пашни на мелкие участки (земельные доли) не только обезображивает поля, но и исключает  использование высокопроизводительной техники, современных агротехнологий.

В России и речи быть не может  о переходе ее сельского хозяйства  к другому технико-экономическому базису.

Современные технологии предполагают использование крупных земельных  угодий. Вот почему в условиях доминирования  в сельском хозяйстве России крупной  техники и достаточно современных  агротехнологий требуется сохранение земли в форме крупных полей.

Для снятия же препятствий  к развитию оборота земли необходимо, чтобы не земельные доли, а целостные  земельные поля или участки нашли  своих собственников, в качестве которых могут выступать государство, муниципальные образования или  частные граждане.

Попытки форсирования различными методами рыночного оборота индивидуальных земельных долей не достигнут желаемой цели – на селе люди хорошо осознают, что кроме земли у них ничего не осталось. 
Передав земли в частную собственность в форме индивидуальных земельных долей, радикальными реформаторами изначально была допущена грубейшая и ныне трудно поправимая ошибка, поскольку земля, реально существуя в форме целостных отдельных полей или участков, не может войти в виде выделенных долей в общественный оборот.

В результате произошло снижение оперативности и эффективности  принятия управленческих решений по распоряжению объектами земельных  отношений и, как следствие, понижение  эффективности землепользования, расширение «теневых» поземельных отношений.

Земельные доли ныне можно  реализовать только через их скупку в собственность внутри самих  хозяйств в больших количествах  и выставление требования к хозяйству  выделить целостные земельные поля, компактно расположенные в одном  месте. Этот путь сложен, социально  противоречив и опасен[30, c.21].

Купля-продажа земли требует  соответствующей рыночной инфраструктуры, ведет к разрастанию излишнего, скорее всего ненужного, аппарата обслуживания, в том числе государственного административного, огромных расходов бюджетных средств. К тому же, сложившаяся  в отдельных областях страны рыночная форма движения земли на практике показала серьезные недостатки.

Экономический подход к развитию и сельского хозяйства, и землепользования требует серьезной коррекции  земельной реформы. Главная задача государственной земельной политики на текущий момент состоит в собирании земельных долей по каждому отдельному полю и определении его собственника.

Наиболее реальный путь –  приобретение областными, государственными и муниципальными органами власти у работников и хозяйств индивидуальных земельных долей, земельных участков и земельных полей, формирование на их основе новых территориальных земельных фондов в целях последующей сдачи земли в аренду и продажи прав аренды.

3.2Регулирование земельных  отношений

В развитом рыночном хозяйстве  земля становится предметом купли-продажи. Что же в этом случае лежит в  основе цены на земли?

При продаже земли ее собственник  заботится о том, чтобы не потерять получаемый им рентный доход. Он, по-видимому, стремится получить за участок по крайней мере такую сумму денег, которая, будучи помещена в банк, принесла бы ему годовую величину процента, равную ренте. В свою очередь, покупатель земли, прежде чем стать ее собственником, сравнивает приносимую землей сумму ренты с процентом, который он может получить, если положит свои деньги в банк[31, c.54].

Стало быть, цена земли есть капитализированная (превращенная в  денежный капитал) рента. Цена земли (Цз) прямо пропорциональна величине ренты (Рз) и обратно пропорциональна ставке депозитного процента (Пц'):

При неизменном рентном доходе цены на землю могут возрастать, когда снижается ставка процента. Если, допустим, банк уплачивает вкладчикам 5% годовых, то участок, приносящий ренту  в размере 14 000 марок в год, будет  продаваться за 2800 тыс. марок ( ). Когда же норма банковского процента понизится до 2%, цена того же участка возрастет до 7 млн. марок ( ).

На рыночную цену земли  определенное влияние оказывает  соотношение предложения и спроса на данный товар. При этом важно отметить, что количество предлагаемой земли  не может вообще измениться под воздействием повышения или снижения цены: общее  количество освоенной земли невозможно увеличить. Только при очень высоких ценах на землю становится выгодным вовлекать в оборот заболоченные, пустынные и им подобные территории, но и их количество имеет непреодолимые пределы.

Для современных условий  характерна тенденция уменьшения предложения  земли вследствие ряда обстоятельств. Так, непрерывно усиливается процесс  урбанизации (роста городов) и использования  земли для других несельскохозяйственных целей (добычи полезных ископаемых, строительства  аэродромов и т.п.). В связи с  этим государство в ряде стран  идет на национализацию части земель (выкупая ее у собственников), создает  национальные парки и заповедники, в которых в экологических  целях сохраняется в неприкосновенности природная среда. Оно улучшает использование  земель для городского строительства  и рационального развития отдельных  регионов страны. Все это, естественно, ограничивает предложение на рынке  земли[32, c.54].

Одновременно возрастает спрос на землю. Его предъявляют  крупные сельскохозяйственные предприятия, стремящиеся расширить свою деятельность. Активными покупателями выступают  те, кто строит дома за пределами  городов и использует землю для  иных несельскохозяйственных нужд. В  итоге для соотношения предложения  и спроса на землю сейчас типична ситуация, изображенная на рисунке  3.

Рисунок 3 - Изменение цены земли при разных соотношениях предложения и спроса на нее

На рисунке 3 показано, что происходит с ценой при сокращении земельных угодий, являющихся объектом купли-продажи на рынке земли, и при увеличении спроса на нее. Во многих случаях кривая предложения является строго фиксированной и принимает вертикальное положение, поскольку не изменяется под воздействием спроса. Первоначально эта кривая (П1 – П2) пересекается с кривой спроса (С1-С2) в равновесной точке Р1;, что приводит к образованию цены земли Ц1; Однако при уменьшении количества земли с З1 до З2 кривая предложения (П3-П4) пересекается с кривой спроса в равновесной точке Р2, вследствие чего цена земли повышается с уровня Ц1 до уровня Ц2.

Не случайно во второй половине XX в. в странах Запада сложилась устойчивая тенденция к росту цены земли. Показательно, например, что в ряде регионов США цена земли выросла по сравнению с 1940 г. более чем в 3–5 раз. Сопутствующим этому следствием является еще более быстрое повышение цены на жилые дома. Так, в тех же США в начале 50-х годов цена традиционного односемейного дома равнялась 8 тыс. долл., а в середине 80-х годов она возросла более чем в 10 раз. Для приобретения дома американская семья может получить ссуду в размере 70% его товарной цены с рассрочкой на 25–40 лет. Между тем выплачиваемая по процентам сумма оказывается больше первоначального займа в 2 или более раза[33, .c54].

Вкладывать деньги и недвижимость – землю, дома и другие капитальные  объекты, цены на которые обычно повышаются быстрее, чем на иные товары, стало  особенно выгодным делом в условиях инфляции. Это подогрело спекулятивную  «горячку», направленную на покупку  всякой недвижимости (и в первую очередь – земли) с расчетом получить в будущем очень высокую цену за эти блага. Но, таким образом, с  одной стороны, создаются экономические  предпосылки для получения в  будущем совершенно неоправданных  доходов одними, а, с другой стороны, ухудшаются жизненные условия многих людей, стремящихся приобрести жилые  и земельные участки для производства сельскохозяйственных продуктов. В связи с этим в Великобритании, Швеции, Италии и других государствах ограничено получение доходов от продажи земель тем, кто спекулирует недвижимостью, и собственникам земель, отводимых под новое городское строительство.

В итоге мы приходит к  важному выводу. Эффективно использовать собственность на землю (получить доход) можно при разных формах землепользования: и когда действует арендатор  чужой земли, и при сдаче земли  ее владельцем в ипотеку, и если собственник  земли полностью сам распоряжается  ею.

Это означает, что сельское хозяйство может успешно развиваться  при плюрализме форм собственности  на землю. Решающее значение для получения  нормального дохода имеют технические  и организационно-экономические  условия производства.

Такие условия имеются  у процветающих крупных хозяйств. Что касается мелких фермерских хозяйств, то они нуждаются в поддержке  государства: им требуется финансовая помощь, серьезные экономические  стимулы и современная инфраструктура сельскохозяйственного производства, которую обеспечивает агропромышленный комплекс. В нем продуктивно соединяется  изготовление необходимых средств производства для сельского хозяйства, само это хозяйство и отрасли промышленной переработки полученной продукции. Новейшие научно-технические достижения позволяют поднять эффективность труда во всех отраслях комплекса.