Земельные отношения в современной России

Земле в России никак не удается стать  полноценным товаром. У одной  земли есть цена, а для другой существует только арендная ставка. Например, землю в городском пригороде  можно легко продать или купить. А любая операция с землей сельскохозяйственной обставлена огромным количеством законодательных «если» и «но», рассыпанных по множеству документов[18, c.54].

Сегодня,  по  данным  Аграрного  института  Российской   академии сельскохозяйственных наук, в собственности  граждан находится более  60 % сельхозугодий России. Конституция гарантирует этим гражданам все права настоящих собственников. Но если вы спросите у собственника, сколько стоит его земля, он вряд ли сможет вам ответить.

Цена  рождается на рынке. «Открытие» цены, как говорят биржевые торговцы, происходит тогда, когда сходятся покупатель и продавец, спрос и предложение. Чтобы узнать, сколько стоит земля, ее нужно вытолкнуть из экономического небытия на свободный рынок.  В России этот  процесс идет, но  крайне неравномерно. В нескольких, очень небольших, секторах уже давно идет бойкая торговля, и цена определяется рынком. Это в основном дачные участки, участки под жилищное строительство, отдельные типы земельных участков в городах (например, земля под зданиями приватизированных предприятий).

Но  большая  часть потенциального  земельного рынка  у нас  -  именно сельскохозяйственные угодья, суммарная  ценность которых, по оценке директора  американского Института сельского  развития Роя Простермана, составляет 5 триллионов долларов. И эта земля  практически находится вне рынка  и, следовательно, рыночной цены не имеет.

Необходимо  отметить специфику образования  цен на продукцию сельского хозяйства. В противоположность другим сферам хозяйственной деятельности в сельском хозяйстве цены диктуются худшими условиями производства, т.е. в основе рыночных цен лежат цены сельскохозяйственной продукции, полученной с худших земельных участков.

В связи с этим на лучших и средних землях в силу большей  урожайности появляется возможность  получить больший доход в форме  дополнительной, или избыточной прибыли. Диктат цен худших по своему плодородию и местонахождению земельных  участков обусловлен тем, что земля - ограниченный ресурс[19, c.54].

Далеко не любая земля  может быть вовлечена в хозяйственный  оборот. Необходимость обеспечения  продовольствием населения и  многих отраслей перерабатывающей промышленности сырьем объективно обуславливает вовлечение в хозяйственный оборот худших земель. Конечно, понятие «худшие земельные  участки» носит исторический, относительный  во  времени и пространстве характер.

На одном историческом этапе данный земельный участок  не был пригоден для земледелия, на другом - в результате появившихся  технологий и средств обработки  земли его вовлекли в хозяйственный  оборот. Следовательно, те земельные  участки, которые считались худшими, переходят в разряд средних, а  их место занимают другие, худшие по сравнению с ними.

В случае непосредственной продажи земли  ее цена находится в прямой зависимости  от величины ренты, получаемой с продаваемого участка, и в обратной зависимости от процентной ставки. 

Что касается цены на сельскохозяйственную продукцию, формируемую с учетом рентных платежей, то она складывается из следующих составляющих: издержек производства, средней прибыли, абсолютной ренты и дифференциальной ренты.

 

2.3Спрос и предложение земли 

 

Предложение земли ограничено не только на макро-, но и на микроуровне. Для большинства  ферм расширение не только в краткосрочном, но и в долгосрочном периоде наталкивается  на определенные трудности. Факторами, влияющими на предложение земли, являются плодородие и положение[20, c.54].

Поэтому  когда говорят об ограниченности земли, имеют в виду землю определенного  качества, расположенную в определенном месте. Естественно, что количество хорошей земли вокруг конкретного крупного города или даже отдельной фермы ограниченно вдвойне: и по качеству и по количеству. 

Плодородии, например, зависит от качества почвы, климата, характера применяемой техники, трудовых навыков и производственного опыта тех, кто работает на земле и т.д.

Хотя некоторые факторы, несомненно, являются переменными, однако в силу особенностей применяемого в  сельском хозяйстве труда и капитала их изменение происходит лишь по истечении  более или менее значительного  периода времени[21, c.54].

В большинстве развитых стран  в сельском хозяйстве доминируют семейные фермы. Основную часть занятых  составляют члены фермерских семей. Их род занятий, жилье, собственность  на землю «привязывают» их к определенной местности, значительно ограничивая  мобильность. Многие нередко стремятся  найти иные формы дохода (работа по совместительству, сдача комнат или части территории в аренду и т.д.), однако эти источники являются лишь дополнением к их основному  заработку, связанному с сельским хозяйством.

Даже мобильность наемных  работников ограничена. Дело в том, что заработки сельскохозяйственных рабочих, как правило, ниже, чем промышленных рабочих.

К тому же многие из них получают различные формы «неденежного вознаграждения» в виде жилья (которое нередко предоставляется вместе с работой), сельскохозяйственной продукции и т.д.

В условиях мелкого (семейного) производства возможности быстрой замены применяемого капитала так же ограничены в силу недостатка имеющихся средств. Правда, как правило, имеются определенные резервы в повышении качества и улучшении продуктивности земли, которые зависят от форм хозяйствования. В силу традиционности этого вида производства в одночасье они коренным образом не могут быть изменены. Более того, при нерациональном ведении хозяйства качество земли может быть не улучшено, а ухудшено[22, c.54].

Фиксированный характер предложения  земли означает, что кривая предложения  абсолютно неэластична. Если на оси  абсцисс отложить количество акров  земли, а на оси ординат – цену акра земли, то кривая предложения земли  будет представлять линию, параллельную оси ординат (рисунок 1). 

S

                  Р

(млн. руб. 

за акр)

 

 

 

 

Q, акров

Q^*

0

 

Рисунок 1 - Предложение земли.

 

Это означает, что предложение  земли не может быть увеличено  даже в условиях значительного роста  цен на землю. Для того чтобы определить, какая цена реально устанавливается, необходимо проанализировать спрос, который в данном случае играет активную роль, ведь только от него будет зависеть уровень цен на землю.

Спрос на землю неоднороден. Он включает два основных элемента – сельскохозяйственный и несельскохозяйственный спрос:

 

D = D_сх + D_несх,

 

где  D – совокупный спрос;

       D_сх – сельскохозяйственный спрос;

       D_несх – несельскохозяйственный спрос.

 

Если на оси абсцисс  отложим количество акров земли, а на оси ординат – цену за акр земли, то кривая сельскохозяйственного  спроса на землю  D_сх будет иметь отрицательный наклон. Это связано с тем, что по мере вовлечения земли в хозяйственный оборот (при данном уровне развития техники и технологии) мы должны будем переходить от лучших по плодородию земель к средним и даже худшим[23, c.54].

Р (млн. руб. за акр)

 

 

 

 

 

     D_сх       D_несх     D

Q (акров)

0

 

Рисунок 2 - Совокупный спрос на землю.

 

Идея уменьшающегося плодородия почв встречается уже у А.Серра в 1963 г., а более или менее четкое обоснование этой идеи в качестве закона – у А.Тюрго (1727 – 1781) в 1766 – 1768 гг. И Джеймса Андерсона (1739 – 1808) в 1775 – 1777 гг. Закон уменьшающегося плодородия почвы получает широкое распространение в политической экономии XIX в. благодаря работам Д.Рикардо (1772 – 1823).

Кривая несельскохозяйственного  спроса также имеет отрицательный  наклон, так как связана главным  образом с местоположением, и  здесь также есть свои ограничения, так как приходится использовать не только земли в центре города (например, для жилищного строительства  и офисов), но и на окраинах. Совокупный спрос D на землю определяется путем сложения по горизонтали кривых сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса (рисунок 2).

Сельскохозяйственный спрос  на землю является в условиях развитого  рыночного хозяйства производным  от спроса на продовольствие. Он складывается из спроса на продукцию растениеводства, животноводства и т.д. Сельскохозяйственный спрос на землю учитывает уровень  плодородия  почвы и возможности  его повышения, а также местоположение – степень удаленности от центров  потребления продовольствия и сырья[24, c.54].

Многие фермы производят не один вид сельскохозяйственной продукции, а несколько, поэтому спрос на землю в аграрной сфере носит  комплексный характер. Чрезмерно  узкая специализация для большинства  фирм не является типичной.

Сельскохозяйственный спрос  на землю определяется  особенностями  спроса на продовольственную продукцию. Для производства продовольствия типична  ситуация, близкая к совершенной  конкуренции, так как преобладают  семейные фермы. Государство в развитых странах, как правило, не ограничивает права граждан на куплю-продажу  земли и фактически не влияет на ее цену. Исключение составляют лишь ряд  стран (с высокой долей аренды, например Бельгия), где предоставляются  преимущественные права на покупку земли постоянным арендаторам. Однако и в этом случае сделка на куплю-продажу земли осуществляется по рыночным ценам.

Спрос на продукты питания  неэластичен. Люди не могут жить без  пищи, к которой привыкли. Поэтому  объем спроса на основные продукты питания мало изменяется даже в результате значительного изменения цен. В  условиях высокой инфляции спрос  на продукты питания уменьшается  меньше, чем на другие товары, так  как происходит сокращение доли непродовольственных  товаров (например, товаров длительного  пользования) в бюджете потребителя[25, c.54].

Неэластичность спроса на продукты питания означает, что даже незначительное сокращение привычных  объемов предложения может явиться  причиной сильного роста цен на продовольствие. И наоборот, увеличение предложения (например, в урожайный год) может  привести к значительному падению  цен на сельскохозяйственную продукцию.

Аграрная сфера зависит  от природных условий. Изменения  погоды, неблагоприятные атмосферные  осадки, многочисленные вредители, стихийные  бедствия приводят к резким колебаниям предложения. До сих пор сельскохозяйственное производство полностью непредсказуемо и не контролируется в такой степени. Как, например, промышленное производство.

На сельскохозяйственный спрос на землю оказывает серьезное  влияние и такой важный фактор, как постепенное сокращение доли продовольствия в бюджете потребителя  – явление, типичное для населения  подавляющего большинства стран. Это  долговременная тенденция. Поэтому  доля сельского хозяйства в национальном доходе сокращается. Если население, занятое  в аграрной сфере, не будет уменьшаться  теми же темпами, что и сокращение расходов на сельскохозяйственную продукцию, то доходы этой части населения будут  неуклонно понижаться (это явление  наблюдалось во многих странах Европы в 80-е гг.). Естественно, что это в конечном счете отразится и на сельскохозяйственном спросе на землю, и на ее предложении.

В отличие от сельскохозяйственного  спроса на землю несельскохозяйственный спрос имеет устойчивую тенденцию  к росту. Несельскохозяйственный спрос  на землю также объединяет разнообразные  виды спроса. Он стоит из спроса на землю  для строительства жилья, объектов инфраструктуры, из промышленного спроса и даже… из инфляционного спроса на землю. В условиях высоких темпов инфляции борьба с обесценением денежного  богатства подталкивает спрос на недвижимость. И земля выступает  одной из гарантий сохранения и приумножения богатства[26, c.54].

Несельскохозяйственный  спрос, как правило, безразличен  к уровню плодородия земли. Главное  для него – местоположение земельных  участков. Оно имеет особое значение в крупных городах. В различных  районах города цена земли неодинакова  и обычно достигает максимума  в центре города. Не случайно в центре многих американских городов возвышаются  небоскребы. Они позволяют разместить значительные производственные (или  непроизводственные) площади на ограниченном участке земли.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.ПРИНЦИПЫ И МЕХАНИЗМЫ  РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ  В СОВРЕМЕННОЙ РОССИИ

 

3.1Формы земельной собственности

 

Рыночная форма движения земли выступает в виде сделок купли-продажи между гражданами и юридическими лицами, выкупа земли  у граждан и юридических лиц  государством и полугосударственными самоуправляемыми (муниципальными) образованиями, залога земли гражданами и юридическими лицами в банках под кредиты и  т.п. 
Внерыночные формы  представлены общественным движением земли внутри и между землевладельцами и землепользователями в формах, альтернативных купле-продаже земельных участков[27, c.54].

К ним относятся предоставление земли государством или гражданами в срочное или бессрочное, платное  или бесплатное пользование, все  формы административного наделения  или изъятия, сдача государством или муниципалитетами земли в  аренду без конкурсов и аукционов, судебно-правовое и прямое административно-правовое изъятие государством или муниципалитетами земельных участков, особые случаи обмена земельными участками между  гражданами, а также их дарение, передача по наследству.