Земля как экономический ресурс. Особенности рынка земли. Проблемы его формирования в Республике Беларусь

Причиной образования монопольной ренты выступает монополия частной собственности на землю. В качестве условия возникновения – возможность реализации определенных  видов сельскохозяйственной продукции не по общественной цене, определяемой условиями производства на худших землях, а по монопольной цене, превышающей как общественную цену производства, так и стоимость данной продукции.[7, с.104]

Становится  понятно, что монопольная рента  представляет собой вычет из доходов  той части населения, которая покупает эту продукцию по монопольной цене.

 

2.1.5 Абсолютная  рента

 

В рыночной экономике  не существует «ничьей» земли. При этом ни один, даже самый худший, участок земли не будет отдан его хозяином в аренду бесплатно. Одновременно даже на худших арендаторские хозяйства должны иметь возможность покрывать свои издержки и получать доход, достаточный для расчетов по арендной плате, внесение налоговых платежей в бюджет, расширяя производство и получения нормальной (нулевой) экономической прибыли.

Эта проблема решается с помощью чистой (абсолютной) ренты, получаемой со всех земель без исключения, в том числе с худших. Абсолютная рента является следствием абсолютно неэластичного предложения земли в условиях существования на нее частной собственности.

С одной стороны, нельзя использовать землю без разрешения собственника. С другой – величина  пригодных для сельскохозяйственного использования земельных угодий строго ограничена, т.е. неоткуда взять дополнительные участки в обход интереса землевладельца.

В этих условиях у землевладельцев появляется возможность запрашивать арендную плату за любые земельные участки. При этом следует отметить, что для худших земель чистая рента является единственным видом ренты, для остальных – дополнением к ренте дифференциальной. А у арендаторов появляется возможность устанавливать завышенные цены на сельскохозяйственную продукцию, чтобы иметь возможность ее заплатить.

Иными словами, абсолютная рента представляет собой своеобразный налог. Которым землевладельцы при посредстве арендаторов облагают все общество, пользуясь тем, что земля как фактор производства не мобильна. Не будь абсолютной ренты, уровень издержек каждой сельскохозяйственной фирмы был бы ниже.

Несмотря на сказанное, было бы неверным рассматривать  чистую ренту как однозначно негативное явление. Поскольку для арендатора она является издержками, он склонен  минимизировать этот вид расходов, т.е. максимально эффективно использовать каждый участок земли. Напротив, отсутствие ренты стимулирует бесхозяйственность. [9, с.474-475]

Таким образом, абсолютная рента представляет собой  экономический механизм, обеспечивающий рациональное отношение к ограниченному природному ресурсу – земле.

 

 

2.2 Арендная плата

По крупному счету земля есть свободное благо, так как все денежные сделки с землей имеют иррациональный характер. Как и в случае с физическим капиталом. В сделках с землей  в качестве объекта купли-продажи выступают:

1. Услуги земли как фактора производства (аренда)
2. Сама земля как физический объект.

 

Толкованием этого может  служить следующий рисунок

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок: источник [10, с.497]

 

В первом случае покупатель услуги земли стремиться обеспечить для себя лишь монополию  на землю как объект хозяйствования. Обладая такой монополией, он выступает как самостоятельный землепользователь. Такого вида монополии на землю владельцу вполне достаточно,  чтобы обеспечить исключительный доступ к участку земли, иметь возможность организовать собственное производство и присваивать произведенный продукт.

Объектом арендных отношений выступает полезная услуга земли, т.е. некие потребительные свойства конкретного участка, выступающего как фактор производства. Предпринимателя  интересует не сама земля как физический объект, а допуск к земле, ее качество и возможность организовать собственное сельскохозяйственное производство. Понятно, что на арендованный участок земли предприниматель никого не допустит. Так как за ним сохраняется монополия на землю как на объект хозяйства.

При аренде земля  не продается, а лишь передается во временное владение или пользование за определенную плату.

Надо подчеркнуть. Что исторически арендные отношения  в сельском хозяйстве всегда имели широкое распространение. Именно арендодатели (землевладельцы) и арендаторы (землепользователи) в течение примерно    2—3-х тысячелетий являлись основными классами, определяли социальную структуру общества.

При анализе  арендных отношений следует различать  земельную ренту и арендную плату.

Арендная плата выступает как полная рентная оценка земли и включает:

1. Земельную ренту;
2. Амортизационные отчисления на вложенный в землю капитал;
3. Ссудный процент на капитал, вложенный в землю.

Земельная рента  выступает как цена услуги земли. Как плата в пользу собственника земли.

В свою очередь, земельная рента может включать абсолютную, дифференциальную и монопольную ренту.

Если в аренду сдается обычный участок земли, то в данном случае земельная рента  включает только абсолютную ренту.

Если же объектом аренды выступает, например, лучший участок земли, который несет за собой получение дополнительного дифференциального дохода, то, кроме абсолютной ренты, земельная рента будет включать так называемою дифференциальную ренту.

И наконец, если определенный участок земли позволяет  производить особый вид продукции, то собственник такого участка земли имеет возможность присваивать монопольную ренту.[10, с.498]

И от того, что будет включать в себя земельная рента, будет меняться размер арендной платы соответственно.

Арендный договор  в Бельгии (где в начале 90-х  гг. арендовалось 68 %  всех земель) заключается обычно на срок не менее 9 лет, хотя в этой стране существует практика договоров и на более длительный срок (на 27 лет или до достижения арендатором 65 лет). Не случайно современное аграрное законодательство (например, бельгийский закон 1988 г.) в принципе допускает право арендатора на компенсацию добавленной стоимости, получаемую в результате улучшений. Величина арендной платы в Западной Европе колеблется от 80 – 90 ЭКЮ в Шотландии до 200 – 250 ЭКЮ в Германии и Нидерландах, что составляет 1 – 3 % цены земли. Это сравнительно низкий показатель капиталоотдачи, однако многие землевладельцы рассматривают покупку земли как форму страхования  от инфляции и полагают, что со временем цена земли может возрасти.[4, с.338]

А что касается непосредственно Беларуси, то арендная плата за земельные участки в Минске в среднем снизилась в 50 раз. Об этом упоминается в указе № 365 "О взимании платежей за землю в г. Минске".[11]

"Указ хорош и  тем, что дает юрлицам, индивидуальным  предпринимателям и гражданам, имеющим на 1 июля 2008 года задолженность по арендной плате за земельные участки, рассрочку ее погашения (и пени) до 31 декабря 2009 года. Раньше у Мингориспоклома не было полномочий давать такую рассрочку", - сказала начальник отдела инвентаризации, учета и использования земель Минской городской землеустроительной и геодезической службы. В Минске на 30 мая 2009 года в аренду сдавался 1671 земельный участок, который арендовали 2607 юридических лиц, предпринимателей и граждан. А данный документ вызвал значительное оживление в среде арендаторов уже на стадии разработки и согласования в ведомствах. [12]

Таким образом, следует различать ренту и  арендную плату. На самом деле арендная плата – это плата за пользование  фактором производства, которая состоит  из ренты и других платежей. В аренду земля, как правило, сдается на определенный срок. Величина данного срока – это есть предмет спора между арендодателем и арендатором. В таких отношениях последний стремиться увеличить срок, чтобы, сделав капиталовложения в участок, получать дополнительную ренту. Собственник же пытается сократить этот срок. Чем короче срок, тем скорее можно пересмотреть арендную плату в сторону повышения.

 

2.3 Цена  земли

 

Цена на землю  определяется путем капитализации  ренты. Допустим, что какой-то участок земли приносит ежегодно ренту в R долл. Какова может быть стоимость участника земли? Ответить на этот вопрос – это значит определить альтернативную стоимость для собственника земли. Цена земли должна представлять  суму денег, положив которую в банк, бывший собственник земли получал бы аналогичный процент на вложенный капитал. Следовательно, цена земли представляет из себя дисконтированную стоимость будущей земельной ренты:

.

Цена земли  – это бессрочное вложение капитала. Поэтому

если  то .

 

 

 

 

Тогда

 

где R – годовая рента;

i – рыночная ставка ссудного процента. [4, с.337]

 

На практике цена земли  зависит от множества  факторов. Например, рост цен на землю может быть связан с растущим спросом на нее для несельскохозяйственных целей. Резко возрастает спрос на землю в условиях инфляции и особенно гиперинфляции, что соответственно ведет к росту цены земли. В целом динамика цен на землю в странах с рыночной экономикой с начала XX века имела устойчивую тенденцию к росту.

 

 

 

3. Формирования рынка земли в Республике Беларусь.

 

3.1 Особенности  функционирования рынка земли  в Республике Беларусь.

В Беларуси становление  рыночных отношений только – только начинается. В соответствии со статьей 13 Конституции Республики Беларусь собственность может быть государственной и частной. Государство предоставляет всем равные права для осуществления хозяйственной и иной деятельности, кроме деятельности. Запрещенной законом, и гарантирует равную защиту и равные условия для развития всех форм собственности.

На сегодняшний  день территория Республики Беларусь составляет 20760 тысят гектаров (таблица 1), в том числе сельскохозяйственные земли составляют 8968 тыс. га, лесные земли - 8512 тыс. га, земли под болотами и водными объектами – 1364 тыс. га, другие земли – 1939 тыс.га. Если рассматривать динамику земельной площади, начиная с 1991 года, то можно сделать следующие выводы: территория сельскохозяйственных земель с каждым годом уменьшается в среднем на 100 тыс. га, а территории лесного фонда и под болотами увеличиваются.

Таблица 1 – Земельная площадь (на начало года; тысяч гектаров) [13, с.263, таблица 10.1]

	1991	1996	2001	2006	2009	2010	2011
Всего земель (территория) в том числе:	20760	20760	20760	20760	20760	20760	20760
сельскохозяйственные  земли	9415	9339	9258	9012	8945	8927	8897
лесные земли  государственного лесного фонда	8229	8278	8437	8393	8512	8539	8567
земли под болотами и водными объектами	1407	1431	1440	1377	1364	1360	1343
другие земли	1709	1712	1625	1978	1939	1934	1953

 

В настоящее  время земельные реформы в  стране проводятся недостаточными темпами. Основная причина это – отсутствие экономически обоснованной земельной  политики государства. Вопрос земельной собственности затрагиваются в Кодексе Республики Беларусь о земле. С 1 января 2009 года вступил в силу новый Кодекс Республики Беларусь о земле, имеющий значительное отличие от ранее действовавшего Кодекса 1999 года. Кодекс о земле предполагает эволюционное изменение структуры прав на земельные участки и переход от пяти типов прав (собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, временного пользования, аренды) к предоставлению земельных участков на двух правах (собственности и аренды). По данному Кодексу стоимость земельного участка, находящегося в частной собственности, являющегося предметом ипотеки, не может быть ниже его кадастровой стоимости.

По мнению экспертов, действие Кодекса позволит усовершенствовать  земельные отношения в Беларуси, обеспечить эффективное использование и охрану земель, защиту прав землепользователей, увеличить потенциал инвестиций за счет возможности заключения договоров аренды земельных участков на аукционах, а также за счет возможности совершения сделок с правом аренды земельных участков.