Ипотечное кредитование

С начала 70-х г. XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально - экономической жизнью страны на рубеже XIX - XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 г. до сих пор недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью.

К 1917 г. в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные.

Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному  развитию экономики, промышленности, сельского  и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно - финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам  ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских  рынках, Россия превалировала над всей Европой. Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно - инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно, сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.

В советский период не существовало основы для появления рынка жилья, потому что почти весь жилищный фонд был сосредоточен в руках одного собственника - государства. В конце 50-х г. пришли к осознанию, что только за счет государства жилищной проблемы не решить. Необходимо было подключить к финансированию строительства жилья не только в сельской местности, но и в городах сбережения самих граждан, а также в широких масштабах кредитовать его.

В организации кредитования индивидуального жилищного строительства  Госбанком СССР имелись отдельные  элементы, свойственные и ипотечной  системе. Например, обусловливалась  привязка строительства дома к земельному участку, практиковалась защита прав банка  перед другими кредиторами в  виде первоочередного погашения  ссуды из суммы долга, имелись  и признаки ипотечного учета. Несмотря на целый ряд положительных сдвигов, радикально решить жилищную проблему к началу перестройки не удалось, а в конце ее, к сожалению, острота  жилищной проблемы даже возросла.

Таким образом, кооперативное  жилищное строительство являлось лишь незначительным сегментом рыночных отношений в СССР. В начале 90-х г. прошлого века жилищно-строительные кооперативы составляли всего 4 процента жилищного фонда. К началу рыночных реформ Россия занимала одно из последних мест среди промышленно развитых стран по уровню жилищной обеспеченности. Возрождение института залога (ипотеки) в России было связано с введением Федерального Закона «Об ипотеке (залоге) недвижимости» №102-ФЗ от 16.07.1998 г. (в ред. от 06.12.2011г.). В нем нашли отражение следующие положения:

- основания возникновения  ипотеки, обязательство, обеспечиваемое  ипотекой, предмет ипотеки;

- порядок заключения договора  об ипотеке;

- закладная как ценная  бумага;

- государственная регистрация  ипотеки;

- обеспечение сохранности  имущества, заложенного по договору  об ипотеке;

- переход прав на имущество,  заложенное по договору об  ипотеке, к другим лицам и  обременение этого имущества  правами других лиц;

- последующая ипотека;

- уступка прав по договору  об ипотеке;

- обращение взыскания  на имущество, заложенное по  договору об ипотеке, и реализация  указанного имущества;

- особенности ипотеки  земельных участков, предприятий,  зданий и сооружений, жилых домов  и квартир.

Следующий этап развития системы ипотечного кредитования в России связан с принятой на федеральном уровне целевой программой «Жилище», распространяющей свое действие на период 2002-2010 гг. В данной программе предусматривались меры, направленные на развитие системы рефинансирования ипотечных кредитов путем предоставления государственных гарантий по заимствованиям ОАО «АИЖК».

Еще один важный этап – это 2003 г., когда  начинает реализовываться федеральный  проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Этот этап развития жилищного кредитования непосредственно  связан с процессом совершенствования  законодательства, регулирующего деятельность разных субъектов ипотечного рынка.

В 2004 г. Государственной Думой принимается  ряд законопроектов, направленных на формирование рынка доступного жилья.

Переломным для сферы ипотечного кредитования в России стал 2008 г. – когда разразился мировой финансовый кризис. В течение этого года изменились не только основные принципы взаимодействия коммерческих банков со своими клиентами. А именно - произошло переосмысление самого термина «ипотечное кредитование»: если до этого программы ипотечного кредитования позиционировались у всех как наиболее «человечные» банковские услуги, нацеленные на рост благосостояния населения, то теперь понятие «ипотека» стало ассоциироваться с причиной дестабилизации экономики на мировых фондовых рынках и, соответственно, с основной причиной финансового кризиса.

Основные последствия кризиса  пришлись уже на 2009 г., когда банки  практически прекратили выдачу ипотечных  суд. Если в 2008 г.  банками было предоставлено  ипотечных ссуд на сумму 655,8 млрд. руб., то в 2009 г. около 152 млрд. руб., снизившись тем самым более чем в 4 раза. В 2010 г. российскими банками уже  было выдано 380,1 млрд. руб. ипотечных  кредитов, но так и не удалось  выйти на докризисный уровень.

Объем выдачи ипотечных кредитов в  Российской Федерации в 2012 г. превысил объем 2011 г.  на 1,5% и достиг 611,6 млрд. руб., как указывает ОАО «АИЖК» в годовом отчете по рынку ипотеки.

В современной рыночной экономике  роль ипотечного жилищного кредитования приобретает первостепенное значение. Проблема недостаточной обеспеченности жильем остается острейшей социальной проблемой в России.

Современная государственная  политика, наряду с прежней ориентацией  на нужды социально незащищенных групп населения расставляет  новые акценты, концентрируя усилия и средства на направлениях, обеспечивающих решение жилищных проблем большей  части работающего населения, располагающего средними доходом, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации.

Основным способом решения жилищной проблемы этой части населения должно стать долгосрочное ипотечное кредитование. Создание системы ипотечного кредитования позволит не только ускорить решение  важнейшей социальной проблемы улучшения  жилищных условий населения, но и  через активизацию жилищного  строительства оказать положительное  влияние на макроэкономическую ситуацию в стране в целом.

Несмотря на создание благоприятных  условий для функционирования ипотечной  системы (отчисления в бюджет, разработка и принятие законодательных актов), на пути развития российской ипотечной  системы возникают препятствия, которые необходимо преодолевать.

Существующая макроэкономическая ситуация, характеризующаяся слабым развитием кредитной системы, низкими  доходами и, соответственно, недостаточным  платежеспособным спросом граждан  на жилье, а также практически  отсутствие накоплений, вызвали необходимость  поиска рациональных путей решения  этих задач на уровне властей субъектов  Федерации, местного самоуправления, компаний (в частности, строительных). Таким  образом, обостряется проблема долгосрочного  кредитования граждан с целью  приобретения ими жилья.

Об актуальности этой проблемы говорит, в частности, тот факт, что  российские регионы начали реализовывать  свои собственные ипотечные программы, каждая из которых строится по местным  стандартам и различным схемам. В  настоящее время в ряде регионов (Оренбург, Москва, Удмуртская Республика, Самарская область, Пензенская область, Саратовская область, Нижегородская  область и др.) реализованы свои подходы к финансовому обеспечению  приобретения гражданами жилья. Наибольшее распространение получила схема непосредственного участия средств региональных и местных бюджетов в финансировании в различных формах граждан на приобретение жилья. Именно такой подход вызывает все больший интерес региональных и местных властей. Это объясняется рядом причин:

• желанием повысить платежеспособный спрос населения за счет использования бюджетных средств;
• стремлением оживить строительный сектор экономики путем стимулирования притока в него как средств населения, так и бюджетных и внебюджетных средств;
• поиском промежуточных схем обеспечения граждан жильем в условиях слабого развития ипотечного кредитования.

Существенной проблемой  внедрения ипотечного кредитования остается внедрение программы по классической схеме без учета  местных правовых, экономических, социальных и других условий и особенностей регионов. Перечень основных проблем  ипотечного кредитования в России приведен на (рис. 1.4).

 

Рис.1.4. Основные проблемы ипотечного кредитования в России

Одной из основных проблем  на пути становления системы ипотечного кредитования является низкий платежеспособный спрос населения. Практика показала, что для широкого круга населения  сегодня малодоступна схема кредитования под залог жилья, когда кредит составляет около 70% стоимости приобретаемого жилья, а остальные 30% оплачиваются из собственных средств заемщика.

По экспертным оценкам, около 1,5% семей ежегодно за наличный расчет могут приобрести жилье практически  без всякой кредитной поддержки, а около 5% семей имеют доходы значительно  выше среднего и, значит, обладают потенциальной возможностью приобретения жилья с помощью коммерческого ипотечного кредита. Для остальных граждан реальность кредита в полном объеме на данном этапе маловероятна.

Необходимо учитывать  также и то, что в Российской Федерации в настоящее время  проводится и реформа жилищно-коммунального  хозяйства. А это означает, что  при переводе к стопроцентной  оплате жилищно-коммунальных услуг  ежемесячные обязательные платежи  населения будут увеличиваться, что в свою очередь еще больше снижает планку доступности ипотечных  жилищных кредитов.

В то же время, наряду с низким уровнем доходов на руках у  населения, по оценкам специалистов, находятся большие запасы наличной иностранной валюты (накопления), образовавшиеся в результате недоверия к государственным  и частным банкам, непредсказуемой  инфляции и т. п. По разным оценкам, масштабы этого ресурса определяются в  диапазоне 20-40 млрд. долларов и выше.

Попытка внедрять в практику ипотечное кредитование наталкивается  на определенные препятствия. Банки  испытывают давление мощных факторов риска:

- риск процентной ставки (неопределенность толчков инфляции);

- риск посреднической  деятельности (возможность отзыва  денег из банка его вкладчиками  или кредиторами);

- риск не возврата кредита заемщиком;

- нехватка длинных дешевых  кредитных ресурсов;

- слабость законодательной  базы.

Включаясь в систему долгосрочного  кредитования, в том числе под  залог недвижимости, российские банки  испытывают определенные опасения. Так, например, опасаются выдавать ипотечные ссуды, будучи практически незаинтересованными в заложенной или находящейся в их владении недвижимой собственности, обладающей по разным причинам низким коэффициентом ликвидности.

На практике это приводит к использованию банками различного рода кредитных схем, например, таких  как кредитование с переходом  права собственности. При этом, однако, риски заемщика резко возрастают. Основной риск приходится на заемщика, который может остаться без квартиры, продавая ее по цене, значительно меньше рыночной, и должен еще расплатиться по ссуде, оплатить все необходимые  платежи, связанные с неоднократным  переходом собственности из рук  в руки.

Серьезной проблемой для  внедрения ипотеки является также  отсутствие точных статистических данных о соответствии реальных доходов  населения, официально получаемой зарплате. В связи с этим затруднительна оценка потенциала кредитоспособности населения.

Последние статистические данные по вопросам доступности ипотеки, опубликованные экспертами компании Penny Lane Realty, свидетельствуют о крайне низком положении России в списке из 60-ти стран. Согласно этому списку Россия занимает 47-е место.

Следует отметить, что дальнейшее развитие рынка ипотеки в России будет во многом зависеть от совершенствования  механизма рефинансирования ипотеки  и от развития фондового рынка. Не стоит забывать и о балансе  между стимулированием спроса и  увеличением объемов строительства  жилых площадей в стране. Дальнейшее усиление конкуренции, снижение требований к заемщикам будут делать ипотеку  более доступной широким слоям  населения, следовательно, и более  популярной.

 

1.3. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в России

 

Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в Российской Федерации  основывается на положениях Гражданского кодекса. В части, касающейся отношений, связанных с ипотечным жилищным кредитованием.                          

Гражданский кодекс РФ установил  общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе  жилой; положения о праве собственности  и других вещных правах на жилые  помещения; основания обращения  взыскания на заложенное жилое помещение  и др. Кроме того, Гражданским  кодексом РФ было предусмотрено принятие в дальнейшем специальных Федеральных  законов по регулированию вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также особенностей ипотеки (залога недвижимости).