Ипотечное кредитование

Во исполнение требований Гражданского кодекса РФ был принят Федеральный закон РФ от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости. В соответствии с ним:

- вводится единая система  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним;

- государственная регистрация  является единственным доказательством  осуществления зарегистрированного  права;

- государственной регистрации  подлежат право собственности  на недвижимое имущество; сделки  с недвижимостью; ограничения  прав на недвижимое имущество  (арест, ипотека, доверительное  управление);

- создается единый банк  информации в пределах регистрационного  округа;

- государственная регистрация  прав носит открытый характер (информация о зарегистрированных  правах на объекты недвижимого  имущества предоставляется по  любому письменному запросу физического  или юридического лица;

- государственная регистрация  проводится учреждением юстиции  по регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним.

Вторым немаловажным законом  стал принятый Федеральный закон  от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости». Закон значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита:

- в законе подробно  регламентированы обязанности залогодателя  по обеспечению сохранности заложенного  имущества в течение действия  договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите  от притязаний третьих лиц  и т.п.);

- в связи с долгосрочностью  ипотечного кредитования предусмотрены  последствия для различных случаев,  возможного перехода прав на  заложенную недвижимость от залогодателя  к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода  в результате реорганизации юридического  лица, наследования и др.) и обременения  правами третьих лиц;

- изменен порядок реализации  заложенного имущества, на которое  обращено взыскание кредитором, допускается его продаже не  только с публичных торгов, но  и аукциона или по конкурсу, а также приобретение самим  залогодержателем.

Согласно данному закону, по договору ипотеки одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости  заложенного недвижимого имущества  другой стороны - залогодателя за изъятиями, установленными законом.

На сегодняшний день нотариальное удостоверение договора об ипотеке  больше не является обязательным условием оформления договора. Эти изменения  произошли в связи с принятием  Федерального закона от 30.12.2004г. № 216-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге) недвижимости», который вступил в силу с 01.01.2005 г.

Закон предусматривает также  возможность обращения закладных, т.е. ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости»  вводит в гражданский и коммерческий оборот новый вид ценных бумаг - закладные. Более того, в Распоряжении Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 26 февраля 1999 г. № 195-р установлено, что закладные могут использоваться в качестве базового актива с целью выпуска их собственником или доверительным управляющим иных ценных бумаг в порядке и на условиях, которые устанавливались Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг, хотя в Федеральном законе от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» не устанавливается порядок обращения закладных.

Для регулирования отношений  по поводу залога недвижимости основным источником права является закон  об ипотеке, которым в отношении  ипотеки могут быть предусмотрены  иные правила, чем в ГК РФ применительно  к залогу в целом, имеющие приоритет  над общими положениями Гражданского кодекса о залоге.

Различные аспекты жилищных отношений, основные начала жилищного  законодательства, действие жилищного  законодательства во времени, объекты  жилищных прав, право собственности  и т.д. регулирует Федеральный закон  №188-ФЗ от 29 декабря 2004г. «Жилищный кодекс Российской Федерации».

Федеральный закон №122-ФЗ «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним», принятый 21 июля 1997г., описывает  все необходимые подробности, связанные  с регистрацией прав на недвижимое имущество, в том числе и по ипотеке. Государственная регистрация  ипотеки проводится на основании  заявления залогодателя или залогодержателя  после государственной регистрации  вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается  договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.

Федеральным законом от 30.12.2004г. №218-ФЗ «О кредитных историях» определяются понятие и состав кредитной истории, основания, порядок формирования, хранения и использования кредитных историй, регулируется связанная с этим деятельность бюро кредитных историй, устанавливаются особенности создания, ликвидации и реорганизации бюро кредитных историй, а также принципы их взаимодействия с источниками формирования кредитной истории, заемщиками, органами государственной власти, органами местного самоуправления и Банком России.

К числу нормативных актов  регулирующих ипотечное кредитование следует отнести Федеральный  закон от 11.11.2003г. №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Этот закон разрабатывался на протяжении нескольких лет. Закон чрезвычайно важен для развития ипотечного кредитования в целом, так как времена, когда развивалось льготное кредитование, наверное, уже постепенно уходят. Без внедрения эффективно работающих рыночных механизмов ипотека в масштабах всей страны работать не будет.

С этой точки зрения, без  привлечения рыночных капиталов, без  привлечения накопленных средств, обращающихся в настоящее время  на рынках капиталов, в реальный сектор, сектор строительства жилья, без  налаживания инфраструктуры, развитие ипотечного кредитования в России в  целом вряд ли возможно.

Постановлением Правительства  Российской Федерации от 11.01.2000г. № 28 принята программа «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (с изменениями от 08.05.2002г.), в которой определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учетом российского законодательства и существующих социально-экономических условий.

В Концепции намечены конкретные направления совершенствования  законодательной и нормативной  базы ипотечного жилищного кредитования на федеральном уровне, а также  на уровне субъектов Российской Федерации. При этом были учтены практика создания и функционирования механизма ипотечного кредитования как в странах с  развитой рыночной экономикой, так и в странах с переходной экономикой, а также опыт жилищного финансирования в регионах Российской Федерации.

В начале июля 2005 г. Правительством России были приняты поправки в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», которые сняли ограничения на выпуск ипотечных бумаг и усовершенствовали некоторые положения законах. В ряду внесенных поправок можно выделить следующее:

- исключение из закона  положения о страховании заемщиком  - физическим лицом жизни и  здоровья;

- возможность эмиссии  двух и более выпусков ипотечных  облигаций на основе одного  ипотечного покрытия;

- возможность включения  в ипотечное покрытие требования  о возврате основной суммы  долга по кредитным договорам  и договорам займа отдельно  от требования по уплате процентов  по этим же договорам;

- ограничение размера  страховой суммы при страховании  недвижимого имущества от риска  утраты или повреждения размером  требования о возврате суммы  основного долга.

В качестве первого шага в решении проблем ипотечного кредитования в России было выбрано  изменение соответствующей нормативно-правовой базы. В результате в 2005 г. вступили в силу, помимо ряда новых законов, новые редакции уже действующих кодексов и законов, основными из которых являются:

1) Федеральный закон «Жилищный  кодекс Российской Федерации»  от 29.12.2004г. № 188-ФЗ;

2) Федеральный закон «Об  ипотеке (залоге) недвижимости» от 16.07.1998г. № 102-ФЗ;

3) Федеральный закон «О  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним» от 21.07.1997г. №122-ФЗ.

Жилищный кодекс РФ среди  других новаций определил основания  для возникновения жилищных прав и обязанностей, уточнил объекты  жилищных прав и виды жилых помещений, условия страхования жилья, ввел понятие социального жилья. Статья 21 Жилищного кодекса предусматривает возможность страхования жилья в оговоренных законом случаях.

В новой редакции Федерального закона от 16.07.1998г. «102-ФЗ «Об ипотеке ( залоге недвижимости)» в статье 78, обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таком жилом доме или квартире, при условии, что жилье было заложено по договору об ипотеке или целевого займа.

Новая редакция Гражданского процессуального кодекса, а именно статья 446, исключила жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, из имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, даже если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно  проживающих в этом помещении, оно  является единственным пригодным для  постоянного проживания помещением. Если договором не предусмотрено  иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту  их удовлетворения за счет заложенного  имущества.

Таким образом, рассмотрев теоретические  основы ипотечного кредитования, во второй части работы охарактеризуем практический аспект ипотечного кредитования на примере  Удмуртского филиала ОАО «Сбербанка России».

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 2. ОРГАНИЗАЦИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

 

2.1. Краткая характеристика ОАО «Сбербанка России»

 

Сбербанк России является крупнейшим банком Российской Федерации  и СНГ. Основанный в 1841 г. Сбербанк России сегодня – лидер российского  банковского сектора по общему объему активов. Учредителем и основным акционером Сбербанка России является Центральный Банк РФ, владеющий 50% уставного  капитала плюс одна голосующая акция. Обыкновенные и привилегированные  акции Банка котируются на российских биржевых площадках с 1996 г. Американские депозитарные расписки котируются на Лондонской фондовой бирже, допущены к торгам на Франкфуртской фондовой бирже и на внебиржевом рынке в США. Сбербанк занимает крупнейшую долю на рынке вкладов и является основным кредитором российской экономики. По состоянию на 1 января 2013 г. на долю Сбербанка приходится 28,9% совокупных банковских активов, 45,7% депозитов физических лиц, 33,6% корпоративных кредитов и 32,7% розничных кредитов. Капитал Сбербанка составляет 27,4% совокупного капитала российской банковской системы.

Сбербанк России предоставляет  банковские услуги во всех 83 субъектах  РФ и обладает уникальной филиальной сетью и в настоящее время  в нее входят 17 территориальных  банков и более 18 400 подразделений  по всей стране. Дочерние банки Сбербанка  России работают в Казахстане, на Украине  и в Белоруссии, также Банк представлен  в девяти странах Центральной  и Восточной Европы и в Турции, имеет представительства в Германии и Китае, филиал в Индии.

Сбербанк – современный  универсальный коммерческий банк, удовлетворяющий  потребности различных групп  клиентов в широком спектре банковских услуг. Сбербанк России обслуживает  физических и юридических лиц, в  том числе крупные корпорации, предприятия малого и среднего бизнеса, а также государственные предприятия, субъекты РФ и муниципалитеты. Услугами Сбербанка пользуются более 100 млн. физических лиц (более 70% населения России) и около 1 млн. предприятий (из 4,5 млн. зарегистрированных юридических лиц в России).

Сбербанк России обслуживает  все группы корпоративных клиентов – на долю малых и средних компаний приходится более 20% корпоративного кредитного портфеля Банка, оставшаяся часть –  кредитование крупных и крупнейших корпоративных клиентов. Банк предоставляет  депозиты, расчетные услуги, проектное, торговое и экспортное финансирование, услуги по управлению денежными средствами и прочие основные банковские продукты.

В октябре 2008 г. Сбербанком была принята новая стратегия развития на период до 2014 г., в рамках которой  Банк нацелен на дальнейшее развитие своих конкурентных преимуществ  и создание новых областей роста. Совершенствование системы управления рисками, оптимизация расходов и  реализация инициатив, направленных на повышение эффективности деятельности, позволят Сбербанку России доказать свою устойчивость в текущих условиях нестабильности на глобальных финансовых рынках, сохранить лидерство в  российской финансовой системе и  стать одной из лучших мировых  кредитных организаций.

Сбербанк осуществляет свою деятельность преимущественно на территории Российской Федерации.

Действуя в интересах  вкладчиков, клиентов и акционеров, Банк стремится эффективно инвестировать  привлеченные средства частных и  корпоративных клиентов в реальный сектор экономики, кредитует граждан, способствует устойчивому функционированию российской банковской системы и  сбережению вкладов населения.

Основные направления  деятельности Банка:

- кредитование российских предприятий;

- кредитование частных клиентов;