Ипотечное кредитование и перспективы его развития

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ  И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

Государственное образовательное  учреждение высшего профессионального  образования

РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТОРГОВО – ЭКОНОМИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

КЕМЕРОВСКИЙ ИНСТИТУТ (ФИЛИАЛ)

 

Факультет экономический

Кафедра экономической теории

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Экономическая теория»

на тему «Ипотечное кредитование и перспективы его развития»

 

 

 

Выполнена студентом (кой)______________________________________________

_____курса________шифр группы___________________________формы обучения

специальности__________________________________________________________

 

Руководитель___________________________________________________________

 

Отметка о допуске (недопуске) к защите____________________________________

«___»______________200_г.                  _____________________________________

 

 

Кемерово 200_г.

Содержание.

Глава 1 Ипотека – как  инструмент кредитования............................................................3

1.1 Понятие ипотеки, актуальность.........................................................................3

1.2 Ипотечное кредитование....................................................................................6

Глава 2 Ипотечная система  в России...............................................................................15

2.1 Характеристика ипотечных  банков.................................................................16

2.2 Ипотечный кризис  в США: уроки для России...............................................23

Глава 3 Ипотека и перспективы  ее развития..................................................................26

3.1 Особенности ипотечного  кредитования в современных условиях..............27

3.2 Решение проблем  и перспективы ипотечного кредитования.......................34

Используемая литература.......................................................................................41

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1 Ипотека  – как инструмент кредитования

На сегодняшний день ипотека — для многих единственно возможный способ улучшения жилищных условий. Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки каждому предстоит самостоятельно. Финансовый кризис отрицательно сказался на возможности выбора банка и ипотечной программы, подробнее об этом мы поговорим позже. Тем не менее, любой желающий решить свои жилищные проблемы с помощью ипотеки может подобрать себе достойного партнера.

1.1 Понятие  ипотеки, актуальность

Ипотека – это залог  недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения. ¹

Термин "ипотека" впервые  появился в Греции в начале VI в. до н.э (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство).

Для этого оформлялись  обязательства, а на границе принадлежащей  заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что  указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.

Позже для этой цели стали  использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности. Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. ²

Самый распространенный вариант использования ипотеки  в России - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в России ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств.

Оформление ипотеки  – многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотеки. На этом нелегком пути может помочь ипотечный брокер. Ипотечный брокер появился на рынке ипотечного кредитования в связи с ростом количества кредитных организаций, занимающихся ипотекой, и количества ипотечных программ. Если потенциальный заемщик ипотечного кредита не может или не хочет самостоятельно разбираться в этом потоке информации, то ему на помощь придет именно ипотечный брокер. Так же может потребоваться помощь агентства недвижимости при покупке квартиры в кредит.

Когда ипотечный кредит получен и жилье приобретено, наступает время «расплаты». Погашение  кредита может осуществляться как наличными деньгами, так и безналично, либо в строго определенные дни, либо в любой день месяца – эти условия определяются банком-кредитором. Возможность досрочного погашения кредита так же определяется ипотечным банком.

Главным преимуществом  ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»: заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. Для определенных категорий лиц приятным сюрпризом может оказаться существование в их регионе социальной ипотеки.

Социальная ипотека – это улучшение жилищных условий социально не защищенных граждан с использованием ипотечного кредитования и государственной финансовой поддержки. Улучшаются жилищные условия только в пределах установленных социальных норм (на сегодня эта норма составляет 18 кв.м. на человека).

В первую очередь социальной ипотекой могут воспользоваться  очередники – люди, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий, и  стоящие в очереди на это улучшение. Но механизмы социальной ипотеки  могут распространяться и на такие категории как молодежь, работники бюджетной сферы, военные, молодые семьи и пр. Существует несколько вариантов социальной ипотеки:

- дотирование процентной ставки по ипотечному кредиту;

- предоставление субсидии на часть стоимости ипотечного жилья;

- продажа государственного жилья в кредит по льготной цене.

Самым существенным недостатком  ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100% и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.

Еще один «минус» ипотеки - большое  количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, возможность представить поручителей по кредиту и т.д. ³

1.2 Ипотечное кредитование

Условия ипотеки, как  и любого другого кредита, характеризуются  прежде всего сроком кредитования и процентной ставкой. Кроме того, в случае ипотеки, сумма кредита составляет некоторый процент от стоимости приобретаемого жилья. Оставшаяся часть стоимости является так называемым первоначальным взносом и должна быть у заемщика в наличии для получения ипотечного кредита. Не менее важным условием ипотеки является порядок расчета платежей - от этого будет зависеть конечная сумма, которую заемщик отдаст ипотечному банку за свое новое жилье. Увеличить сумму ипотечного кредита, которую готов выдать банк, можно за счет привлечения созаемщиков.

Рис. 1. Виды банковских ипотечных  кредитов.

 
         Ипотечный кредит с постоянными выплатами или постоянный ипотечный кредит (носит также название аннуитетный) – это кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому предусмотрены равновеликие периодические (как правило, ежемесячные) платежи (аннуитеты). Аннуитетный ипотечный кредит позволяет равномерно распределить нагрузку по возврату заемных средств на весь срока договора.

Кредит с  «шаровым» платежом. В этом случае предусматривается выплата большей части или всей суммы кредита, т.е. «шаровой» платеж в конце срока кредитования. Термин «шаровой» означает крупный итоговый платеж по кредиту (то есть эффект снежного кома).

Стандартный кредит от остатка (с фиксированной выплатой основной суммы). Данный вид ипотечного кредита характеризуется периодическими фиксированными платежами в счет погашения основной суммы долга и выплатами процентов на оставшуюся часть долга. Такой механизм ипотечного кредитования реализуется в Сбербанке РФ. На мой взгляд, данная схема несколько ограничивает круг потенциальных заемщиков банка, поскольку суммы ипотечных кредитов значительны и в начале срока погашения кредита заемщика ежемесячно перечисляет банку платежи, доля которых в семейном бюджете очень высока.

Кредит с участием. Такой кредит представляет собой схему финансирования, при которой кредитор непосредственно участвует в инвестировании, то есть одновременно получает и платежи по кредиту, и определенную часть регулярного дохода и (или) часть от суммы увеличения стоимости собственности. Если собственность финансируется посредством кредита с участием, право собственности переходит к инвестору, кредитор только получает право на часть денежного потока, связанного с качеством функционирования собственности. При этом кредитор имеет приоритетное право на получение своей части дохода от собственности, а заемщик получает более льготные условия кредитования, в частности, применяется более низкая процентная ставка. По моему мнению данный вид ипотечного кредитования более привлекателен для банка-кредитора, нежели, для заемщика. Это связано с тем, что, во-первых, подобные схемы финансирования позволяют защитить интересы кредитора в условиях высоких темпов инфляции; а, во-вторых, уменьшение процентной ставки приводит к уменьшению периодических платежей по кредиту, что снижает риск невыполнения обязательств заемщиком. Для заемщика, с одной стороны, платежи по кредиту с участием меньше, чем платежи по другим типам кредитов, но в случае существенного роста стоимости и дохода от недвижимости увеличивающиеся выплаты кредитору могут и не компенсироваться снижением процентной ставки.

Кредит с нарастающими платежами. Этот механизм применяется для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов. Особенности такого вида кредитования заключаются в следующем:

– минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом;

– на определенном этапе начинаются равновеликие платежи по схеме постоянного (аннуитетного) кредита.

При кредитовании с ростом платежей задается последовательность размеров платежей с увеличением взносов через равные интервалы времени, размер последнего взноса определяется по сумме остатка задолженности по кредиту. Такие схемы финансирования удобны для предпринимателей: в начальный период финансовые ресурсы не отвлекаются из бизнеса, который может интенсивно развиваться. В настоящее время данная схема не получила большого распространения, поскольку банки учитывают исключительно текущую платежеспособность заемщиков.

Кредит с обратным аннуитетом. Механизм этого кредитования предполагает снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение. На сегодняшний день в условиях развития российского рынка ипотечного жилищного кредитования, данная схема сложна для реализации.

Кредит с  переменной процентной ставкой. Основные характеристики, присущие этому виду кредитования:

– процентная ставка меняется в соответствии с изменением финансовой ситуации на рынке, корректируется по оговоренным в кредитном договоре финансовым индексам, например, по индексу государственных ценных бумаг;

– может быть установлен максимальный и минимальный уровень процентной ставки, выплачиваемой заемщиком;

– корректировки процентной ставки могут проводиться только через заранее оговоренные в кредитном договоре интервалы времени с учетом преобладающих процентных ставок в этот период;

– может быть установлен предельный уровень изменения процентных ставок относительно предыдущего периода;

– в договоре по данному типу кредитов может быть предусмотрено досрочное погашение после заранее оговоренного срока без уплаты штрафа за досрочное погашение;

– могут действовать условия кредита до момента продажи собственности, дающие кредитору право требовать при продаже собственности немедленной выплаты остатка кредита, т. е. передача обязательств по существующему кредиту новому владельцу собственности может быть запрещена, что дает возможность кредитору повысить процентную ставку в соответствии с текущей рыночной ситуацией.

Разновидностями кредита  с переменной процентной ставкой являются: