Ипотечное кредитование и перспективы его развития

Таким образом, проблемы возникли в первую очередь у небольших банков, имеющих небольшой опыт ипотечного кредитования и проводящих агрессивную политику по привлечению клиентов, предлагая кредиты с высоким LTV или не требуя документального подтверждения доходов.

Так же возникли затруднения с привлечением средств иностранных инвесторов у коммерческих банков в связи с возросшей осторожностью инвесторов к ипотечному кредитованию в целом. Сложности с рефинансированием ипотечных кредитов на международных финансовых рынках заставляют банки искать другие источники средств для сохранения темпов роста бизнеса, в частности продажа пула закладных, финансирование акционеров, использование депозитной базы. С такими же проблемами столкнулись и банки, активно работающие на рынке потребительского кредитования. ⁸

В качестве мягкой превентивной меры, предупреждающей развитие событий в России по американскому сценарию, можно было предложить следующее:

1) Банк России мог ввести градацию надёжности ипотечных кредитов в зависимости от LTV. Это повлекло бы за собой увеличение резервов на потери по ссудам по кредитам с большим LTV, что явится сигналом для рынка, но в то же время не было жёсткой запретительной мерой. Аналогичный подход мог быть применён и для кредитов с неподтверждёнными доходами;

2) кроме того Банк России мог организовать мониторинг структуры кредитных портфелей банков и предоставление обобщенной информации о структуре рынка ипотечного кредитования.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3 Ипотека  и перспективы ее развития

Мировой экономический  кризис неблагоприятно сказался на российской ипотеке. Аналитики считают, что фактически количество выдаваемых населению кредитов откатилось к уровню 2004 года.

Практически все отечественные  банки изменили условия по выдаче ипотечных кредитов, ужесточив требования к заемщикам и повысив проценты. Так, например, отдельные банки кредиторы установили дополнительное увеличение процентов по кредиту в отношении заемщиков с особым риском. К числу таких клиентов отнесли предпринимателей и граждан с «серыми» доходами.

Еще одной тенденцией современного ипотечного кредитования является отказ банков в выдаче кредитов на приобретение объектов первичного рынка жилья (новостроек).

Некоторые российские банки  вообще отказались от ипотечного кредитования и занимаются исключительно привлечением денежных средств, рекламируя вклады.

Аналитики крупнейших российских банков и ипотечных брокеров утверждают, что перспективы развития отечественной ипотеки напрямую связаны с развитием сценария мирового кризиса. Деловая активность кредитных организаций и заемщиков обещает вернуться в прежнее состояние после окончания кризисных явлений. Большинство экономических экспертов говорят о том, что новый виток в отечественном ипотечном кредитовании стоит ожидать не ранее чем через год-полтора. Это связано, прежде всего, с кредитными возможностями банков, а также с необходимостью наличия доверия заемщиков и кредиторов к существующей экономической ситуации. Определяющее значение для возрождения ипотеки имеет годовой уровень инфляции и материальное благополучие населения.

При удачном разрешении мировой финансовой ситуации в России вновь станет популярным жилищное ипотечное кредитование населения, а также коммерческая ипотека на развитие предприятий. Большое будущее имеет также ипотечное кредитование на приобретение земельных участков, водных и воздушных судов.

 

 

3.1 Особенности ипотечного кредитования в современных условиях

В 2008 году мы отметили и  десятилетие закона «Об ипотеке», и десять лет со времени предыдущего  крупного экономического кризиса. Однако настроения далеко не юбилейные: банки вынуждены «распугивать» потенциальных клиентов повышенными ставками и требованиями.

По данным Ассоциации строителей России, с 1998 года около 700 тысяч  российских семей приобрели квартиры с помощью ипотеки. 556 млрд руб. – столько составил объем выданных ипотечных кредитов к концу 2007 года. Согласно докладу⁹ Владимира Лопатина, председателя Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров, в стране произошло 60-кратное увеличение ипотечных кредитов за  5 лет (с 2003 по 2007 годы). Он привел метафору, что ипотека, возможно, родилась на 10 лет раньше, чем следовало по экономическим показателям, потому что в стране все эти годы был острый дефицит жилья. ¹⁰

Мировой финансовый кризис, повсеместно затормозивший экономическое  развитие, привнес свои коррективы и на ипотечный рынок, отразившись на перспективах ипотечного кредитования.

Сегодня разброс процентных ставок по ипотечному кредиту очень  велик - от 14% до 30%. С начала кризиса  минимальная ставка по кредитам выросла  на 3,5%, максимальная (по рублевым кредитам) - на 15%. Но в феврале рост процентных ставок остановился.

Если говорить об изменениях ипотечного кредитования, стоит отметить, что минимальный первоначальный взнос увеличился до 30%. Для банков это максимально допустимый риск - дельта для изменения цены на предмет залога при долгосрочном кредитовании. А для заемщика - возможность более ответственно подойти к ипотечному кредиту и застраховаться от риска изменения стоимости квартиры.

Несмотря на увеличение процентных ставок, сумма займа, требуемая  для приобретения квартиры, уменьшилась за счет падения цен на недвижимость. И как следствие, аннуитетный платеж сегодня будет ниже, чем при покупке по ипотеке аналогичной квартиры до кризиса. Аннуитетный платеж - равный по сумме ежемесячный платеж по кредиту, который включает в себя сумму начисленных процентов за кредит и сумму основного долга.

Ряд банков кредитуют  приобретение квартир даже в строящихся домах, при условии высокой степени  готовности жилья и под залог  имеющегося имущества.

Немного статистики - денег  нет, просрочка растет…

По данным ЦБ РФ, объем просроченной задолженности физических лиц по жилищным ипотечным кредитам, предоставленным кредитными организациями, и приобретенным правам требования по ним в 2008 году увеличился более чем в 15 раз - до 12,1 млрд рублей с 0,8 млрд рублей.

Согласно данным ЦБ РФ об ипотечном кредитовании, просроченная задолженность по ипотечным кредитам в рублях в прошлом году увеличилась 13,4 раза - до 5,8 млрд рублей, по кредитам в валюте - в 17 раз, до 6,3 млрд рублей.

По рублевым ипотечным  кредитам на четвертый квартале 2008 года пришлось более половины (3,1 млрд рублей из 5,4 млрд рублей) годового прироста просроченной задолженности, по валютным кредитам - около 70 проц. (4,1 млрд рублей из 5,9 млрд рублей).

В результате доля просроченной задолженности по валютным кредитам в общей сумме просроченной задолженности за год увеличилась с 45,4 проц. до 51,7 проц.

Физическим лицам в 2008 году было выдано ипотечных кредитов на сумму 633,8 млрд рублей, что на 14 проц. больше, чем в 2007 году (556,5 млрд рублей).

Согласно данным ЦБ, средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным кредитам увеличилась с 12,6 проц. годовых в 2007 году до 12,9 проц. в 2008 году, по валютным - не изменилась - 10,9 проц..

За прошедший год  средневзвешенный срок ипотечного кредитования вырос по рублевым кредитам со 198,6 месяцев до 219,8 (18,3 лет), по валютным - со 189,3 месяцев до 210,5 месяцев (17,5 лет).

Ипотечные кредиты предоставляли 597 кредитных организаций, или каждая вторая.

Количество предоставленных  ипотечных кредитов на начало 2009 года составило 479,4 тысячи.¹¹

Кризис подвергает опасности  не только банки, но и их клиентов. Клиентам банков придется либо платить больше, либо вовсе гасить кредиты досрочно. Ладно, если это потребительский  кредит на 100 или более тысяч, а  что делать тем, у кого кредит ипотечный…

По мнению некоторых  экспертов, все взявшие ипотеку  могут запросто лишиться своего жилья - его отберут кредиторы. В такой ситуации в первую очередь внимательно изучите свой кредитный договор и убедитесь в том, что банк не имеет права изменять процентную ставку по ипотечному кредиту в одностороннем порядке. Если все-таки договор говорит об обратном, то все равно не стоит расстраиваться. При расчете максимально возможной суммы кредита банк исходил из платежеспособности потенциального заемщика.

СМИ оповещают о том, что вкладчики массово начали забирать свои деньги – они боятся их потерять. Так, вкладчики негосударственных банков за сентябрь забрали у них более 37 млрд рублей. Тем не менее, представители банков считают, что отток вкладов носит скорее технический характер. А государственный ВТБ 24 единственный, кто не потерпел отток вкладчиков, а наоборот констатирует приток - объем вкладов увеличился на 13 млрд до 211 млрд рублей.

Из-за кризиса огромное количество людей остаются без работы. Банки активно сокращают работников, да и не только банки. 

ВТБ 24 первым объявил  о сокращении штаба сотрудников. О сокращении сотрудников или отказе от приема новых сотрудников ежедневно заявляет все больше участников банковского рынка.

Также в Сбербанке  заявили, что «пока конкретных планов по сокращению численности персонала нет». При этом в Сбербанке подчеркнули, что в их случае «сокращение объемов выдачи кредитов и численность персонала между собой не связаны».

Сокращения в региональной розничной сети проводит Банк Москвы. От приема новых сотрудников отказался Кредит Европа Банк. В Альфа-банке на 70% сократили планы по приему на работу на следующий год сотрудников бэк-офисов. По словам гендиректора кредитного брокера «Кредитория» Михаила Бусыгина, банки будут сокращать численность сотрудников, отвечающих за продажу ипотеки и автокредитов.

Стоит отметить, что довольно большой популярностью среди  банков сейчас пользуются риск-менеджеры  и специалисты по работе с проблемной задолженностью. ¹²

За первые два месяца текущего года за помощью в реструктуризации ипотечного долга обратились около 1,5 тысяч человек, сообщил гендиректор АИЖК и председатель совета директоров Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) Александр Семеняка. По числу обращений лидировал Сибирский федеральный округ.

В результате из 426 пакетов  документов, поступивших от заемщиков  за три недели февраля, агентством было рассмотрено 80% от общего числа. По 31 обращению начата процедура реструктуризации. «Отказ был только в 11 случаях по причине того, что квартира не соответствовала заявленным нормам», — отметил Александр Семеняка.

Кроме того, сегодня помощник президента РФ, председатель наблюдательного совета Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Аркадий Дворкович заявил, что ресурсов госагентства  достаточно, чтобы помочь всем желающим получить отсрочку по ипотеке, в случае, если заявка заемщика удовлетворяет утвержденным критериям.

«У большинства людей  есть возможность выплатить кредит самостоятельно. Возможно также, что  заемщики были недостаточно информированы о том, что могут получить помощь от агентства», — объяснил Дворкович небольшой процент обратившихся за реструктуризацией долга.

«Рынок ипотеки должен жить и развиваться. Самой большой  ошибкой сейчас было бы остановить работу этого рынка», — отметил также Дворкович.

Эксперты согласны, что  останавливать рынок ипотеки  действительно было бы ошибкой, но оговариваются, что позволить себе кредитование на прежних условиях (ставки, требования к объектам, заемщикам, первоначальному взносу и так далее) сейчас не может никто.

Аналитики объясняют  невысокую активность населения  строгими стандартами реструктуризации, установленными АРИЖК. «Низкое число поданных заявок объясняется сложностью выполнения условий, которые ставят заемщикам. Все условия носят рыночный характер и их цель — избежать рисков для АИЖК. Социальный компонент тоже присутствует, но не перевешивает рыночный. Проще говоря, предложение не имеет спроса из-за условий, на которых оно сделано», — поясняет заместитель генерального директора банка «Московское ипотечное агентство» Николай Фролов.

«Если банк предлагает вариант  реструктуризации, который устраивает заемщика, то обращаться в АРИЖК избыточно, — дополняет директор департамента маркетинга и планирования продуктов Москоммерцбанка Дмитрий Орлов. — Судя по статистике обращений в наш банк, первая волна клиентов, которым необходима реструктуризация, спадает. Дальнейшее развитие будет зависеть от ситуации в стране и у каждого конкретного заемщика, но я ожидаю еще одну волну обращений в апреле».

«Количество людей, желающих пойти на реструктуризацию долга, будет  определяться рыночными условиями. Вероятно, что число таких заявлений несколько увеличится, но массовое обращение заемщиков к программам реструктуризации маловероятно. Надо понимать, что реструктуризация — мера, способная облегчить положение заемщика лишь временно», — предполагает начальник отдела ипотечного кредитования Собинбанка Юлия Чернышева.

Напомним, возможны три  варианта реструктуризации долга: стабилизационный заем, стабилизационный кредит и смешанный договор. В первом случае средства на выплату задолженности заемщику в течение года предоставляет АРИЖК, во втором — банк, в третьем — совместно банк и агентство.

Между тем, по подсчетам  аналитического центра GED Analytics, количество заемщиков, которые не смогут в полном объеме и своевременно расплачиваться по жилищным кредитам, может достичь 22% от их общего количества (около 240 тысяч семей). В то же время количество выданных в России в 2009 году новых жилищных кредитов не превысит 160 тысяч, а объем выдачи достигнет 200 млрд.

На сегодняшний день общая сумма ипотечных кредитов россиян составляет 1,05 трлн рублей (без учета жилищных кредитов Сбербанка), средний срок кредита составляет 16 лет. ¹³

В конце февраля Госдума  приняла в первом чтении соответствующие поправки в закон об ипотеке.

Они предусматривают  дополнение закона правовой нормой, согласно которой здания с земельными участками, на которых они расположены, нежилое помещение, приобретенное полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного иным юридическим лицом, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на такое здание, сооружение, нежилое помещение.