Ипотечное кредитование и перспективы его развития

– кредит с корректируемой процентной ставкой;

– кредит с индексируемыми платежами.

Кредит с корректируемой процентной ставкой предусматривает  два варианта: корректировку процентной ставки с соответствующим увеличением платежей по кредиту и корректировку процентной ставки без изменения величины периодических платежей, но с изменением срока погашения кредита. Банки в кредитных договорах, учитывая длительность кредита и возможные риски, стремятся закрепить плавающие процентные ставки, которые можно изменить в случае изменения внешних условий.

Кредит с индексируемыми платежами отличается тем, что ставка процента фиксируется на весь срок кредитования. Однако остаток кредита  и ежемесячные платежи регулярно корректируются в соответствии с текущей нормой инфляции. По таким кредитам начальные платежи меньше, что привлекательно для заемщика. Однако платежи регулярно корректируются, и если темпы роста доходов заемщика будут ниже темпов инфляции, возможна ситуация, при которой заемщик не сможет выполнять обязательства по кредитному договору. От темпов роста инфляции могут отставать и темпы увеличения стоимости недвижимости. Тогда остаток кредита может превысить стоимость собственности, что тоже, возможно, станет причиной невыполнения заемщиком обязательств. Анализ программ ипотечного кредитования, используемых в практике российских банков, позволяет сделать вывод о том, что кредит с индексируемыми платежами практически не используется.

Кредит с  перезакладываемым залогом. Этот вид кредита основан на схемах финансирования, которые предусматривают возможность продажи недвижимости, являющейся залоговым обеспечением кредита, еще не погашенного на момент продажи собственности. Обязательства по кредиту в этом случае принимает на себя покупатель.

При отсутствии достаточного количества денежных средств на оплату сделки покупатель может взять новый кредит по рыночной ставке. При этом происходит либо прямая оплата остатка кредита и взятие нового кредита на сумму, позволяющую полностью оплатить собственность или принятие обязательств по существующему кредиту и взятие нового кредита на сумму, недостающую для оплаты сделки, причем обеспечением второго кредита будет та же недвижимость, позиция второго кредитора будет значительно рискованнее, что повлечет установление более высокой процентной ставки по кредиту.

Во втором случае увеличивается  риск заемщика, связанный с возможной  потерей права выкупа заложенной собственности: соблюдение заемщиком графика платежей при расчетах со вторым кредитором не гарантирует того, что этот кредитор выполняет обязательства по платежам первому кредитору, вследствие чего заемщик может потерять право выкупа. На сегодняшний день кредит с перезакладываемым залогом используется банками в индивидуальном порядке при кредитовании потенциальных заемщиков.

Рассмотренный перечень механизмов ипотечного банковского  кредитования не является исчерпывающим  для мировой практики, но более чем достаточен для уровня развития банковского ипотечного кредитования в российских банках. Из перечисленных видов кредитов в основном используются аннуитетный и стандартный (от остатка) виды ипотечного кредита. Хотя можно констатировать, что отдельные элементы той или иной схемы банки уже сегодня закладывают в собственные программы (например, возможность досрочного гашения при аннуитетном кредите и др.).

Соглашусь с автором⁴ в том, что в процессе ипотечного кредитования важно анализировать состояние и эффективность использования кредита. Боле того, считаю, что такой анализ необходимо осуществлять на постоянной основе, опираясь на принцип регулярности управления банковскими рисками и принцип эффективности осуществления банковских операций.

При ипотеке валюта кредита может быть как национальной, так и иностранной. Какой из них отдать предпочтение, каждый заемщик решает для себя сам.

Первоначально сумма  ипотечного кредита определяется банком как процент от стоимости приобретаемого жилья. Максимальная сумма ипотечного кредита может достигать 100% этой стоимости. Наиболее распространенный размер ипотечного кредита – 80-90%. Некоторые ипотечные банки устанавливают минимальную сумму ипотечного кредита - не менее 10-30% стоимости приобретаемого жилья.

Фактическая сумма ипотечного кредита, которую получит заемщик, зависит от нескольких факторов: размера первоначального взноса, доходов заемщика, его возраста, оценочной стоимости приобретаемого жилья.

Срок кредита при  ипотеке может составлять от 3 до 50 лет. Наиболее популярные сроки ипотеки – 10, 15 и 20 лет. Как правило, ипотечный кредит выдается на срок до наступления пенсионного возраста заемщика (на сегодня это 55 лет для женщин и 60 лет для мужчин). Но существуют программы ипотеки, которые продлевают срок кредитования на пенсионный период, максимально до 75 лет заемщика на момент погашения ипотечного кредита.

Для заемщика срок ипотеки определяется размером кредита и возможностью его погашения. Естественно, что чем меньше срок ипотеки, тем меньше величина переплаты за приобретаемое жилье. При выборе размера и срока ипотечного кредита заемщик исходит из своих потребностей в жилье и стоимости этого жилья. Но следует учитывать, что в какой-то момент темп прироста переплаты за жилье превысит темп прироста размера ипотечного кредита и займ станет низкоэффективным.

Ставка ипотеки –  ключевой фактор при выборе ипотечной  программы. Обычно банки утверждают процент ипотеки в индивидуальном порядке по каждому выдаваемому кредиту, так как он зависит от объекта кредитования – предполагается приобрести квартиру или дом. Во втором случае ставка ипотеки может быть выше.

Основными причинами высоких процентных ставок по кредитам являются: 
– высокая монополизация кредитной сферы, заключающаяся в том, что значительная денежная масса исключена из нормального рыночного оборота, т.е. не включается в состав кредитных ресурсов и не является источником финансирования. Соответственно, число субъектов финансово-кредитной сферы невелико, и они удерживают высокие ставки. Данная ситуация в последние два года начала меняться, на рынок приходят новые игроки, но до снижения ставок по ипотечным кредитам до уровня мировых еще очень далеко; 
– высокая рентабельность инвестиций в недвижимость. Спрос на деньги тем активнее, чем выше ожидаемая предпринимательская прибыль, соответственно, происходит перераспределение финансовых ресурсов между отраслевыми рынками, поскольку кредиторы могут рассчитывать на высокую процентную ставку именно в наиболее рентабельных отраслях. Рынок недвижимости в России абсолютно непрозрачен с позиции наличия достоверных данных об уровне доходности, но, очевидно, что рентабельность инвестиций измеряется здесь десятками процентов и прогрессивно нарастает в крупнейших городах.

В целом, высокий уровень  процентных ставок будет сохраняться  до тех пор, пока кредитные организации  не перейдут на реализацию стратегии, ориентированной на максимизацию прибыли, которая возможна лишь при гарантировании масштабного предложения денег.

В условиях резкого колебания  ставок ипотеки, не стоит забывать о  возможности перекредитования. Для погашения дорогого кредита с высокой ставкой, взятого ранее, можно взять новый кредит с более гуманной ставкой ипотеки. При этом в действующем договоре ипотеки должна быть предусмотрена возможность досрочного погашения кредита. И наконец, оценивая выгоду от операции перекредитования, следует учитывать расходы, сопутствующие получению нового кредита.

Ипотечное страхование  жилья и некоторых других рисков является обязательным условием ипотечного жилищного кредитования. Размер страхового взноса определяется как некоторый процент от суммы кредита и уменьшается вместе с уменьшением остатка задолженности заемщика перед банком-кредитором.

Далее представлены основные законодательные акты, регулирующие ипотеку в России, а так же законы, связанные с альтернативами ипотеки (ЖНК и КПКГ).

Федеральный закон № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге) недвижимости» (в редакции от 30.12.2008).

Федеральный закон N 188-ФЗ от 29 декабря 2004 «Жилищный кодекс Российской Федерации» (в редакции от 23.07.2008).

Федеральный закон N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 30.12.2008).

Федеральный закон N 218-ФЗ от 30 декабря 2004 «О кредитных историях» (в редакции от 24.07.2007).

Федеральный закон N 215-ФЗ от 22 декабря 2004 «О жилищных накопительных кооперативах» (в редакции от 23.07.2008).

Федеральный закон N 117-ФЗ от 11 июля 2001 «О кредитных потребительских  кооперативах граждан» (в редакции от 03.11.2006).

Рассмотрим ситуацию, если банк-кредитор обанкротится. Его банкротство практически никак не скажется на судьбе заемщика. Он будет по-прежнему регулярно осуществлять платежи в счет погашения кредита, могут измениться только реквизиты (наименование, банк и счет) получателя платежей. Условия договора ипотечного кредитования не могут быть изменены новым кредитором в одностороннем порядке, поэтому заемщику не стоит бояться повышения ставки кредита или других неприятных сюрпризов.

Жилье, приобретенное  по ипотеке, является собственностью заемщика кредита и на него не может быть обращено взыскание долгов обанкротившегося банка-кредитора. В этом отношении ипотека лучше защищает интересы заемщика по сравнению с альтернативными способами решения жилищных проблем.

Существует еще одна проблема: невозврат кредита - это ситуация, в которой заемщик не может осуществлять платежи в счет погашения ипотечного кредита. В этом случае важную роль играет срок неплатежеспособности заемщика. Если неплатежи заемщика носят временный характер (например, в период смены работы), то можно оформить отсрочку платежей на этот период в качестве дополнения к договору ипотеки или кредитному договору.

Если заемщик не сможет погашать кредит в долгосрочной перспективе, то приобретенное по ипотеке жилье должно быть продано. Вырученные деньги идут на погашение кредита и издержек банка по реализации жилья, оставшаяся сумма либо просто передается заемщику, либо для него на эти деньги приобретается новое жилье меньшей площади. Продажу осуществляет кредитор либо по договоренности с заемщиком либо в судебном порядке (в случае, если заемщик отказывается от добровольной продажи).

В случае невозврата кредита следует понимать, что заемщик и банк-кредитор – это союзники, одинаково заинтересованные в успешном завершении операции ипотечного кредитования. Поэтому в случае затруднений заемщика с платежами, обе стороны будут изыскивать оптимальный способ погашения заемщиком кредита.

На сегодняшний день доступность жилья обеспечивается не только ипотекой. Существуют и другие варианты решения жилищных проблем. Например: жилищный накопительный кооператив (ЖНК); кредитный потребительский кооператив граждан (КПКГ); потребительский кредит. ⁵

Глава 2 Ипотечная  система в России

 Таблица 1 Кредитные организации (на начало 2009 года).