Ипотечное кредитование и перспективы его развития

Сейчас аналогичные  правовые нормы действуют только в отношении жилых домов и  квартир. Компании же покупают коммерческую недвижимость под залог других помещений, а малый и средний бизнес чаще всего в качестве залога использует собственное жилье, которым при этом сильно рискует. «Случаи получения кредита под залог квартиры встречаются достаточно часто, и нередко это заканчивается печально - отработать проценты по таким кредитам и что-то еще заработать в малом и среднем бизнесе практически нереально» - рассказывает руководитель комиссии "ОПОРЫ России" по строительству и ЖКХ Евгений Шлеменков.

Но при заключении подобных сделок рискуют и банки, поскольку высока вероятность невозврата кредита. Принятие поправок, по мнению законодателей, эти риски заметно снизит, а, следовательно, ипотечное кредитование малого и среднего бизнеса станет таким же распространенным, как до кризиса - ипотека жилья. Конечно, сейчас, когда кризис в разгаре, говорить о подъеме ипотечного кредитования, в том числе нежилых помещений, преждевременно. Но, как уверяет гендиректор "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость" Андрей Бушин, потенциальный спрос на ипотеку коммерческой недвижимости довольно высок. "Практически любое предприятие при разумной кредитной ставке хотело бы приобрести недвижимость в кредит, ведь у большинства предприятий доходность собственного капитала выше, чем кредитная ставка, - аргументирует он. - Привлекая кредит на покупку коммерческой недвижимости, компания не отвлекает средства от основного бизнеса и при этом имеет больший доход".

В том, что спрос на ипотеку коммерческой недвижимости будет расти по мере стабилизации ситуации в экономике, уверен и заместитель  начальника отдела кредитования малого и среднего бизнеса ЮниКредит Банка Андрей Пучков. По его мнению, в первую очередь этот продукт необходим предприятиям, которые стремятся обзавестись собственной торговой/производственной недвижимостью. Также ипотека коммерческой недвижимости будет интересна компаниям, основная деятельность которых связана со сдачей в аренду собственных помещений, так как это позволит им расширить бизнес. "На начальной стадии развития этот продукт вряд ли будет носить массовый характер, банки сейчас крайне осторожны, и здесь не стоит ждать исключений, - предупреждает он. - Но в дальнейшем, по мере подведения первых итогов (если они будут носить положительный характер), это придаст серьезный импульс дальнейшему развитию ипотеки коммерческой недвижимости".

Конечно, при условии, что ипотека будет доступна для  малого и среднего бизнеса.

Андрей Пучков предполагает, что предлагать такие продукты, скорее всего, будут госбанки и другие крупные  игроки ипотечного рынка. Ольга Садовская тоже считает это направление бизнеса весьма перспективным, "поскольку от ипотеки жилой недвижимости его отличают более короткие сроки кредитования, что является позитивным фактором в условиях нестабильной ситуации на финансовых рынках".

Пока депутаты готовят  законопроект ко второму чтению, а  банки не спеша разрабатывают  соответствующие программы, выставленная на продажу коммерческая недвижимость дешевеет и ветшает. Как утверждает Евгений Шлеменков, сейчас на рынке аренды офисов и производственных помещений цены очень существенно снизились - сказывается кризис. "В то же время вряд ли среди предложений на продажу так уж много хороших предложений, не требующих серьезных дополнительных затрат на ремонт, - говорит он. - А это дополнительные затраты и потери времени на согласование и проведение работ".¹⁴

3.2 Решение  проблем и перспективы ипотечного  кредитования

С 1 января 2009 года семьи, которые заключили договоры ипотечного кредитования по 31 декабря 2010 года включительно, могут воспользоваться правом на распоряжение средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей и направить указанные средства на погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам, в том числе ипотечным.

В такой непростой  ситуации власти и федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию всеми возможными способами пытаются добиться стабильности на рынке ипотеки. В частности, был разработан ряд антикризисных программ, призванных помочь заемщикам выплачивать ипотечные кредиты, а их кредиторам добиться получения суммы, обозначенной в кредитном договоре. При этом председатель Правительства РФ Владимир Путин пообещал, что государство будет вести диалог с банками по поводу предоставления отсрочек неимущим заемщикам сроком на 1 год, пока они не найдут себе новую работу. Конечно, никто не собирался делать процедуру отсрочки бесплатной: заемщик в течение года должен будет выплачивать кредитору пени за просроченную задолженность.

Однако, по всей видимости, кредитные учреждения не слишком  охотно шли на уступки власти в вопросе отсрочки, поэтому Правительство РФ решило применить еще один вид помощи заемщикам. Так, 19 декабря 2008 года Государственная Дума РФ внесла ряд изменений в закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Согласно поправкам, семьи, оформившие ипотеку в период до 31 декабря 2010 года включительно, получили право досрочно (уже с 1 января 2009 года) использовать для погашения ипотечных кредитов часть средств, ранее выделенных им государством в качестве материнского капитала. По некоторым оценкам, реализация этих мер потребует от государства затрат в размере 26,3 млрд. рублей.

Свои варианты поддержки  заемщиков разработало и АИЖК. На состоявшемся недавно заседании, члены наблюдательного совета Агентства  обсудили программу реструктуризации ипотечных кредитов. В частности, АИЖК намерено предлагать заемщикам новый график выплат по кредитам, предполагающий снижение их суммы (в течение льготного периода), а также продление срока кредитования.

Помимо этого, планируется  некоторая реорганизация АИЖК. В I квартале 2009 года из его состава будет выделена дочерняя компания Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Создание такой компании позволит банкам проводить реструктуризацию ипотечных кредитов как минимум двумя способами. Так, при поддержке АРИЖК крупный банк сможет предоставить своему заемщику новый кредит для погашения уже имеющейся у него задолженности (Агентство в этом случае получит 15-20% от займа). Что касается мелких банков, то АИРЖК будет готово приобрести стандартные пулы с дисконтом к остатку основного долга по кредиту (затратив при этом от 50 до 80% от данного остатка). В случае, если кредитора не устроят оба варианта, АРИЖК может выдать должнику по ипотеке стабилизационный заем сроком до 1 года на погашение платежей, с затратами в 15% от собственных средств, хотя реализация такого варианта для компании гораздо более рискованна.

На воплощение в жизнь всех этих проектов АИЖК будет расходовать средства, выделенные государством. Напомним, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию уже получило от Правительства РФ 60 млрд. рублей, ив скором времени планирует получить еще 200 млрд. рублей. При этом 50 млрд. рублей АИЖК в 2009 году вложит в уставный капитал АРИЖК, 71 млрд. будет направлено на выкуп закладных по кредитам, а еще 40 млрд. рублей на выкуп ипотечных ценных бумаг.

Но этим затраты АИЖК в следующем году не ограничатся: 80 млрд. рублей Агентство отдаст под  залог ипотечных кредитов, а 50 млрд. рублей для поручительств по выпускам ипотечных ценных бумаг банков. Всего на реализацию последней задачи АИЖК до 2012 года направит 500 млрд. рублей при условии, что Центробанк России запустит механизм рефинансирования кредитных организаций под залог ипотечных ценных бумаг.

Отметим, планы государства  и АИЖК по поддержке заемщиков предоставление им отсрочек, новых кредитов и прочее не отменяет права кредитора взыскать с должника имущество, заложенное под ипотечный кредит. Дело в том, что есть ситуации, когда никакие меры не могут помочь заемщику вернуть кредит. В таких случаях квартира должника может быть взыскана банком кредитором и передана АИЖК, которое займется ее продажей, опять же, через специально созданную компанию.

Еще один риск заемщика при  работе с АИЖК возможная перспектива  выплаты не одного, а сразу двух кредитов: собственно ипотечного кредита, и того, который предоставлен Агентством в качестве поддержки. В целом же, по оценкам аналитиков, продление срока ипотечного кредита неизбежно влечет за собой его удорожание.

Помощью АИЖК или АРИЖК  можно воспользоваться, если выполнены следующие условия:

- заемщик должен быть гражданином Российской Федерации;

- заемщик и члены его семьи должны быть зарегистрированы в квартире (доме), приобретенной на средства ипотечного кредита, и это жилье должно быть для них единственным;

- доход заемщика и его семьи за вычетом ежемесячного платежа по ипотечному кредиту и других обязательных платежей, составляет величину меньше суммы двух прожиточных минимумов на каждого члена семьи заемщика;

- снижение дохода заемщика произошло в результате увольнения, либо существенного (более чем на 50%) изменения условий оплаты труда (в том числе по причине введения режима неполного рабочего времени или оформления отпуска без сохранения содержания);

- у заемщика (созаемщиков) отсутствуют сбережения и недвижимое имущество, достаточные для исполнения обязательств по ипотечному кредиту;

- до момента снижения дохода заемщик не допускал просрочки платежей по кредиту сроком более 90 календарных дней.

Кроме требований к самому заемщику и его доходу, АИЖК выдвигает ряд требований к ипотечному жилью:

- общая площадь жилого помещения составляет:

для одиноко проживающих  – не более 50 кв. метров в городе и не более 70 кв. метров в сельской местности;

для двух человек –  не более 35 кв. метров на человека в городе и не более 60 кв. метров на человека в сельской местности;

для трех человек и  более – не более 30 кв. метров на человека в городе и не более 50 кв. метров на человека в сельской местности.

- стоимость одного квадратного метра жилья (по оценке независимого оценщика) не должна превышать более чем на 50% средней рыночной стоимости, определенной Росстатом для каждого субъекта РФ.

И, наконец, есть требования к ипотечному договору, который может быть реструктурирован АИЖК:

- ипотечный кредит был оформлен до 1 декабря 2008 года;

- целью предоставления ипотечного кредита являлось приобретение (строительство) жилья или погашение ранее взятого ипотечного кредита;

- первоначальный взнос при оформлении ипотеки составлял не менее 10% стоимости жилья;

- срок кредитования (на момент обращения за реструктуризацией) должен быть в интервале от 2 до 30 лет;

- остаток основного долга на дату обращения заемщика за реструктуризацией составляет не менее 200 000 рублей;

- необходимо наличие действующего договора ипотечного страхования.

Важно знать, что заемщик  может воспользоваться процедурой реструктуризации только однажды. Так же и в отношении ипотечного жилья: по каждому объекту возможно проведение реструктуризации кредита только один раз.¹⁵

Сбербанк  также намерен поддержать своих ипотечных заемщиков, которые из-за финансового кризиса потеряли работу или значительную часть своих доходов. Об этом заявил глава банка Герман Греф.

«Мы окончательно договорились с Агентством по ипотечному жилищному  кредитованию и с остальными представителями ключевых банков, которые имеют самую крупную долю на рынке ипотеки, и предложили три возможности по реструктуризации ипотечных кредитов для граждан, которые столкнулись с резким падением доходов. Пока решение по этой части не принято в силу того, что нужно выпустить постановление правительства, но все три механизма мы проработали, согласовали, представили на утверждение в Министерство финансов, и, я надеюсь, до января это решение будет принято», — сказал глава Сбербанка.

Как пояснил Г. Греф, Сбербанк сможет также давать реструктуризацию по ипотечному кредиту, рассрочку платежей, сроком на один год под гарантию Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

«Вторая предусмотренная  возможность — банк выдает ещё  один кредит гражданину сроком на год в размере суммы погашения ипотечного кредита и обслуживания процентов под гарантию АИЖК с тем, чтобы он мог за счет этого кредита погасить текущий», — отметил Г. Греф.

По его словам, с 1 января 2009 года «все эти нормы будут работать, и большей частью озабоченность людей, которые сегодня имеют большие кредиты в банковском секторе, будет, во всяком случае, сроком на год, снята». ¹⁶

Согласно прогнозам  экспертов, несмотря на меры, предпринимаемые  властью, банками и АИЖК, ситуация на российском рынке ипотечного кредитования в 2009 году существенно не улучшится. Аналитики считают, что банкам не удастся повысить объемы ипотечного кредитования.

В 2009 году объем выданных ипотечных кредитов составит менее 0,6 трлн. рублей, поскольку этот сектор рынка все еще будет заморожен. Кроме того, в условиях девальвации рубля участникам рынка выгоднее зарабатывать на курсовой разнице, чем на ипотечных кредитах, убежден главный экономист компании Тройка Диалог Евгений Гавриленков. По его словам, в том случае, если экономика страны будет сокращаться в течение довольно длительного периода времени, то количество заемщиков, которые столкнутся с проблемами при погашении кредитов, составит более 20%.

Сегодня можно прогнозировать, что в 2009 году рынок ипотечного кредитования продолжит развитие сниженными темпами. Дело в том, что он испытывает дефицит длинных ресурсов, которые затрудняют развитие долгосрочного кредитования. К тому же непонятно, как будет вести себя рынок недвижимости в ближайшие несколько месяцев: возможны высокие колебания цен, отмечает заместитель председателя правления Абсолют Банка Олег Скворцов. Отрицательное влияние на ипотечный рынок также оказывают риски снижения платежеспособности заемщиков в связи с негативными прогнозами занятости практически во всех секторах, волатильность валютных рынков, прогнозы девальвации рубля.