Оценка бизнеса ООО «Аврора»

 

Оценка  затратным подходом объектов недвижимости

Подход к  оценке по затратам базируется на сравнении  стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости со стоимостью существующего объекта. При этом подходе определяется стоимость  строительства аналогичного объекта, далее вычитается накопленный износ  и к результату добавляется стоимость  земельного участка (или стоимость  прав на его аренду). Получившаяся величина определяет стоимость оцениваемого объекта.

Основным  принципом, на котором основывается затратный подход к оценке является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда  не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую  нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства  на нем здания, аналогичного по своим  потребительским характеристикам  оцениваемому зданию.

Основные  шаги при применении данного подхода  к определению стоимости:

определить  стоимость земельного участка (или  прав его аренды) в предположении, что он не застроен;

определить  восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на участке;

определить  величину накопленного износа;

вычесть величину износа из суммарной стоимости строительства  и определить восстановительную  стоимость объекта оценки с учетом износа;

к полученной величине стоимости с учетом износа добавить стоимость земельного участка (или прав его аренды).

С точки зрения потенциального инвестора строение представляет собой объект для дальнейшей незначительной достройки. В данном случае корректно рассматривать  для целей оценки рыночной стоимости  объектов стоимость замещения - затраты  на создание аналогичного объекта, отвечающего тем же функциональным требованиям, что и данные объекты, с применением современных материалов и строительных норм.

ОЦЕНКА ИЗНОСА

В теории оценки выделяют три вида износа :

физический - связанный с физическим устареванием объекта,

функциональный - проявляющийся при несоответствии параметров объекта современным  требованиям,

внешний - возникает  в результате неблагоприятного изменения  экономической, политической, экологической  обстановки - внешней по отношению  к объекту недвижимости.

Функциональный  износ для объектов отсутствует.

Внешний износ  для объектов нами во внимание не принимается.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗАМЕЩЕНИЯ СТРОЕНИЙ

Помещение ресторана: строение кирпичное, постройки 20 века. Общая площадь составляет 544 м², строительный объем приблизительно 2000 м³.

Расчет производился с помощью сборника УПВС № 24, в  качестве аналога было взято административное кирпичное четырехэтажное здание.

Предположим, что Красноярск относится к первому территориальному поясу, мы получаем стоимость 1 куб.м. в ценах 1969 года 28,8 рублей. При переходе к ценам 1984 года мы принимаем повышающий коэффициент 1,17 (индекс изменения сметной стоимости СМР для предприятий прочих отраслей промышленности (Приложение №1 к постановлению Госстроя СССР №94 от 11мая 1983г.)).

Таким образом, стоимость 1 куб.м. исходного строения составляет 33,6 рубля в ценах 1984 года.

Коэффициент удорожания «Коинвеста» на здания аналогичного уровня капитальности и для данного  территориального пояса составляет 29,2 (Справочник «Коинвест» №33 стр. 35)., а прогнозный коэффициент пересчета  стоимости составляет 1,08 (Справочник «Коинвест» №33 стр. 61). С учетом НДС  и прибыли застройщика (принимается  нами в 10%) стоимость оцениваемого строения составит:

2000* 33,6*29,2*1,08*1,1*1,18 = 2750750 рублей.

Износ рассчитывается по конструктивным элементам с учетом их технического состояния (см. таблицу):

 

Таблица 2.3

Износ конструктивных элементов

Наименование конструктивных элементов	Удельный вес конструктивных элементов	Износ конструктивных элементов	Удельный износ конструктивных элементов
Фундаменты	8	30	2,4
Стены и перегородки	25	30	7,5
Перекрытия	16	35	5,6
Крыши	8	35	2,8
Полы	5	30	1,5
Проемы	4	25	1,0
Отделочные работы	3	10	0,3
Внутренние санитарно-технические  и электротехнические устройства	5	25	1,3
Прочие работы	26	30	7,8
ИТОГО			30,2

 

Таким образом, суммарный физический износ составляет 30, 2 %.

Также был  учтен функциональный износ, учитывающий  особенности заключенного договора между ООО «Аврора» и Комитетом государственного и муниципального имущества г. Красноярска, право долгосрочной аренды помещений в данном случае может быть приравнено к праву собственности на данные помещения, но с некоторым обременением, которое принимается нами в 10%. Просуммировав указанные виды износа, мы находим общий износ и остаточную стоимость оцениваемого объекта.

Суммарный износ  составит 40,2%.

Таким образом, рыночная стоимость помещения с  учетом физического износа (40,2%) и  НДС (18%) равна 1 645 000 рублей.

СТОИМОСТЬ ПРАВ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Стоимость земельного участка нами не оценивается, так  как информация по нему отсутствует.

Таким образом, стоимость оцениваемого объекта  по затратному подходу составляет 66 330 долларов США или по курсу 24,8 руб/долл. США

1 645 000 (Один  миллион шестьсот сорок пять  тысяч) рублей с учетом НДС.

 

2.3 Подход сравнительного анализа  продаж

 

При применении этого подхода стоимость объекта  оценки определяется по сравнению с  ценой продажи аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость  объекта оценки непосредственно  связана с ценой продажи аналогичных  объектов. Каждая сопоставимая продажа  сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между  ними.

 

Таблица 2.4

Аналоги

Номер аналога	Тип помеще-ния/ здания	Общая пло-щадь, кв.м.	Основные характеристики	Ст-ть, долл. США	Ст-ть кв.м., долл. США	Телефон
1	Ресторан	570м2	Пр.Ленина раб. сост, 1 эт. администр. здания	500000	877	628484
2	Ресторан	500м2	Ул. Красноярский рабочий, раб. состояние, докум. недооформлены	390000	780	257890
3	Ресторан	280 м2	Пр. Мира, подвал жилого дома, хорошее состояние	450000	1607	777102

 

Далее в выбранные  аналоги мы внесли корректировки. Корректировки  мы вводили экспертным методом.

При этом мы считали, что оцениваемый объект условно реализован. Также необходимо сказать, что в результате контактов  с продавцами было установлено, что  торг в отношении аналогов возможен, мы принимаем корректировку в 10%.

Следующей была проведена корректировка на удаленность  от центра города, при этом аналог № 2 расположен в том же районе, что  и оцениваемый объект, а аналоги  № 1 и № 3 расположены в более  удобных и близких к центру районах.

Корректировка на состояние объекта предполагает, что аналог № 3 находится в хорошем  состоянии, в то время как аналоги  № 1 и № 2, так же как и оцениваемый  объект, находятся в рабочем состоянии, корректировка составила – 100$.

Результаты  проведенных корректировок приведены  в нижеследующей таблице:

 

Таблица 2.5.

Корректировки

Параметры	Объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена 1 кв.м.		877$	780$	1607$
Условия реализации	Да	Нет	Нет	Нет
Корректировка		-10%	-10%	-10%
Стоимость, долл. США		789$	702$	1446$
Местоположение
Корректировка		-20%	-	-10%
Стоимость, долл. США		631$	702$	1301$
Состояние объекта	Рабочее состояние	Раб. сост.	Раб. сост.	Хорош. сост.
Корректировка		-	-	-100$
Стоимость, долл. США	845$	631$	702$	1201$

 

 

В результате полная стоимость объекта составляет 544 х 845 = 459700 долларов США (с учетом НДС).

В результате мы получили, что стоимость объекта  по подходу сравнительного анализа  продаж составляет:

459700 (Четыреста  пятьдесят восемь тысяч семьсот)  долларов США (с учетом НДС)  или по курсу 34,8рубля/доллар США 11400560 (Одиннадцать миллионов четыреста тысяч пятьсот шестьдесят) рублей с учетом НДС.

 

2.4 Оценка доходным подходом

 

Подход к  оценке по доходу основывается на принципе ожидания, который гласит, что все  стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ.

При применении данного подхода анализируется  возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от продажи. В данном случае мы предполагаем, что доход будет  в том, то данный объект сдается под  ресторан.

Для оценки стоимости доходной недвижимости применяют  технику капитализации и дисконтирования. Метод капитализации позволяет  на основании данных о доходе и  ставке капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод  о стоимости объекта. Техника  дисконтирования применяется для  приведения потока доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей  стоимости денежного потока как  стоимости доходоприносящего объекта.

 В данном  конкретном случае мы воспользовались  данными рынка о предложении  сдачи в аренду офисных и  торговых помещений, и помещений  под рестораны и кафе в г.  Красноярск.

Значение  стоимости аренды 1м2, рассчитанное по аналогам, расположенным в Красноярске составляет примерно 350 долларов США за 1 кв.м. в год (с учетом НДС). Таким образом, потенциальный валовый доход составляет 350 х 544 = 190400 долларов США.

Для определения  действительного валового дохода мы должны определить степень недозагрузки торговых помещений. В настоящее  время этот процент принимается  нами в 25%. Таким образом, действительный валовой доход составляет 142800 долларов США в год.

Усредненные расходы на электроснабжение, тепло, канализацию и т.д. составляют 40$/м2 в год (с НДС).

Таким образом, эксплуатационные расходы составляют 21760 долларов США (с НДС). Следовательно, чистый операционный доход составляет 121040 долларов США (с НДС).

ОПРЕДЕЛЕНИЕ КОЭФФИЦИЕНТА КАПИТАЛИЗАЦИИ

При наличии  развитой статистики по аналогичным  предприятиям, наиболее корректным методом, по нашему мнению, для определения  ставки капитализации является использование  статистических результатов. Но в данном случае о развитой статистике не может  быть и речи. Поэтому мы были вынуждены  использовать метод кумулятивного  построения.

Для начала мы должны определить безрисковую ставку. Анализ безрисковых ставок подробно рассмотрен в статье Ткачука А.Ю. [7]. В ней рекомендуется использовать в качестве последней еврооблигации  дальних траншей (при промежуточных  расчетах в долларах США). Средняя  доходность еврооблигаций соответствующих  траншей составляет в настоящее  время около 15% годовых.

Три основных премии за риск, которые обычно рассматриваются, это премии за недостаточную ликвидность (от 2 до 5 %, нами определена в 3%), премия за менеджмент (также от 2 до 5%, нами определена в 3%) и премия за риск 2%.

Норма возврата капитала составляет 4%, так как предполагается полный возврат капитала по истечении 25 лет.

Таким образом, ставка дисконта нами определена в 27%.

Для более  точного расчета нам необходимо учесть внутреннюю валютную инфляцию. Однако, в нашем расчете мы не предполагаем рост доходов и расходов за счет инфляции (что, вообще говоря, не верно) и предполагаем их предварительно дефлированными. Влиянием внутренней валютной инфляции на коэффициент капитализации  мы пренебрегаем.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ

Имея чистый доход 121040 долларов США и ставку капитализации 27%, мы получаем стоимость  объекта оценки 448300 (Четыреста сорок  восемь тысяч триста) долларов США (включая  НДС) или по курсу 24,8 руб./долл. США 11117840 рублей с учетом НДС.