Сравнительный подход к оценке. Используемые виды поправок, методика их расчёта и внесения

 

Министерство  образования Московской области

Государственное образовательное учреждение среднего

профессионального образования

«Республиканский  политехнический колледж»

 

 

Специальность  080114 «Земельно-имущественные отношения»

КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине: Организация оценки земли и имущества

Тема:    «Сравнительный подход к оценке. Используемые виды поправок, методика их расчёта и внесения»

 

Выполнил студент /

 

Проверил

преподаватель /

                                    (подпись)             (ФИО)

Оценка защиты 

 Дата защиты 

 

г. Щелково   2011 год

 

Министерство  образования Московской области

Государственное образовательное учреждение среднего

профессионального образования.

«Республиканский  политехнический колледж»

 

 

Специальность  080114 «Земельно-имущественные отношения»

 

 

Задание на курсовую работу

 

Студент __ Шишкова Екатерина Борисовна ___

 

Группа__ЗИО-51______

1. Тема:  «Сравнительный подход к оценке. Используемые виды поправок, методика их расчёта и внесения»

2. Содержание пояснительной записки:

1.Теоретическая часть. «Сравнительный подход к оценке. Используемые виды поправок, методика их расчёта и внесения»

    1.1 Сравнительный подход

    1.2 Виды поправок, вносимых в цену аналога

    1.3 Методы внесения поправок

    1.4 Методы расчета поправок

2. Практическая часть

    2.1 Анализ наилучшего  и наиболее эффективного использования  недвижимости

    2.2 Расчет показателей  инвестиционной привлекательности  объектов недвижимости

    2.2.1 Расчет периода  (срока окупаемости)

    2.2.2 Расчет чистой  текущей стоимости доходов

    2.2.3 Расчет ставки  доходности (коэффициент рентабельности) проектов

    2.3 Расчет стоимости  недвижимости тремя традиционными  подходами к оценке и определение  итоговой (согласованной) стоимости 

    2.3.1 Расчет стоимости  недвижимости доходным подходом  к оценке

    2.3.2 Расчет стоимости  недвижимости сравнительным подходом  к оценке

    2.3.3 Расчет стоимости  недвижимости затратным подходом  к оценке

    2.3.4 Расчет итоговой (согласованной) величины рыночной  стоимости объекта недвижимости

3. Заключение

Срок предоставления работы к защите    «_____»________20__г.

Руководитель работы ________________               / Н.С. Шевченко

          (подпись)                                    (ФИО)

Задание принял к исполнению___________________ «_06_»_ апреля _ 2011_г.

 

г. Щелково   2011 год

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание:

Введение…………………………………………………………………………6-7

1.Теоретическая часть.  «Сравнительный подход к оценке. Используемые виды поправок, методика их расчёта и внесения» ………………………………...8-17

    1.1 Сравнительный подход

    1.2 Виды поправок, вносимых в цену аналога

    1.3 Методы внесения поправок

    1.4 Методы расчета поправок

2. Практическая часть………………………………………………………18-33

    2.1 Анализ наилучшего  и наиболее эффективного использования  недвижимости

    2.2 Расчет показателей  инвестиционной привлекательности  объектов недвижимости

    2.2.1 Расчет периода  (срока окупаемости)

    2.2.2 Расчет чистой  текущей стоимости доходов

    2.2.3 Расчет ставки  доходности (коэффициент рентабельности) проектов

    2.3 Расчет стоимости  недвижимости тремя традиционными  подходами к оценке и определение  итоговой (согласованной) стоимости 

    2.3.1 Расчет стоимости  недвижимости доходным подходом  к оценке

    2.3.2 Расчет стоимости  недвижимости сравнительным подходом  к оценке

    2.3.3 Расчет стоимости  недвижимости затратным подходом  к оценке

    2.3.4 Расчет итоговой (согласованной) величины рыночной  стоимости объекта недвижимости

Заключение…………………………………………………………………….34

Список используемой литературы……………………………………………35

Рецензия ……………………………………………………………………….36

 

ИНДИВИДУАЛЬНОЕ  ЗАДАНИЕ НА КУРСОВУЮ РАБОТУ

Вариант № __9_____

Исходные данные для расчетов

 

Наименование показателей	Единицы измерения	Показатели
1.Анализ наилучшего и  наиболее эффективного использования  недвижимости
1. Арендные  платежи для 3-х  комн. квартир в месяц	Д.е.	555
2. Процент потерь от простоя  и при взимании ренты	%	4
3. Процент операционных расходов	%	39
4. Рыночная стоимость существующей  собственности	Д.е.	92857
5. Строительные затраты по варианту  «А»: 5.1.Прямые затраты 5.2.Косвенные затраты 5.3. Предпринимательское вознаграждение	Д.е % Д.е	55220 21 5500
6. Строительные затраты по варианту  «Б»: 6.1. Прямые затраты. 6.2. Косвенные затраты 6.3. Предпринимательское вознаграждение	Д.е. % Д.е	94600 22 7000
7. Арендные платежи для 2-х  комн. квартир в месяц	Д.е.	500
2. Расчет показателей  инвестиционной привлекательности  объектов недвижимости
1. Вложения	Тыс. руб.	1690
2. Прогнозируемый поток доходов 1-й год 2-й год 3-й год 4-й год 5-й год	Тыс. руб.	285 700 860 1050 1210
3. Ставка дисконта	%	14
3.Расчёт рыночной стоимости  недвижимости тремя традиционными  подходами к оценке и определение  согласованной стоимости
1. Потенциальный валовой доход	Д.е.	26064
2. Потери при взимании ренты  и от простоя незанятых площадей	%	5
3. Операционные расходы	%	35
4.Цены аналогов цена аналога 1 цена аналога 2 цена аналога 3	Д.е.	114450 116600 130550
5. Чистый операционный доход  (ЧОД) аналогов: ЧОД аналога 1 ЧОД аналога 2 ЧОД аналога 3	Д.е.	17450 17950 18300
6.Полная восстановительная стоимость  здания, в том числе: Прямые строительные  затраты Косвенные затраты Предпринимательское вознаграждение	Д.е.	40300 42150 5500
7. Действительный возраст здания,	лет	12
8. Рыночная стоимость земельного  участка	Д.е.	36000

Преподаватель:_______________

Введение

К основным целям данной курсовой работы можно отнести:

1. Углубление, обобщение, повторение материала, пройденного в процессе изучения дисциплины;
2. Закрепление профессиональных навыков в области решения различных задач.

Оценка стоимости недвижимости обычно осуществляется с позиции  трех основных подходов:

• затратного;
• сравнительного;
• доходного.

Сравнительный подход основан  на предположении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше той суммы, по которой он может приобрести на открытом рынке объект аналогичной полезности. Определение стоимости базируется на данных о недавно совершенных сделках купли-продажи с аналогичными объектами.

Сегментация рынка недвижимости и сбор необходимой достоверной  информации является важнейшим этапом сравнительного подхода. Информация может использоваться оценщиком в дальнейших расчетах, если стороны сделки имели достаточное представление о состоянии рынка, не связаны между собой отношениями, влияющими на цену сделки, а данные о цене сделки получены от лица, не заинтересованного в ее искажении.

Данный подход требует  от оценщика сравнения ценообразующих характеристик оцениваемого объекта и отобранных на рынке аналогов. В оценочной практике принято выделять следующие основные элементы сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке: права собственности на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, время продажи, местоположение, физические и экономические характеристики, характер использования, компоненты, не связанные с недвижимостью.

При выявлении различий в  цену продажи сопоставимых объектов вносятся поправки как в денежном, так и в процентном выражении. В результате оценщик определяет скорректированную стоимость аналога, приведенного к ценообразующим характеристикам оцениваемого объекта.

Оценщикам необходимо учитывать  изменения предпочтений и требований инвесторов, сложившихся на дату оценки, и прогнозировать будущие тенденции.

В практической части курсовой работы мы приступаем к анализу наилучшего и наиболее эффективного использования  недвижимости, в который входит потенциальный  валовой доход (ПВД), действительный валовой доход (ДВД), чистый операционный доход (ЧОД), общие инвестиции, норма  прибыли на инвестиции. Далее производим расчет показателей инвестиционной привлекательности объектов недвижимости. В последнем разделе практической части находится расчет стоимости  недвижимости тремя традиционными  подходами к оценке (доходным, сравнительным  и затратным) и определение итоговой (согласованной) стоимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Теоретическая часть

Сравнительный подход к оценке. Используемые виды поправок, методика их расчёта и внесения

1. Сравнительный подход

Сравнительный подход определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявленные различия.

Основу сравнительного подхода  составляет предположение, что рыночная стоимость объекта оценки непосредственно  связана с ценами на сопоставимые конкурирующие объекты. Следовательно, анализируя отличия ценообразующих характеристик, таких, как передаваемые имущественные права, мотивация сторон сделки, условия финансирования, дата сделки, местоположение, физические и экономические характеристики, можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта с учетом особенностей территориального рынка недвижимости.

Основным условием применения методов сравнительного подхода  при оценке недвижимости является активность рынка недвижимости и доступность  качественной информации о сделках с аналогичными объектами. Если рынок недвижимости в регионе, к которому принадлежит оцениваемый объект, недостаточно развит, либо оцениваемая недвижимость уникальна, либо информация о ценах сделок и характеристиках объектов-аналогов недоступна для оценщика, то использование сравнительного подхода нецелесообразно.

Сфера применения сравнительного подхода достаточно широка, т.е. он может  применяться для оценки всех видов недвижимости при условии, что аналогичные объекты активно обращаются на рынке в период, близкий к дате оценки. Более того, именно данный подход дает наиболее объективную оценку, максимально учитывающую рыночную ситуацию. Как правило, сравнительный подход активно используется для оценки жилой и коммерческой недвижимости, сложнее его применять для оценки специализированных объектов и недвижимости, функционирующей в составе имущественного комплекса промышленных предприятий.

К факторам, ограничивающим применимость сравнительного подхода, можно отнести:

• Уникальность оцениваемого объекта;
• Закрытость экономической информации, которая для приобретателя доходной недвижимости обычно является приоритетной;
• Недостаточность информации об инвестиционных возможностях покупателя;
• Кризисная ситуация на рынке делает невозможным использование даже качественной информации в связи с тем, что она перестает отражать истинную рыночную мотивацию.

1.2 Виды поправок, вносимых в цену аналога.

Сравнение характеристик  аналогов и оцениваемого объекта  позволяет выявить отличия, которые влияют на цену и, следовательно, требуют ее изменения. Для правильного моделирования стоимости необходимо идентифицировать вид корректировки, рассчитать ее величину и правильно скорректировать цены аналогов.

Вид применяемой поправки влияет на порядок ее расчета и  процесс корректировки. Поправки, используемые при оценке недвижимости, могут быть процентными и денежными (стоимостными). Стоимостные поправки, в свою очередь, делятся на денежные относительные и денежные абсолютные. Рассмотрим содержание и использование в оценке недвижимости указанных поправок.

Процентные поправки изменяют цену недвижимости на определенный коэффициент и вносятся путем умножения на этот коэффициент корректируемой цены аналога. Процентная поправка может вноситься как в цену аналога в целом, так и в цену единицы сравнения аналога. Общая величина поправки к объекту в целом не зависит от количества единиц сравнения. Процентные поправки, как правило, пересчитываются в денежные значения, которые суммируют или вычитают из цены объекта-аналога.

Пример процентных поправок: поправка на местоположение, износ, время  продажи.

Денежные поправки изменяют на определенную сумму цену аналога и вносятся путем прибавления или вычитания преимущества в стоимости.

Денежные относительные  поправки изменяют на определенную сумму цены единицы сравнения аналога. Однако если корректировка, применяемая к цене единицы сравнения, одинаковая, то ее общая величина для объекта в целом зависит от количества единиц сравнения.

Пример относительных  денежных поправок: поправка на косметический ремонт, поправки, рассчитанные методом корреляционнорегрессионного анализа.

Денежные абсолютные поправки изменяют на определенную сумму цену аналога в целом. Это стоимостная поправка, величина которой не зависит от количества единиц сравнения. Данная поправка вносится к цене аналога в целом.

Пример абсолютных денежных поправок: поправка на наличие или  отсутствие дополнительных улучшений (гараж, бассейн, парковка и т.д.).

1.3 Методы внесения  поправок.

Внесение поправок – это  процесс моделирования стоимости  оцениваемой недвижимости путем  внесения корректировок в цену аналогов в связи с несовпадением ценообразующих параметров объекта оценки и аналогов.

Корректировке подлежат цены всех отобранных сходных объектов, если их характеристики не совпадают  с объектом оценки. При внесении корректировок ценообразующие характеристики аналогов последовательно приводятся к ценообразующим характеристикам оцениваемого объекта, а расчет стоимости оцениваемой недвижимости – это, по сути, ответ на гипотетический вопрос: «Сколько бы стоил аналог, если бы он был таким же, как оцениваемый объект?»