Сравнительный подход к оценке. Используемые виды поправок, методика их расчёта и внесения

 

3. Общая величина корректировок = на дату сделки + на ландшафт + на удобства + на состояние

Общ.велич.корр_{аналог1} = 1 + 4 – 6 + 2 = 1 %

Общ.велич.корр_{аналог2} = 4 – 3 – 4 – 1 = - 4 %

Общ.велич.корр_{аналог3} = 3 – 8 – 11 + 3 = - 13 %

 

4. Скорректированная цена = цена продажи * общая величина корректировок

Скорректированная цена₁ = 114450 * 1,01 = 115595 д.е.

Скорректированная цена₂ = 116600 * 0,96 = 111936 д.е.

Скорректированная цена₃ = 130550 * 0,87 = 113579 д.е.

 

5. Сред. стоим. оц. недвиж. = (Скорр.цена₁ + Скорр.цена₂ + Скорр.цена₃) / 3

Сред. стоим. оц. недвиж. = (115595 + 111936 + 113579) / 3 = 113703 д.е.

Таблица 5

Элементы сравнения	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
1.Цена продажи, д.е.	114450	116600	130550
2.Корректировка на дату  сделки	+1%	+4%	+3%
3.Корректировка на окружающий  ландшафт	+4%	-3%	-8%
4.Корректировка на удобства	-6%	-4%	-11%
5.Корректировка на состояние	+2%	-1%	+3%
6.Общая величина корректировок	+1% (1,01)	-4% (0,96)	-13% (0,87)
7. Скорректированная цена, д.е.	115595	111936	113579
8. Средняя стоимость оцениваемой  недвижимости, рассчитанная сравнительным  подходом, д.е.	113703

 

2.3.3.Расчёт стоимости недвижимости затратным подходом к оценке

Затратный подход к оценке недвижимости определяет её стоимость как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка.

Полная  восстановительная  стоимость здания  включает прямые строительные затраты, косвенные затраты и предпринимательское вознаграждение.

Норма износа строений рассчитывается делением действительного возраста здания на общий срок экономической жизни здания.

Общий накопленный износ определяется произведением полной восстановительной стоимости здания на норму износа.

На величину общего накопленного износа уменьшается полная стоимость здания для получения  остаточной стоимости.

Остаточная стоимость = полн. восст. стоимость – износ

Далее определяется стоимость недвижимости:

С недв. = С ост. + С зем. уч.

 

Определение стоимости недвижимости затратным  подходом

1. Полная восстановительная стоимость здания = Прямые затраты + Косвенные затраты + Предпринимательское вознаграждение

Прямые затраты = исходные данные

Косвенные затраты = исходные данные

Предпринимательское вознаграждение = исходные данные

Полная восстановительная  стоимость здания = 40300 + 42150 + 5500=87950 д.е.

 

2.  

Общий срок жизни = 60 лет (доп. исходные данные)

Н_изн = 12 / 60 * 100% = 20%

_{Износ = 87950 д.е. * 20% / 100% = 17590 д.е.}

 

3. Остат.стоимость = полная восст. стоимость – износ

Остат.стоимость = 87950 д.е. – 17590 д.е. = 70360 д.е.

4. Рыночная стоимость зем. уч. = исходные данные

 

5. С_недв = С_ост + С_зем.уч

С_недв = 70360 + 36000 = 106360 д.е.

 

Таблица 6

Показатель	Величина
1.Полная восстановительная  стоимость зданий, д.е.	87950
2. Общий накопленный износ,  д.е.	17590
3.Остаточная восстановительная  стоимость здания, д.е.	70360
4.Рыночная стоимость земельного  участка, д.е.	36000
5.Стоимость недвижимости, рассчитанная затратным подходом, д.е.	106360

 

2.3.4.Расчёт итоговой (согласованной) величины

рыночной  стоимости объекта недвижимости

Для определения  весовых показателей достоверности  метода оценки недвижимости (удельного  веса)  можно применять методику ранжированной оценки критериев  стоимости.

Для определения  окончательной величины стоимости  используется метод средневзвешенного  значения, в соответствии с которым  результату, полученному по каждому  из применяемых подходов, присваивается  весовой коэффициент.

Этапы расчёта удельного веса:

1.каждому использованному  методу по рассматриваемым критериям  обоснованно присваивается ранг: высокий, средний или низкий;

2.проставляются  баллы:  высокий – 2, средний  – 1, низкий – 0;

3.по каждому  методу рассчитывается суммарный  набранный балл и проставляется  в графе «Итог»;

4.определяется  общая сумма баллов, полученных  оцениваемым объектом, по совокупности  всех задействованных методов  и подходов;

5.рассчитывается  удельный вес каждого метода  как отношение итоговой суммы  баллов соответствующего метода  к общей сумме баллов.

 

Определение удельного  веса каждого  метода оценки

1. Высокий = 2 балла

Средний = 1 балл

Низкий = 0 баллов

Итог_{дох.подход} = 2 + 2 + 2 + 1 = 7 баллов

Итог_{срав.подход} = 1 + 2 + 2 + 1 = 6 баллов

Итог _{затр.подход} = 2 + 0 + 1 + 1 = 4 балла

Общая сумма баллов = 7 + 6 + 4 = 17 баллов

2. Удельный вес = итог / общ.сумма баллов * 100%

Удельный вес  доход. подхода = 7 / 17 * 100% = 41,2 %

Удельный вес  сравн. подхода = 6 / 17 * 100% = 35,3 %

Удельный вес  затрат. подхода = 4 / 17 * 100% = 23,5 % 

 

 

 

Таблица 7

Наименование  подхода и метода		Способность учитывать  цель оценки	Способность учитывать  конъюнктуру рынка	Способность учитывать  параметры объекта	Качество информации	Итог	Удельный вес, %
Доходный подход, метод  капитализации дохода	Ранг	высокий	высокий	высокий	средний
	Балл	2	2	2	1	7	41,2
Сравнительный подход, метод  сравнительного анализа продаж	Ранг	средний	высокий	высокий	средний
	Балл	1	2	2	1	6	35,3
Затратный подход	Ранг	высокий	низкий	средний	средний
	Балл	2	0	1	1	4	23,5
Общая сумма баллов							100%

 

 

Расчёт  согласованной стоимости осуществляется как сумма произведений результатов оценки по каждому подходу на удельный вес применяемого подхода к оценке недвижимости.

 

Определение итоговой (согласованной) величины рыночной стоимости объекта недвижимости, полученной различными методами

1. Стоимость_{дох.подхода} = таблица 4

Стоимость_{срав.подхода} = таблица 5

Стоимость_{затр.подхода} = таблица 6

 

2. Удельный вес_{дох.подхода} = таблица 7

Удельный вес_{сравн.подхода} = таблица 7

Удельный вес_{затр.подхода} = таблица 7

 

3. Взвешенный результат = стоимость * удельный вес / 100%

Взвешенный результат_{дох.подхода} = 108120 * 41,2% / 100% = 44545 д.е.

Взвешенный результат_{сравн.подхода} = 113703 * 35,3% / 100% = 40137 д.е.

Взвешенный результат_{затр.подхода} = 106360 * 23,5% / 100% = 24995 д.е.

 

4. Согласов. ст-ть = взвеш.рез._{дох.подхода} + взвеш.рез._{сравн.подхода} + взвеш.рез._{затр.подхода}

Согласованная стоимость = 44545 + 40137 + 24995 = 109677 д.е.

Таблица 8

Наименование  подхода, метода	Стоимость, д.е.	Удельный вес, %	Взвешенный результат, д.е.
1.Доходный подход, метод  капитализации доходов	108120	41,2	44545
2.Сравнительный подход, метод  сравнительного анализа продаж	113703	35,3	40137
3. Затратный подход	106360	23,5	24995
4.Согласованная стоимость	----	100%	109677

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Выбор оценщиком конкретного  подхода и метода зависит от наличия  определенных условий, обеспечивающих возможность или уместность их применения.

Сравнительный подход наиболее уместен для оценки объектов недвижимости, по которым имеется достоверная  информация о недавних сделках купли-продажи и имеются объективные инструменты выявления различий между оцениваемой недвижимостью и сопоставимыми объектами, а также расчета поправок к базовой цене аналога. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Конечным этапом расчетов в данной курсовой работе стало определение  итоговой (согласованной) величины рыночной стоимости объекта недвижимости, полученной различными методами.

Исходя из расчетов, мы получили, что наиболее эффективный вариант  использования недвижимости является вариант «А» - четыре трехкомнатные квартиры. Далее определили срок окупаемости проекта, он составил 3 года и 5 месяцев.

После расчета срока окупаемости  проекта, рассчитали стоимость недвижимости тремя традиционными подходами  к оценке (доходным, сравнительным  и затратным) и удельный вес по каждому методу оценки:

• По доходному подходу стоимость недвижимости составила 108120 д.е., удельный вес – 41,2%;
• По сравнительному подходу стоимость недвижимости составила 113703 д.е., удельный вес – 35,3%;
• По затратному подходу стоимость недвижимости составила 106360 д.е., удельный вес – 23,5%.

Итоговая (согласованная) величина рыночной стоимости объекта недвижимости, полученная различными методами, составляет 109677 д.е.

 

Список используемой литературы:

1. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие / Е.Н. Иванова – 4-е изд., стер. – М.: КНОРУС, 2010.
2. Экономика недвижимости / А.Н. Асаул – 2-е изд. – СПб.: Питер, 2007. – (Серия «Учебник для вузов»).
3. http://ozenka-biznesa.narod.ru/Main/bsn_61.htm
4. http://bibliotekar.ru/biznes-8/29.htm
5. http://pravis.ru/index.php?page=publications&id=35
6. http://www.cfin.ru/appraisal/realty/market_realestate_valuation.shtml