Сравнительный подход к оценке. Используемые виды поправок, методика их расчёта и внесения

Наличие или отсутствие ценообразующих характеристик влияет на результат оценки недвижимости и обеспечивает стоимостное преимущество либо аналогу, либо оцениваемому объекту. Таким образом, в зависимости от того, кто получает преимущество, поправка может вноситься в цену аналога со знаками «+» и «–» (табл.1).

Таблица 1

Поправки к  цене аналога

№ п/п	Стоимостное преимущество	Знак корректировки
1	Аналог лучше оцениваемого объекта	«–»
2	Аналог хуже оцениваемого объекта	«+»
3	Оцениваемый объект лучше  аналога	«+»
4	Оцениваемый объект хуже аналога	«–»

 

Важным элементом данного  процесса является рациональный выбор  корректируемого модуля и последовательность внесения поправок. Выбор корректируемого  модуля или вида моделируемой цены зависит от элемента сравнения и  вида поправки:

• цена аналога в целом;
• цена единицы сравнения.

Например, абсолютные денежные (стоимостные) поправки целесообразнее вносить к цене объекта в целом, а относительные денежные – к  цене единицы сравнения. Поправка на условия финансирования вносится к  цене в целом, физические характеристики – к цене единицы сравнения, в  то время как поправка на местоположение может вноситься и в цену единицы  сравнения, и в цену объекта в  целом.

Существенное влияние  на результат оценки оказывает последовательность внесения корректировок. Данный вопрос не имеет однозначного решения и  определяется видом корректируемого  элемента сравнения, видом самой  поправки, а также индивидуальными  особенностями оцениваемого объекта  и аналогов, однако практика оценки выработала наиболее общие рекомендации. Например, процентные корректировки  предшествуют денежным, относительные поправки вносятся до абсолютных, для таких элементов сравнения целесообразно соблюдать следующую последовательность:

1. условия финансирования;
2. передаваемые права собственности и ограничения на недвижимость;
3. условия продажи;
4. время продажи;
5. местоположение;
6. физические характеристики.

Поправки на расхождения  вносят в цену для каждого сопоставляемого объекта для повышения его сходства с оцениваемым объектом на фактическую дату оценки. Поправки на различия в элементах сравнения можно выполнять в отношении общей цены объекта, удельной цены или совокупности обоих показателей, при этом используемые удельные цены должны применяться последовательно. Объем выполняемых поправок по каждому элементу сравнения зависит от того, насколько велики расхождения между оцениваемым объектом и сопоставляемыми аналогами. Следует также убедиться, что учтены все необходимые элементы сравнения и вместе с тем одни и те же поправки не внесены в цену аналога несколько раз.

1.4 Методы расчета  поправок

Оценщик может использовать различные методы расчета поправок, однако математические расчеты не должны превалировать над здравым смыслом  и профессиональными суждениями оценщика.

В настоящее время наибольшее распространение получили следующие  методы расчета величины поправок:

1. метод анализа затрат;
2. метод анализа парных продаж;
3. метод прямого сравнения характеристик;
4. метод капитализации арендных платежей;
5. экспертный метод;
6. метод статистического анализа.

Метод анализа  затрат. Величину корректировки на наличие или отсутствие ценообразующего параметра можно рассчитать на основе информации, полученной от ремонтных, строительных или других аналогичных компаний о затратах на установку оцениваемого элемента. Поскольку данная информация получена на дату оценки, сведения будут отражать рыночную величину затрат, которые, как правило, не учитывают реакции рынка на наличие дополнительных улучшений. Оцениваемое улучшение, с одной стороны, избавляет инвестора от необходимости его самостоятельной установки, с другой – наличие конкретного улучшения не всегда соответствует требованиям рынка. Переход от затрат на восстановление элемента к его стоимостному вкладу может быть обеспечен применением коэффициента удобства пользователя (КУП).

Корректировка затрат на КУП отражает готовность осведомленного типичного инвестора оплатить уже готовый элемент. Диапазон КУП достаточно широк, его величина колеблется в пределах от 0 до 10.

Однако экстремальные  значения применяются достаточно редко  и наиболее распространенные значения составляют от 0,8 – 1,8 к величине затрат на дату оценки. Величина применяемого в конкретном случае коэффициента зависит:

• от времени, необходимого для самостоятельной установки улучшения;
• юридической и технической сложности самостоятельной установки улучшения;
• соответствия оцениваемого улучшения требованиям типичного инвестора на конкретном сегменте рынка.

Метод анализа  парных продаж. Данный метод позволяет рассчитать поправку на основе сравнения цен объектов, имеющих заданное расхождение в характеристиках.

Парной продажей называется продажа двух объектов, сходных по параметрам во всем, кроме одной  характеристики, на которую необходимо рассчитать корректировку. Предполагается, что расхождение в характеристиках  объектов парной продажи приводит к  несовпадению цен сделок. Сравнение  цен позволяет рассчитать величину корректировки и применять ее для других объектов конкретного  сегмента рынка. Основное требование к  отбору объектов парной продажи –  принадлежность к тому же сегменту рынка, что и оцениваемая недвижимость, однако другие характеристики могут  не совпадать с параметрами оцениваемого объекта. Например, при оценке влияния  местоположения на стоимость жилой недвижимости объекты парной продажи следует искать среди жилья, так как тенденции по объектам производственной и коммерческой недвижимости могут существенно отличаться. Однако другие параметры парной недвижимости, такие, как этажность, серия дома, могут отличаться от оцениваемого объекта.

Применение метода парных продаж ограничено сложностью получения  информации, а также отсутствием  парных объектов недвижимости, имеющих  отличие только в одной характеристике. Иногда для расчета поправки на нужную характеристику оценщику приходится делать цепную подстановку, снижающую степень  доверия к полученным результатам, кроме того, отобранные для расчетов пары могут быть недостаточно типичными.

Метод прямого  сравнения характеристик. Метод прямого анализа характеристик применяется в том случае, если для применения метода парных продаж отсутствует необходимая информация, а также в том, если данный способ дает лучшие результаты. Данный метод целесообразно использовать для расчета и внесения корректировок на износ, время продажи, наличие дополнительных улучшений.

Метод капитализации  арендных платежей. Капитализация арендных платежей или различий в их поступлении может использоваться для получения поправки, когда арендная плата объектов недвижимости зависит от наличия какой-либо характеристики. Таким образом, понесенные убытки отражают конкретный недостаток у сопоставимого объекта. Капитализация годовой суммы недополученного дохода позволяет рассчитать влияние на цену анализируемого элемента. Например, отсутствие телефона в жилой недвижимости вызывает различие в ставках арендной платы и влияет на стоимость объекта.

Экспертный метод. Экспертный метод объединяет процесс расчета и внесения корректировок в цены сопоставимых объектов. Основу метода составляет субъективное решение оценщика о том, как в процентном отношении влияет анализируемый параметр на цену. Как правило, анализируются те объекты, расхождение параметров которых с оцениваемым объектом не приводит к отклонению стоимости более чем на 30%.

В ходе сравнения оценщик  может сделать два вывода, в  зависимости от которых применяются  различные формулы расчетов:

• аналог лучше (хуже) оцениваемого объекта;
• оцениваемый объект лучше (хуже) аналога.

Для расчета корректировки  обозначим стоимость объекта  оценки как x, а цену продажи сопоставимого аналога примем равной 1,0.

1. Если объект лучше аналога на 12%, тогда цена аналога должна увеличиться тоже на 12%:

х = 1,0 + 12% * 1,0 = 1,0 * (1 + 0,12) = 1,12.

2. Оцениваемый объект хуже аналога на 12%. Цена аналога должна уменьшиться:

х = 1,0 - 12% * 1,0 = 1,0 * (1 - 0,12) = 0,88.

3. Аналог лучше оцениваемого объекта на 12%. Цена аналога должна уменьшиться:

1,0 = х + 12% * х = х * (1 + 0,12),  х = 0,89.

4. Аналог на 12% хуже оцениваемого объекта. Цена аналога должна вырасти:

1,0 = х - 12% * х = х * (1 - 0,12),  х = 1 : 0,88 = 1,14.

Метод статистического анализа. Статистический анализ рыночной информации для определения математической зависимости цены недвижимости от наличия  и качества характеристик в настоящее  время получает все большее распространение  в практике оценки рыночной стоимости  недвижимости. Это связано с тем, что рынок недвижимости развивает свою активность и существенно улучшается информационное обеспечение за счет повышения достоверности данных, расширения их объема и появления в печатных и электронных источниках обобщающей информации, характеризующей основные тенденции на рынке недвижимости. Таким образом, можно говорить о существенном повышении репрезентативности данных, составляющих информационную основу выведения математической зависимости.

Зависимость цены от параметров объекта может определяться одной  из следующих функций:

• линейной;
• степенной;
• логарифмической;
• экспоненциальной.

Для решения задач оценки рыночной стоимости больше применимы  логарифмическая и экспоненциальная зависимости. Данные виды зависимости  отражают противоположные тенденции, т.е. логарифмическая зависимость  применима для объектов, цена которых  растет с увеличением рассматриваемого параметра, в то время как экспоненциальная зависимость характеризует противоположную реакцию цены. Однако эти зависимости имеют сходство, которое заключается в том, что на определенном отрезке изменения параметра цена реагирует достаточно интенсивно, последующий рост величины параметра не сопровождается адекватным изменением функции. Рекомендуемая форма зависимости максимально соответствует реакции цен недвижимости на изменение характеристик. Например, удаленность земельных участков от МКАД снижает их стоимость, однако максимальное влияние расстояния на стоимость наблюдается в пределах 30-50 км, затем степень влияния значительно ослабевает.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Практическая часть
1. . Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости

Анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования  конкретного объекта собственности.

Потенциальный валовой  доход (ПВД) – это доход, который может принести объект оцениваемой недвижимости при условии, что вся площадь, предназначенная для сдачи в аренду, будет сдана в течении всего года.

Действительный  валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход, скорректированный на потери от простоя и взимания ренты.

ДВД = ПВД – потери от простоя  и взимания ренты,

Чистый операционный доход (ЧОД) – это действительный валовой доход, скорректированный на величину операционных расходов (расходов, связанных с владением недвижимостью и её эксплуатацией).

ЧОД = ДВД – операционные расходы.

Общие инвестиции рассчитываются как сумма капиталовложений (оценка существующей собственности) и дополнений (строительных затрат).

Норма прибыли  на инвестиции рассчитывается делением чистого операционного дохода на общие инвестиции.

 

Определение варианта наиболее эффективного использования  недвижимости

1. ПВД = аренда * 12мес * кол-во квартир