Сравнительный подход к оценке. Используемые виды поправок, методика их расчёта и внесения

ПВД_{сущ.собст.} = 555  * 12мес. * 4 квартиры = 26640 д.е.

 

2. Дополнение:

а) четыре трехкомнатные = 4 * 12 * 555 = 26640д.е.

б) шесть двухкомнатных = 6 * 12 * 500 = 36000 д.е.

 

3. ПВД_{сущ.собст.} = 26640д.е.

ПВД_{А с допол.} = 26640 + 26640 = 53280д.е.

ПВД_{Б с допол.} = 26640 + 36000 = 62640д.е.

 

4. Потери от простоя = ПВД с дополнениями * % от простоя / 100%

Потери от простоя _{Сущ. Собственность} = 26640 * 0,04 = 1066д.е.

Потери от простоя _А = 53280 * 0,04 = 2131д.е.

Потери от простоя _Б = 62640 * 0,04 = 2506д.е.

 

5. ДВД  = ПВД – потери от простоя

ДВД_{Сущ.собственность} = 26640 – 1066 = 25574д.е.

ДВД_А = 53280 – 2131 = 51149д.е.

ДВД_Б = 62640 – 2506 = 60134д.е.

 

6. Операционные расходы

Операционные расходы  _{Сущ.собст.} = 25574 * 39% = 9974д.е.

Операционные расходы_А = 51149 * 39% = 19948д.е.

Операционные расходы_Б = 60134 * 39% = 23452д.е.

 

7. ЧОД = ДВД – операционные расходы

ЧОД_{сущ.собст.} = 25574 – 9974 = 15600д.е.

ЧОД_А = 51149 – 19948 = 31201д.е.

ЧОД_Б = 60134 – 23452 = 36682д.е.

 

8. Капитальные вложения = исходные данные = 92857д.е.

 

9. Дополнения (строительные затраты)

А) Прямые затраты = 55220д.е.

Косвенные затраты = 55220 * 0,21 = 11596д.е.

Предпринимательское вознаграждение = 5500д.е.

Дополнения_А = 55220 + 11596 + 5500 = 72316д.е.

 

Б) Прямые затраты = 94600д.е.

Косвенные затраты = 94600 * 0,22 = 20812д.е.

Предпринимательское вознаграждение = 7000д.е.

Дополнения_Б = 94600 + 20812 + 7000 = 122412д.е.

 

10. Общие инвестиции = капитальные вложения + дополнения

Общие инвестиции _{сущ.собственности} = 92857д.е.

Общие инвестиции _А = 92857 + 72316 = 165173д.е.

Общие инвестиции _Б = 92857 + 122412 = 215269д.е.

 

11.      

Норма прибыли _{сущ.собственности} = 15600 / 92857 * 100% = 16,8%

Норма прибыли _А = 31201 / 165173 * 100% = 18,9%

Норма прибыли _Б = 36682 / 215269 * 100% = 17%

 

Вывод: наиболее прибыльный вариант А = 18,9%

 

Таблица 1

Показатели	Существующий  дом	Вариант «А»	Вариант «Б»
1) Потенциальный валовой  доход (без дополнений), д.е.	26640	26640	26640
2) Предполагаемое дополнение, д.е.	-	26640	36000
3) Потенциальный валовой  доход (с дополнениями), д.е.	26640	53280	62640
4) Потери от простоя  и от взимания ренты, д.е.	1066	2131	2506
5) Действительный валовой  доход, д.е.	25574	51149	60134
6) Операционные расходы,  д.е.	9974	19948	23452
7) Чистый операционный  доход, д.е.	15600	31201	36682
8) Капиталовложения (оценка  существующей собственности), д.е.	92857	92857	92857
9) Дополнения (строительные  затраты), д.е.	-	72316	122412
10) Общие инвестиции, д.е.	92857	165173	215269
11) Норма прибыли на  инвестиции, %	16,8	18,9	17

 

 

2.2. Расчет показателей инвестиционной привлекательности объектов недвижимости

Экономическая оценка проекта  характеризует его привлекательность  по сравнению с другими альтернативными  инвестициями.

Необходимо рассчитать период (срок окупаемости) проекта, чистую текущую  стоимость доходов, ставку доходности (коэффициент рентабельности) проекта.

 

2.2.1.Расчёт периода (срока окупаемости)

Период окупаемости – это ожидаемое число лет, необходимых для полного возмещения инвестиционных затрат. 

Схема расчёта срока окупаемости  включает следующие этапы:

1. Расчёт дисконтированного денежного потока доходов по проекту исходя из ставки дисконта и периода возникновения доходов;
2. Расчёт накопленного дисконтированного денежного потока как алгебраической суммы затрат и потока доходов по проекту;
3. Расчёт накопленного дисконтированного денежного потока выполняется до получения первой положительной величины;
4. Определение срока окупаемости Т (ок) по формуле:

 

 

Определение периода (срока окупаемости) проекта

1. Вложения = 1690тыс.руб.

 

2. Прогнозируемый поток доходов:

1-й год = 285тыс.руб.

2-й год = 700 тыс.руб.

3-й год = 860тыс.руб.

4-й год = 1050тыс.руб.

5-й год = 1210тыс.руб.

 

3. Дисконтированный денежный поток:

FV = PV * (1 + i)ⁿ  => PV = FV / (1 + i)ⁿ = PV * (4 колонка)^14%_n

1-й год = 285 * 0,87719 = 250 тыс. руб.

2-й год = 700 * 0,76947 = 539 тыс.  руб.

3-й год = 860 * 0,67497 = 581 тыс.  руб.

4-й год = 1050 * 0,59208 = 622 тыс.руб.

5-й год = 1210 * 0,51937 = 628 тыс.руб.

 

4. Накопленный дисконтированный денежный поток:

1-й год = - 1690 + 250 = - 1440 тыс.руб.

2-й год = - 1440 + 539 = - 901 тыс.руб.

3-й год = - 901 + 581 = - 320 тыс.руб.

4-й год = - 320 + 622 = 302 тыс.  руб.

 

5. Срок окупаемости:

Т_(ок) = 3 + 320 / 622 = 3,5 года

 

Таблица 2

Показатель	Период
	0	1	2	3	4	5
1) Денежный поток, т.р.	1690	285	700	860	1050	1210
2) Дисконтированный денежный поток (ставка дисконта …%), т.р.	1690	250	539	581	622	628
3) Накопленный дисконтированный денежный поток, т.р.	-1690	-1440	-901	-320	302

 

2.2.2.Расчёт чистой текущей стоимости доходов

Чистая текущая  стоимость доходов показывает прирост капитала от реализации проекта.

Схема расчёта показателя чистой текущей стоимости доходов (ЧТСД) включает следующие этапы:

1.Расчёт текущей стоимости  каждой величины потока доходов  исходя из ставки дисконтирования  и периода возникновения доходов ;

2. Суммирование приведённых доходов по проекту;

3. Сравнение суммарных приведённых доходов с величиной затрат по проекту.

ЧТСД = Д прив. – Р прив.,

где Д прив.  – суммарные приведённые доходы;

Р прив. – приведённые затраты по проекту.

 

Определение чистой текущей стоимости доходов

1. Денежный поток (таблица 2):

1-й год = 285 тыс. руб.

2-й год = 700 тыс. руб.

3-й год = 860 тыс. руб.

4-й год = 1050 тыс. руб.

5-й год = 1210 тыс.руб.

 

2. Дисконтированный денежный поток (таблица 2):

1-й год = 250 тыс. руб.

2-й год = 539 тыс. руб.

3-й год = 581 тыс. руб.

4-й год = 622 тыс. руб.

5-й год = 628 тыс.руб.

 

3. Суммарный приведенный поток доходов:

250 + 539 + 581 + 622 + 628 = 2620 тыс.руб.

 

4. Чистая текущая стоимость доходов (ЧТСД)

ЧТСД = Д прив. – Р прив. = 2620 – 1690 = 930 тыс. руб.

Таблица 3

Показатель	Период
	0	1	2	3	4	5
1) Денежный поток, т.р.	1690	285	700	860	1050	1210
2) Дисконтированный денежный поток, т.р.	1690	250	539	581	622	628
3) Суммарный приведенный  поток доходов, т.р.	250 + 539 + 581 + 622 + 628 = 2620
4) Чистая текущая стоимость  доходов (ЧТСД), т.р.	2620 – 1690 = 930

 

 

2.2.3. Расчёт ставки доходности (коэффициент рентабельности) проектов

Ставка  доходности проекта показывает величину прироста капитала на единицу инвестиций.

Этот показатель отражает эффективность сравниваемых инвестиционных проектов, которые различаются  по величине затрат и потокам доходов.

Ставка доходности проекта (СДП) рассчитывается как отношение  ЧТСД по проекту к величине инвестиций:

СДП = 930 / 1690 * 100% = 55%

 

2.3.Расчёт стоимости недвижимости трёмя традиционными подходами к оценке и определение итоговой (согласованной) стоимости

 

2.3.1. Расчёт стоимости недвижимости доходным подходом к оценке.

Доходный  подход определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму доходов, которые оцениваемый объект может принести в будущем, скорректированную на риск их недополучения.

Метод капитализации дохода определяет рыночную стоимость недвижимости путём конвертации дохода за один год, ближайший к оценке, в стоимость при помощи коэффициента капитализации.

Этапы оценки рыночной стоимости методом капитализации  дохода следующие.

1. Расчёт годового чистого операционного дохода.
2. Расчёт коэффициента капитализации  для объектов-аналогов по формуле:

Общий коэффициент  капитализации рассчитывается как  среднее арифметическое.

3. Расчёт рыночной стоимости недвижимости по формуле

 

Определение стоимости недвижимости доходным  подходом

1. Цена продажи = исходные данные
2. Чистый операционный доход = исходные данные
3. Коэффициент капитализации = ЧОД / цена продажи

Коэффициент капитализации₁ = 17450 / 114450 = 0,1524683

Коэффициент капитализации₂ = 17950 / 116600 = 0,1539451

Коэффициент капитализации₃ = 18300 / 130550 = 0,1401761

 

4. Общий коэффициент капитализации = (0,1524683 + 0,1539451 + 0,1401761) / 3 = 0,1488631
5. ДВД = ПВД – Потери от простоя

Потери от простоя = ПВД * Потери от простоя в %

Потери от простоя = 26064 * 5% = 1303 д.е.

ДВД = 26064 – 1303 = 24761 д.е.

 

6. ЧОД = ДВД – операционные расходы

Операционные  расходы = ДВД * операционные расходы  в %

Операционные  расходы = 24761 * 35% = 8666 д.е.

ЧОД = 24761 – 8666 = 16095 д.е.

 

7. С_оц = ЧОД / Общий коэффициент капитализации

С_оц = 16095 / 0,1488631 = 108120 д.е.

 

 

 

 

 

 

Таблица 4

Показатель	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
1.Цена продажи, д.е.	114450	116600	130550
2.Чистый операционный  доход, д.е.	17450	17950	18300
3. Коэффициент капитализации	0,1524683	0,1539451	0,1401761
4.Общий коэффициент капитализации	0,1488631
5. Стоимость оцениваемой  недвижимости, рассчитанная доходным  подходом,  д.е.	108120

 

2. Расчёт стоимости недвижимости  сравнительным подходом к оценке

Сравнительный подход к оценке определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявленные различия.

Метод сравнительного анализа продаж предполагает последовательное внесение в цены отобранных аналогичных объектов недвижимости корректировок, обусловленных различиями в экономических и физических параметрах, влияющих на цену.

Скорректированная цена аналогов рассчитывается произведением цена продажи аналога и общего коэффициента корректировок.

Ц скорр. = Ц продажи × К общ. корр.

 

Определение стоимости недвижимости сравнительным  подходом

1. Цена продажи (таблица 4)
2. Корректировка на дату = дополнительные исходные данные

Корректировка на ландшафт = дополнительные исходные данные

Корректировка на удобства = дополнительные исходные данные

Корректировка на состояние = дополнительные исходные данные