Организация планирования и финансирования деятельности управляющих компаний

3. Увеличивать рыночную стоимость здания.

Доход, извлекаемый собственником от принадлежащего ему здания, не всегда соответствует прибыли, получаемой им от арендных платежей, т.е. реальный доход. Существует также доход "виртуальный" - т.е. повышение в процессе управления зданием рыночной стоимости объекта недвижимости.

4. Минимизировать расходы.

Эта цель собственника состоит из двух частей: минимизация расходов по владению объектом доходной недвижимости и минимизация расходов по содержанию управляющей компании.

11. Страхование

В соответствии с теорией управления страхование производится во всех случаях, когда рисковые события с неблагоприятным исходом происходят сравнительно редко, но приводят к весьма большим потерям.

Сущность страхования: страховая компания обязуется выплатить страхователю определенную договором плату при наступлении какого-то из описанных страховых случаев (рисков) при страховании недвижимости.

Ниже в таблице №3.7. приведены базовые страховые тарифы  при страховании зданий с внутренним интерьером со сроком страхования в 1 год (с  возможностью  оплачивать страховую премию  в несколько этапов — поквартально, помесячно).

Таблица №2.5.

Тарифы при страховании зданий по полному пакету страховых рисков.

Объект страхования	Диапазон страховых тарифов, %
Здания, сооружения	0,3

 

По данным таблицы №3.7. рассчитаем расходы на страхование объекта коммерческой  недвижимости, общей площадью 19500 кв.м.:

Таблица №2.6.

Расчет страховой премии при страховании объекта.

Объект страхования	Страховой тариф по полному пакету рисков, %	Полная восстановительная стоимость объекта, руб.	Годовая страховая премия по полному пакету рисков, руб.
Коммерческий объект недвижимости	0,3	780000000	2340000

 

Предполагается, что годовая страховая премия по полному пакету рисков останется неизменной в течение семи лет, так как в бизнес-центр не планируется  вводить новые имущественные объекты.

Страховая премия передается страхователем страховщику частями, при этом величина денежной суммы страховой премии задается страховым тарифом, который определяется страховщиком отдельно по каждой группе страхуемых предметов и зависящий, в частности, от: набора страхуемых рисков, степени защищенности имущества, расположения имущества, материала зданий и т. Д. выраженным в процентах от страховой суммы. В качестве страховой суммы в данном случае мы принимаем полную восстановительную стоимость объекта недвижимости.       

Расходы собственника на оплату услуг УК

Расходы на управление задаются в зависимости от размера объекта — либо в виде доли эффективного валового дохода. При этом здесь предполагается, что собственник помимо вознаграждения, должен возместить все понесенные расходы УК, связанные с эксплуатацией этого объекта.

В таком случае оценка расходов на управление в принципе должна опираться на рыночные данные о разумном уровне оплаты труда управляющего соответствующего уровня квалификации. При этом имеется в виду, что уровень квалификации определяет способность управляющего добиваться минимального уровня потерь от недозагрузки и неплатежей при рыночно обоснованном уровне арендных ставок.

Сумма вознаграждения управляющей организации составляет 10 % от эффективного валового дохода.

К расходам на управление почти всегда добавляются расходы на бухгалтерские, аудиторские и юридические услуги. Этот вид расходов задается аналогично расходам на управление – долей эффективного валового дохода, и составляют 3-5 %. Часто эти расходы представляются суммарно с расходами на управление и оцениваются тогда в размере 10-15% от ЭВД.

Расчет расходов на управление объектом коммерческой недвижимости представлен в таблице №2.7.

Таблица №2.7.

Расчет расходов на управление объектом коммерческой недвижимости.

ЭВД в 1 год эксплуатации объекта, при недозагрузке помещений 5%, тыс. руб.	Расходы на вознаграждение УК, 6% от ЭВД, тыс. руб.	Расходы на бухгалтерские, аудиторские и юридические услуги, 4% от ЭВД, тыс. руб.	Суммарные расходы на управление объектом коммерческой недвижимости, тыс. руб.
300460,88	18027,65	12018,44	30046,09

 

Для сдачи офисных помещений в аренду требуется проводить маркетинговые исследования рынка недвижимости, арендных ставок, приходится давать рекламу, проводить поиск арендаторов.

В свою очередь для привлечения арендаторов необходимы расходы на маркетинг, т.е. рекламу. Данный вид расходов рассмотрим ниже.

Расходы на рекламу

В России чаще всего используется процентный метод, и величина расходов на маркетинг считается приемлемой на уровне до 3% от эффективного валового дохода. В эти расходы входят расходы на маркетинговые исследования и затраты на рекламу.

Приведем сведения о затратах на рекламу по рыночным данным:

Таблица №2.8.

Затраты на рекламу.

Рекламные средства	Цена	Количество источников рекламы	Срок рекламной компании, мес.	Затраты на рекламу коммерческого объекта недвижимости, руб. в год
Реклама на телевидении, радио	15 000 руб/мес	3	12	540000
Размещение рекламы в печатных изданиях	3000 руб/мес	2	12	72000
Итого:				612000

 

Таким образом, расходы на рекламу составят  51000 рублей в месяц.

Расходы на ресурсы, эксплуатацию и техническое обслуживание.

Средняя стоимость коммунальных услуг представлена на рис.

Рис. Средняя стоимость коммунальных услуг.

Таблица №2.9.

Расходы на коммунальные услуги

 

	Площадь,  кв.м.	Затраты на коммунальные услуги за 1 м² руб./год				Итого за 1 кв.м. руб./год	Коммунальные затраты,  руб./год
		Вывоз мусора	Электроэнергия	Вода и канализация	Теплоэнергия
Коммерческий объект недвижимости	19500	5	60	17	40	122	2379000

 

Данные расчеты на 1 кв.м.  представлены, исходя из мощностей потребляемого тепла, воды, электроэнергии и существующих на них тарифов на сегодняшний день. Коммунальные расходы составляют 2379000 руб. в год. Предполагается, что величина коммунальных платежей с каждым годом будет увеличиваться на 8%.

 

Расходы на охрану.

Коммерческий объект недвижимости требует охраны и предполагает выделение значительной суммы на ее организацию. В эту статью включаются расходы на организацию пропускного режима, патрулирование, эксплуатацию охранных систем и оборудования. Основные функции охраны представлены на рис. 2.10.

Таблица №2.10.

Расходы на охрану.

Наименование	Всего в месяц, руб.	Всего в год, руб.
1	2	3
Зарплата охранников с налогами	9000	864000
Зарплата начальника охраны с налогами	15000	180000
Компенсационный пакет	6500	78000
Материальные затраты	8000	96000
Итого:		1218000

 

 

Рис. Основные функции охраны.

      

Расходы на заработную плату обслуживающего персонала.

Расходы на содержание персонала представлены в таблице №2.11.

Таблица №2.11.

Расходы на содержание персонала                                                                

Наименование должности	Кол-во штатных единиц	Месячная заработная плата, руб.	ЕСН,%	Годовые расходы с учетом выплат в государственный бюджет и внебюджетные фонды, руб.
1	2	3	4	5
Слесарь-сантехник	2	8 500	30	265200
Электрик	2	9 500	30	296400
Инженер	1	10000	30	156000
Уборщики помещений	10	7000	30	1092000
Итого:				1809600

По перечисленным выше затратам составим сводную таблицу и посчитаем все расходы, связанные с управлением офисным центром с привлечением профессиональной управляющей компании.

Таблица №2.12.

Расходы, связанные с управлением офисным центром УК

Наименование расходов	2014	2015	2016	2017	2018
1	2	3	4	5	6
1. Налог на имущество, тыс.руб.	17160	17160	17160	17160	17160
2.Коммунальные платежи (электроэнергия; отопление; водопровод, канализация; уборка  территории), тыс.руб.	2545,53	2723,72	2914,38	3118,38	3336,67
3. Вознаграждение управляющего, тыс.руб	32149,32	34399,77	36807,75	39384,29	42141,20
4. Расходы на рекламу, тыс.руб.	654,84	700,68	749,73	802,21	858,36
5. Расходы на охрану, тыс. руб.	1303,26	1394,49	1492,10	1596,55	1708,31
6.Расходы на содержание  обслуживающего персонала, тыс. руб.	1936,27	2071,81	2216,84	2372,02	2538,06
7. Обязательное страхование недвижимости, тыс. руб.	2503,80	2679,07	2866,60	3067,26	3281,97
Итого:	58253,02	61129,54	64207,40	67500,71	71024,57